香港公屋政策能给我们哪些参照

　　张昌辉

　　近日，北京天通苑、三环新城放号、抢号事件被媒体曝光后，叫停经济适用房的呼声响成一片。

　　而香港的“公屋”政策当下也面临着“何去何从”的抉择。因为搁浅两年多的“公 屋”政策，至今尚未解冻。而政策“搁浅”前后，也是“退声”一片，政界和商界都曾发出“政府退出居屋市场”的声音。

　　看似一样的命运，其实演绎的却是两样的逻辑。

　　内地经济适用房的病灶在：有规定，却缺乏配套制度支撑。而香港现在的问题是：“公屋”政策机制不缺，缺的是制定政策的主体在利益博弈中失衡或“缺失”了。笔者认为：经济适用房的政策需要认真检讨，而香港的“经验”可以适度参照。政策深度到位操作透明具体

　　香港的“公屋”政策，起步于1953年圣诞节石硖尾木屋区的那场大火。大火造成5万多人无家可归，他们需要政府为他们寻找遮风避雨的地方，需要政府的关怀，于是香港“公屋”的概念诞生了。

　　据了解，香港的公屋发展大致可分为三个阶段。从1952年到1973年，视为第一阶段，这一阶段的特征是“廉租”，目的在“应急”。特区政府兴建了大量的“徙置大厦”和“廉租屋”，以安置灾民和极端贫困的家庭。房屋标准低、租金低，只租不卖。

　　第二阶段是“有计划地建公屋”。从1973年到1977年，期间成立了房委会，负责推行香港公营房屋计划，策划和兴建公营房屋。并推出了十年建屋计划。

　　从1978年开始进入第三阶段，政府先后推出了“居者有其屋”计划和“长远房屋发展策略”，租售并举。一方面采取以房屋委员会建房为主，与私人机构参建居屋相结合的方式，继续提供公营的租住房屋；另一方面又以特惠折扣价(一般为市场价的50%左右)出售居屋，协助合资格的中低收入家庭和公屋租户置业。

　　香港回归祖国后，特区政府又推出了“八万五”政策，后来在亚洲金融危机等多重因素的逼迫下夭折。2003年1月，香港房委会又推出新的置业资助贷款计划。2003年下半年，“可售”类的公屋政策被全面叫停。

　　回视香港“公屋”的40年历程，它的“经验”主要呈现为：一、政策扶持深度，市民受惠巨大；二、机制设计精致，操作透明具体。

　　具体而言，首先，有近一半的香港中低收入的市民居住在政府为其提供的“公屋”(租屋)和“居屋”(半折优惠购买)里，仅此一笔，足可称伟大的成就，放眼世界，恐怕只有新加坡可与其媲美。

　　其次，中低收入居民若想“租者置其屋”，也就是说，被认定为“有资格”的“租户”，如果有意愿也有一定的经济能力购屋的话，政府将予50%的市场优惠价帮助置业，这样的政策扶持，不可谓不深度到位。而内地实行的经济适用房，政府所能给予的优惠价最多也不过30%的幅度。据了解，北京市的经济适用房均价比商品房低人民币500~1000元/m2,而同期北京市的商品房的平均价格为人民币5052元/m2。

　　至于在内地实行的“廉租房”，虽然有的地方租金的确很便宜，但受惠的人口毕竟太少。

　　再看置业资助贷款，香港特区政府可向合资格的申请人提供39万~53万港元的免息贷款，或为期48个月每月高达3800港元的按揭还款补助金，这样的货币资助不可谓不诱人。精致的运行机制

　　最令人称道的还是香港“公屋”的运行机制。

　　让我们先从内地经济适用房的运行状况说起。在日前反思经济适用房的激烈论争中，有人列出北京经济适用房运行的四大问题：一、不经济。远离市区，结构不合理，配套设施差；二、不适用。按规定，中套控制在80平方米左右，小套控制在60平方米左右。但实际上在一些经济适用房小区，150平方米以上的房子比比皆是；三、审核松、分配不公。有报道说，为了住上经济适用房，有人排队，一排几月、搭好帐篷、携全家老小轮班却不见房号，而有人却“一买两三套开着宝马跑”；四、供应不足。据《2005年房地产蓝皮书》显示，2004年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年开发经济适用房以来的最低点。

　　据笔者采访调查，以上问题在香港均不存在，至少现在的情形如此。当然，在香港申请公屋，也要轮候，但轮候并不意味着“供应不足”。据了解，实行轮候配屋制度一大好处是使公屋资源更加充分利用。同样是一种公共福利的配置，为何香港的“公屋”运行却大异其趣呢？在笔者看来，主要是其机制设计的精心严密。

　　比如，关于公屋受助对象，“公屋”配置的关键环节是公屋受助对象的准确认定。香港法规有明文规定：1984年以前，主要以父母与子女构成的核心家庭为主；1984年后，允许单身人士和二人家庭申请租住公屋。目前申请租住公屋的必须满足四个条件：一是申请人年龄需满18岁以上；二是在香港居住满7年且仍继续在港居住；三是没有拥有私人住宅物业，没有签订协议购买住宅及没有持有一间拥有住宅的公司一半的股权；四是家庭收入在一定的限额内(月收入6000港元以下，家庭净资产总额不足17万港元)。以上相关信息，都可以通过公开信息获取。

　　为了保证家庭资产这一核心信息的准确性，特区政府规定，公房住户每2年需向房屋署申报家庭资产。如家庭收入及拥有的资产净值均超逾指定限额，或选择不申报资产，便须迁出所租的公屋单位。若住户虚报资料，房屋委员会可终止其租约，并根据香港法例规定予以检控：虚报资料，即属违法，一经定罪，可判罚款2万元及监禁6个月。严格的轮候配屋制度

　　政府设置公屋轮候册，按登记次序向合资格的申请人编配租住公屋。所以，从未见内地经济适用房放号、抢号这种灾难性场面。政府还实行公屋退出制，按照规定，有关申请人只能享受一次福利政策(租住公屋和购买居屋)，公屋租住权不能自动世代相传。当租住公屋户主及其配偶去世后，其他成年家庭成员必须接受全面的经济状况审查后，才可获批新租约。

　　为维护不让承租人长时间享有双重房屋资助的原则，规定凡住户新租房屋，需在新租约/租约证生效日期起计60天内，终止所租公屋单位租约/租用证，并把住房腾空交回房屋署；凡居于公共房屋10年以上，而被界定为“富户”的住户，须缴交双倍租金。

　　1996年修订后的政策规定，凡在公屋住满10年，且所报收入又超出公屋资助收入上限的租户，均须申报所有资产，资产净值超过指定限额或选择不申报资产的住户，就须按市值租金交纳。

　　反思香港40年的“公屋”政策，可以看出，以上规定也是在不断检讨、反复修正中趋于完善的。因此，经济适用房向何处去？笔者的回答是，坚守政策底线——济困住房供给，政府不应缺位；检讨、修正乃至重建现行的制度规定，让困难群体皆能居有所归。

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