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经济适用房政策存在弊端


http://finance.sina.com.cn 2005年06月24日 07:01 中国青年报

  梁发芾

  6月21日《京华时报》报道,来自北京市房地产中介机构的调查数字显示,在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内,房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。近八成的经济适用房对外出租,彰显多数购房者不仅不缺房子住,而且把购买经济适用房当成了一种“投资”。从去年4月到今年5月,回龙观住宅区个人出租房屋一年缴税就达到13
9.4万元。

  从经济适用房中出现的大量问题看,经济适用房政策已经有悖初衷。它不但没有给大量需要住房的中低收入者解决住房问题,而且加剧了社会分配不公,造成了国有资产流失浪费,成为滋生腐败的土壤。

  经济适用房,本质上是价格双轨制的体现。目前的住房建设政策中,商品房建设需要交纳土地出让金(土地出让金在房价中的比重在20%左右),而经济适用房免交土地出让金,对于其他税费,经济适用房也减半征收。这样的局面是,经济适用房的价格远远低于同层次商品房的价格。这就形成住房市场的价格双轨制局面:高价的商品房与平价的经济适用房。价格双轨制的存在,会诱使一部分人通过各种关系,购买低价经济适用房进而出租转卖谋利。

  那么,由谁来决定低价的经济适用房的获得资格呢?当然是政府有关部门。这给政府工作人员的寻租行为创造了条件。人们也许还记得十多年前的“官倒”现象,其出现,正是在价格双轨制下,一些人利用公共权力,将国家计划内的紧俏平价物资,按照计划外的市场高价进行倒买倒卖、谋取暴利。此后,国家进行市场经济改革,取消价格双轨制,商品价格都是市场价格,官倒现象才得以终结。但遗憾的是,经济适用房却沿用了价格双轨制,给谋利者留下空间。真正需要住房的人们,由于缺少关系,无力得到住房;而有权力背景,有财力基础的人,可以通过暗箱操作,私相授受,权钱交易,不当谋利。

  除了价格双轨制导致的腐败影响分配公平外,由于我国的金融和信用体制不健全,政府管理者和居民申请者之间存在严重的信息不对称,政府部门要准确掌握谁有资格取得经济适用房,几乎是不可能的。我国居民收入来源复杂,不少居民的真实收入政府无法掌握(大量高收入者逃避个人所得税就是证明)。通过单位和街道开具证明的方式,并不足以证明一个家庭的准确收入。从另一角度看,在一个作假成风而且非常方便的环境中,证明家庭年收入的材料都可以通过多种造假途径获得,弄一个假公章来证明自己的收入状况,还不易如反掌?

  虽然近来政府为解决经济适用房的分配公平问题,采取了一系列措施,如网上公布,甚至在社区街道公布购买者的信息等,这种做法虽然有一定效力,但是无法从根本上解决问题。双轨制下的寻租行为仍然难以根除,而由于居民收入具有私秘性,社区和街道的居民对于购买经济适用房者的状况未必准确了解,监督的局限很大。困扰经济适用房的寻租问题和信息不对称问题,仍然不能解决。

  解决中低收入者的住房问题,是政府的责任。但是,政府的责任在于保障人们有房住,而不是保证提供产权房。从国际的成熟经验来说,政府完全可以采取其他方式。政府建设公房,实行廉租制是一种选择,为低收入群众实行住房补贴,由“补砖头”改为“补人头”(将补贴在建设过程中的减免税费、优惠政策改为直接补给需要买房的居民本人,收入高的少补,收入低的多补)也是一种选择。目前的经济适用房建设方式,是不是最佳选择,值得考量。

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