二手房交易大幅紧缩对业者和市场结构调整不利

　　房产新政实施后，房地产市场短期已经降温，政策目标初步达到。但负面影响也是明显的。应当鼓励的二手房交易目前受压严重，大量需求涌入新房市场，这对结构调整是不利的。

　　事实上，二手房市场的情况远较新房市场复杂。在北京等城市，由于二手房交易不畅，过多的需求进入新房市场，导致房价上涨过快；而在上海和杭州等华东城市，二手房又 成为炒房的主渠道，在房价疯涨中扮演了不光彩的角色。

　　房产新政通过提高二手房交易成本，限制了房产的流动性，降低了其投资价值，对于抑制房价上涨是必要的。但在另外一些房产炒作并不明显的城市，抑制二手房交易实际上阻碍了房地产市场结构的调整。

　　新政对各地区影响冷热不均。一线城市二手房市场受冲击最大，交易量普遍锐减；二线城市情况稍好，但观望情绪也很浓厚；三线城市则由于房价基数较小，需求又尚未充分释放，尚能维持一定的交易量。

　　二手房交易大幅紧缩，形势令业者感到不安。二十一世纪中国不动产副总裁张卫平忧心忡忡地指出，自6月1日新政正式实施以来，一线城市的交易量减少了50%以上，不少二手房门店甚至交易量挂零。这些城市主要分布在华东地区，包括上海、杭州、南京和宁波。

　　虽然交易量紧缩，但价格并没有出现大的波动。“这对需要买房的人来说，其实是一种打击。”据张卫平调查，最近北京开盘的一些项目，并没有受到新政的太大冲击，买房人的热情依然很高，价格也非常坚挺。

　　这是影响调控效果的。需求高涨，二手房交易又被压缩，大量的购房者只好涌入新建商品房。“去年的宁波就出现过这种情况。开征所得税后，交易量大减50%以上，但仅仅一个季度就恢复了，而且房价不仅不降，还涨得更凶了。”

　　业内一般预期，二手房交易将在3到6个月内恢复。“按照美国的经验，市场出现拐点后，3个月是重新走稳所需要的时间。”张卫平指出。但他对此并没有足够的信心，因为这一次政策决心空前得大。

　　“如果交易量迟迟不能回升，不排除大批小中介公司倒闭的可能。”张卫平表示。事实上，在上海、杭州和南京，二手房交易量的骤减已经使大量中介退出市场。

　　这种情况对就业甚至社会稳定都会造成压力。张卫平估计，北京登记注册的经纪公司有3000多家，从业人员少的4—5人，多的10人以上，这个行业提供了2万个以上的就业岗位。二手房经纪人员素质相对较差，再就业能力并不是很强。

　　在成熟市场，存量房交易是房地产市场交易的主体，价格主要通过二手房市场发现。一旦二手房市场受到抑制，其价格发现的功能就将被削弱。这将同时损害政府和投资者——政府无法对房价进行恰当的监控，投资者也难以判断房产的投资价值。

　　这一情况已经开始暴露。官员们批评房价下跌只是数字游戏，市场参与者则普遍选择了观望——没有价格信号的指引，谁也不知道该做什么。

　　不可否认，几年来中国房价一直在快速上涨，去年以来尤其严重。但我们同时要看到房价上涨背后的推动力。中国老百姓对房子的渴望几乎到了不惜一切的地步。售楼处充斥着二十几岁刚毕业不久的年轻人，上一辈则节衣缩食支持孩子买房，买了房才能结婚已经成了婚姻市场不言自明的规则。

　　而已经有了房、甚至不需要改善居住条件的人，也在不断地储存住房。在全国各地都有这种现象，一些富人购买多处房产，将既不装修，也不居住，更不出租，像存钱一样存起来。

　　这种近乎病态的需求是如何产生的？在房价不断上涨，房租不断下跌，买房显然不如租房划算的情况下，为什么年轻人不选择租房，而是依然争着把自己的血汗钱拱手送给开发商。

　　仅仅用通货膨胀是无法解释这一切的。事实上，尽管经济学家不断警告狼来了，但到目前为止，这一轮景气上升仅伴随着轻微通胀，而最新的数据更表明，通货膨胀率已经逐月下滑，4月份CPI仅上涨1.9%。照此趋势，需要担心的不是通胀，而是通缩。

　　一个并不充分的解释是，中国人普遍地缺乏安全感，因而对房子这样耐久的实物资产比较向往，他们追求的也许不是财富，而是拥有房子的安全感。既使在十几年前房地产泡沫破灭、人人谈房色变的时代，拥有一套房子也是许多人奋斗的目标，只不过那时更多的是期待单位分房，而不是买房。

　　1998年房改后，中国房地产以前所未有的速度市场化了。当人们只能到市场上买房的时候，他们的怨气就不再像过去那样向管分房的单位领导发泄，而是向房屋的供应者——开发商发泄了。问题正如任志强所言，不是房价太高了，而是现有的供应能力无法满足近乎无限的购房饥渴。供不应求才是房价持续上涨的根本动力。

　　要缓解供应压力，或者说，要给购房饥渴找一个出口，只能双管齐下，在加强中低价房供应的同时，鼓励和完善二、三级市场，让一部分住房需求释放到二手房和租赁市场上去。

　　值得高兴的是，房产新政虽然压制了二手房交易，住宅租赁却增加了。“我们发现，新政实施以来，租赁成交量普遍增加了15%以上。”张卫平表示，由于大家都在观望，租赁需求短期出现了上升。

　　但二手房依然是北京房屋中介的主要收入来源，租赁业务的增加远不足以弥补损失。

　　中国的住房私有率已经达到80%以上，远远超过美国等发达国家，而目前需求丝毫没有缓解的迹象。如何引导这种需求，是政府应当考虑的问题。

　　向市民提供起码的生活保障，使他们免去无房的不安全感；鼓励更多的存量房进入租赁市场，让没有买房能力的年轻人选择租房；改变兴建经济适用房这种注定只能惠及少数人的政策，变“补砖头”为“补人头”，让真正有需要的人受惠；政府甚至可以收购部分廉价房，租给生活困难的人……

　　环顾世界，没有一个国家的居民对房子的渴求到了中国这种地步。有这种渴求在，房价一定高不可攀，房屋的租金回报一定低得可怜。

　　在网上看到一个上海青年，在算了一笔账后，卖了自己的房子租房住，如果懂得这样算账的人多起来，房价就到了回归理性的那一天。

　　只有建立起房地产市场的梯级结构，才有可能建立起一个完整成熟的房地产市场体系，居民的住房消费才能趋于理性，房价的涨与跌才不会像现在这样牵动整个社会的目光。

　　现在，政府需要对二手房交易作出新的安排，在为房地产市场降温的同时，重新为存量房市场注入活力，以便市场发育恢复正常。为市场降温是容易的，让市场发展走上正轨则难乎其难。（冀志罡）

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