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作者：周春生 北京大学光华管理学院教授
邮箱：zcspublic@sina.com
最近，针对房地产市场，政府部门相继发出了一系列宏观调控政令。政策出台后，各方反应不一，有说出现了房价暴跌，也有说政府要在短期内打压房价的目标难以实现等等
。这都是对政府宏观调控政策的错误理解。可以肯定的是，这一系列措施是国家针对前段时间房价快速上涨的问题，在运用利率等调节的同时，综合运用多种手段进行的调控，其中彰显了对于房地产市场宏观调控的总目标是“稳定房价”，遏制投机性购房热，同时体现了国家关注广大中低收入阶层住房需求，改善其住房条件，建立和谐社会的努力。然而，目前的政策尽管也考虑到了地区性差异和不同类型房地产之间的区别,但总体上给人的感觉依旧是“一人发烧，大伙吃药”。各种政策措施是否能够达到政府预期的效果，我们有必要冷静地思考和探讨。
加息到底对谁影响更大？距离去年10月不到半年的时间，面对高位运行的房价，央行先后两次提高了房地产贷款的门槛。这两次加息的幅度，分别为0.27%和0.2%。通过加息的手段降低房地产需求，打击投机性炒作，对防止地产泡沫的出现、遏制房价的上涨起到了一定的作用。然而，由于房地产市场上存在不同的需求主体，既有满足基本居住需求的中低收入阶层，又有购买高档住宅的高收入阶层，还包括一些投资甚至投机购房者，他们需求的动机、支付能力和利率敏感性显然是完全不同的。但由于利率的调节方式对整个市场的所有参与者并不区分对待，因而影响是普遍的。
上调利率使得已经购房者的月供增加，同时也降低了持币待购者的支付能力。最可能受影响的恰恰是中低收入阶层，这些家庭由于本身收入不高，因而对利率的变化更敏感。由此可见，加息虽然在一定程度上对房价上涨起到平抑作用，却不见得符合国家改善中低收入阶层居住条件的初衷。因而，要实现“居者有其屋”，加息的作用是有限的。还要从其他配套政策上真正改善中低收入阶层住房条件，如进一步实施区别性土地政策，根据经济适用住房需求情况，落实项目用地，落实经济适用住房的各项优惠政策。同时，我们也有必要对“居者有其屋”进行正确诠释——“居者有其屋”似乎更应当被解读成大家有屋居住，而非人人购买房产。因此，在鼓励经济适用住房建设的同时，落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定，逐步扩大廉租住房制度覆盖面可能更符合中国国情。
房地产营业税作用几何？按照国家税务总局、财政部、建设部的文件规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。目的是打击炒房行为，平抑过快上涨的房价，这既是政府的初衷，也成为持币观望者理所当然的预期。实际情况如何呢？
首先，虽然征收营业税的政策会对6月1日以后抱有投机性购房动机的炒房者起到遏制作用，然而对于6月1日以前已经购房的人来说该政策却有失“公平”。当高额营业税使得已购房的炒家或居民发现出售房产可能亏本时，就有可能将原打算出售的房产转成长期持有，反而增加房屋的空置率，减少房屋的供应量，从而加剧房地产市场供需的矛盾。
其次，中国地域辽阔，各地房地产发展水平很不平衡，现在由中央政府规定的同一税率，恐怕很难完全符合各地区的实际情况。
中央关于稳定房价的文件出台后，商品住宅价格上涨趋缓，部分城市有所下降。但当我们解读各种房价统计数据时，必须清醒地意识到房地产市场中高档住宅与满足中低收入阶层的经济类住房之间存在的市场分割。高档住宅的房价波动对低收入阶层的住房需求并无太多关联。也就是说，由高档住宅成交量下降或价格下跌所带动的房地产平均价格的下降，对改善中低收入阶层的居住条件并没有太多实质性的意义。现在各种不同渠道所公布的房地产平均价格的涨跌数据一般是把各种不同房价混为一谈，就好比把鱼翅和白菜混在一起谈菜价一样，很难给人明确的信息。从宏观政策来看，政府虽不能完全漠视鱼翅的存在和影响，但政府更应当关心的还应是白菜的供求和价格，因为吃鱼翅的人现在毕竟还是少数。
为了切实实现“居者有其屋”的目标，促进中国房地产业的健康发展，我们目前更需要的是房地产结构政策，既要考虑地区间差异，也要顾及不同类型房地产的特点，以避免“一人发烧，大伙吃药”的尴尬。我个人认为，从土地的供应上适当控制高档住宅的开发规模，提高普通住宅和经济类住房的供应比例，把关注的焦点转移到稳定普通住宅的供应与价格上来也许更有利于实现建立和谐社会的长远目标。
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