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物权法草案能收复车位吗


http://finance.sina.com.cn 2005年07月26日 17:26 大洋网-广州日报

  王文琦

  据新华社的报道,根据正在征求意见的物权法草案,车库、绿地等小区内共有空间的归属有了“说法”,“这意味着,任何人都不能以任何方式和理由,对这些属于小区业主共有的空间进行占有或牟利,否则,有关部门可对这种行为给予处理。”相信这个“解读”会让所有的小区业主感到欣喜。但是,靠物权法草案能真正实现“收复”车位吗?

  先来看一下物权法草案的规定:“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有……”显然,这个规定的原则是“约定优先”,应该说这是符合民法自治原则的。但是,笔者的担心也正在此:在当前业主与建筑单位之间存在资源及信息等优势严重悬殊,难以实现平等协商达成“约定”的现状下,“约定优先”将使业主拥有小区车位的梦想再度落空,或者即使获得了车位,也可能以其他隐性或替代的方式付出了高昂代价(比如车位被算进房价)。

  自从我国实行商品房制度以来,人们每日耳闻的都是“地产商及其物业管理公司”如何侵犯居民权利,而罕见小区居民侵害了开发商权益。原因很简单,相对于分散的一户户居民而言,多半的开发商都是“来头大、有背景、有钱有势有活动能力”的经济组织,双方侵权“能力”悬殊。

  所以,按照物权法草案的规定,车位归属必然会遇到以下问题:

  首先,与谁约定?什么时候约定?显然,“约定”只能在买房时在开发商和购房人之间进行,而此时购房人是尚未形成组织的零散个人,谈判与协商能力有限,且张三希望有车位,李四未必主张要;或者早买的有了,后买的没有了。

  其次,如何保障“约定”的公平公正?“约定”购买车位是否需要附加条件?开发商不会把车位白送给业主,即便约定归属业主,开发商必然要暗中加价。或者开发商可以以常用的霸王条款“所售房屋不包含地下室车位”等类似方式排除协商约定的可能。

  再次,如果是与单个购房人约定,如何便于今后的执行?车位是稀缺资源,按照物权法的立法精神,车位应当属于“业主共有”,在买房时与单个购房人的约定将使“业主共有”难以实现。

  第四,如何防止开发商规避责任?现今的法律并没有强制开发商必须建车位,开发商为了减少成本、避免由于“约定归属”车位的纠纷,完全可以不建车位,这样牺牲的只能是业主利益。总之,不难看出,业主希望通过“约定”来获得车位的可行性很差。

  草案还规定,没有约定或约定不明的,“建设单位等能够证明其享有所有权”的,车位仍属建设单位,这个规定也是不利于业主的:开发商显然比业主更有能力证明自己对车位的所有权,况且,车位能够不断带来收益,开发商为什么不证明自己有所有权呢?如此规定等于是说,业主只能在车位没人要的情况下,才能拥有车位所有权,这几乎是不可能的。

  因此,当前指望以草案中的规定“收复”车位过于乐观。物权法真正要解决车位归属问题,必须进一步细化规定,厘清各方面的界限。如此,方能从根本上消除各种约定或约定不明带来的争夺与纠纷。

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