楼市调控拷问经济结构性弊端

　　本报记者　蒋晔/文

　　随着房价增幅得到明显控制，建设部官员日前表示，相关部委近期不会再出台进一步调控政策，工作重点将落在各项措施的落实上。

　　尽管调控效果已经显现，但负面作用也已同时显现：一是银行房贷坏账率增加，二是 地方政府财政收入明显减少。究其深层次原因，这些问题的暴露并非是缘于调控，如果我们经济增长的动力能够多元化，而不仅仅是依靠房地产的增长，如果我们的银行房贷风险能够有多种渠道化解，那么这些负面的影响也将不复存在，而我们经济的发展会更加平稳。

　　按揭贷款坏账率上升

　　7月18日,　工商银行上海普陀支行委托普陀区人民法院在报纸上登出一则关于房贷的悬赏公告，以执行到位财产5%的比例悬赏，寻找4起房贷案件的被执行人，以追回贷款，而类似的案件在普陀区法院还有二三十起。

　　事实上，面临房贷风险的银行不止工行一家，以交通银行为例，到2004年年底，该行的减值贷款(即不能按合同到期全部收回的贷款)总量中，房地产业达28.47亿元人民币，进入了前三位。而5家在国内上市的股份制银行2005年一季度报表显示，逾期贷款额出现明显增加。一位银行业人士表示，这和房地产调控有关。

　　上海银监局在7月18日发布的一则信息披露报告显示，至今年6月末，在上海的中资商业银行个人住房不良贷款余额为11.3亿元，比年初增加1.4亿元。搜房资讯控股华东区总经理代建功表示，随着房价的下跌，购房者特别是那些投资客，由于遭受损失或者难以套现，便有意拖欠银行贷款甚至于赖账不还，随着楼市低迷持续，房贷违约的案件还会增加。

　　“房地产感冒，银行咳嗽”，之所以出现这一情况，是由于前两年房地产业的快速发展吸引了大批银行资金进入，产生了大量的住房贷款。以浦发银行为例，房地产业为该银行的第三大贷款行业，在2004年底该行共向房地产行业发放了371亿元贷款，占到总贷款额的11.95%。如今房地产遭遇调控，市场陷于低迷，银行自然免不了受到波及。

　　不过，房贷风险的上升不能归罪于国家对房地产的调控。根据国外机构的研究，一般按揭贷款发放3～8年内是出现违约的高风险期，此次调控只不过是将风险提前“引爆”而已。更重要的是，如果没有调控，任由房地产市场“高歌猛进”，崩盘是早晚的事，到时候银行会陷得更深，局面更难以收拾，当年东南亚金融危机就是先例。现在至少还是在可控的范围内，某银行个人信贷部人士认为，2002年、2003年发放贷款时，房价要比现在低得多，就算贷款人还不上贷款了，银行可以把房子拿到市场上按现在的市场价格卖掉，因而不会出现损失。

　　GDP与财政收入之忧

　　在房地产遭受调控的大环境下，感受到“寒意”的不仅仅是银行，还有地方政府，特别是这几年房价涨幅较大的地区。当地政府部门担心的有两点，一是GDP的增长是否会因此受到影响，二是财政收入是否会减少。

　　房地产业由于牵涉面广，产业链长，因而对经济的拉动作用极为明显。以上海为例，2004年房地产开发投资达1175.46亿元，而当年上海的GDP为7450.27亿元，2005年上半年，全市实现生产总值3930.64亿元，同期，房地产开发投资完成580.94亿元。要是算上对相关行业的辐射效应，可能远远超过这一数字。研究资料表明，在房地产上每投入100元，可以创造相关产业170元至220元的需求，每销售100元的住房，可带动130元至150元的其他商品消费。据了解，近年来上海房地产投资已占固定资产投资的1/3，房地产相关消费占到消费品零售总额的1/4。

　　除了拉动GDP的增长外，房地产业也是地方政府财政收入的重要来源。复旦大学房地产研究中心主任华伟表示，在上海，正常的新房定价中，10%为正常利润；45%为土地出让金、动拆迁费用；5.5%的营业税；1.5%的契税；30%的工程费；8%左右的城市建设附加等管理费用和市场营销费用。这些税费中，土地出让金、营业税、契税以及管理费用等基本都是地方政府的收入。

　　根据上海市统计局公布的数据，2004年上海的地方财政收入达到1119.72亿元，比上年增长24.5%。增值税、营业税、企业所得税和个人所得税四大主体税种共收入867.69亿元，占地方财政收入的77.5%。具体分析来看，在总额442.46亿元的营业税中，第一大税源就是房地产及建筑安装业，贡献的收入达193.9亿元；在205亿元的企业所得税中，房地产、商贸流通和社会服务业是第二大税源，贡献了88.3亿元；而在总额为87亿元的契税中，房产交易和土地出让合计贡献了85亿元，是绝对的主力。以上的统计数据包括了整个上海，如果仅仅是计算市区，房地产业的占比就更为突出，有关方面估计，中心城区财政收入的30%来自于房地产及其相关收入。

　　正是由于房地产业为GDP和地方财政收入所倚重，因此地方政府在调控的同时，也担心房价出现大幅下跌，并导致房地产市场陷入低迷。根据最新的统计数据，今年上半年，上海房地产开发投资增长15.5%，增幅比去年同期回落4.9个百分点，而与此同时，全市GDP的增幅也比去年同期回落了5.1%。对此，有专家认为，虽然还无法确定两者之间究竟有什么联系，但从这一迹象来看，无论是对下半年经济的增长，还是财政的增收而言，所面临的压力明显增强。

　　调控凸现经济结构性弊端

　　出于对房贷风险和经济衰退的担忧，政府对房地产业的调控一直是小心翼翼，并在多种场合下声明，调控的目的不是打压房价。而这从一个侧面也反映出我国经济发展的结构性弊端，即经济的增长依赖投资，投资的增长依赖房地产。即使是在经济发达地区，这一情况也极为明显。

　　以上海为例，在房地产业重要性愈发突出的同时，其他产业对GDP的贡献却是相对薄弱。自上世纪90年代以来，上海一直把服务业作为发展重点，近几年，又提出了发展现代服务业的概念，其注意力和资源倾注在打造金融中心和物流中心上。但时至今日，服务业、尤其是重点推动的金融业和物流业，在上海经济中所占份额仍然不高。上海市2004年统计公报显示，当年金融业增加值741.68亿元，交通运输、仓储和邮政业增加值362.44亿元，分别只占当年上海GDP的9%和4%。在这种情况下，每年可以带来上千亿元GDP的房地产成了上海经济不得不倚重的产业。

　　摩根士丹利全球首席经济学家史蒂芬·罗奇称，过度地依赖固定资产投资是中国经济增长模式的一个缺憾，目前固定资产投资占GDP的44%，而房地产开发则占固定资产投资总值的20%。更令人遗憾的是，房地产业发展所依赖的是房价的上涨，而这一观点更是被不少房产界人士所推崇。

　　对此，有学者指出，房地产业事实上已经成为国民经济的重要支柱产业，而且，中国的房地产业还有很大的发展前景，但是发展与涨价是两回事，发展并不意味着一定要涨价。事实证明，越是发展快的行业，相关产品的利润率就越是低，价格也是呈下降的趋势，家电是如此，汽车也是如此。现在房地产业是公认的高利润率行业，随着该行业的进一步发展，其利润空间就应该越来越薄，价格往下走也是极为正常的。

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