经济时评：南京抑制炒房新政能走多远

　　记者 郁进东

　　本报南京6月5日电

　　6月3日，南京市地方税务局征收税务分局突然宣布，今后，南京个人卖房将会征收20%的个人所得税。由于这一政策出台前没有任何征兆，且过了“六一”大限，让原以为南京 各项稳定房价政策基本明朗的业内外人士大吃一惊。

　　这份名为《个人销售房屋税收政策须知》的配套措施，实际上6月1日就已出台。它规定，个人销售房屋缴纳的税收包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税等。其中，个人销售房产将按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税。

　　以一个卖房者为例，假如他以100万元价格购进的一套住宅，转让时卖了130万元，扣除100万元财产原值和利息、中介费等合理费用(暂算2万元)，那么该市民将缴纳(130-100-2)×20%＝5.6(万元)的个人所得税。显然，如果购房者买房是用于自住，则没有这笔负担。但对炒房者就不一样了。难怪一些网民，估计大多数也是房虫惊呼“政府这招好狠啊”。一些专家指出，这是南京稳定房价，抑制房地产投机，打击炒房最狠、最具杀伤力的一记重拳。

　　税务部门在解读时说，这项政策早已有之。在1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》中，就已经明确对转让建筑物所得征收个人所得税。在1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》也对征收个人所得税做出了明确的说明。“因种种原因一直未对个人售房收税做硬性规定。”

　　社会各界对南京的这一房税新政看法如何呢？据南京房地产网的报道，这一政策出台后，除持币待购，以居住为目的的老百姓表示欢迎外，开发商、中介公司、专家都认为它对南京的房地产发展是一个利空政策，并怀疑它是否能够坚持推行下去。

　　南京大学社会学系教授周晓红认为，此项措施主要是打击房地产市场中存在的投机行为，对于自住房来说没有影响。那么会不会给新房带来影响呢？周教授认为，即使二手房受到打压，市场出售的份额减少，也不会造成新房的价格出现波动。如果新房只是用作投资，就有可能被收取20%的税，它抑制房地产投资消费是显然的。不过，这项措施能实行多长时间，还要取决于房地产发展。如果打压过重，就有可能取消，毕竟这是一个地方性措施，而且原来杭州也出台过类似的措施，只执行了一年就不得不取消了。

　　南京绝大多数开发商对这一地税新政的一致看法是矫枉过正———在新政已经充分起到稳定房价的作用后，用如此“苛酷”的新税政打击市场人气显然欠妥。

　　他们认为，新的税收政策在打击炒房的同时，已经严重连带打击了整个房地产交易的二级市场。从长期来看，如果这次地税政策得以实施，南京的二手房市场将可能陷入两个极端中的一个：或者是二手房存量长期得不到释放；或者是在需求的带动下二手房税费成本被转嫁到购房者手中，价格飙升。

　　他们解释，无论出现哪一种情况，都会对一级市场再度带来严重的负面影响———如果二手房市场长期清淡，一级市场必定会因供求关系的影响而往上走；如果二手房税费成本被转嫁到购房者手中，一级市场又会因为“比价效应”而走高。也就是说，房地产地税新政从根本上难以起到稳定房价的目的，矫枉过正的后果是房地产地税新政与稳定房价、减轻购房者负担的目的难以一致。

　　许多房虫对这一突然袭来的政策都有一种“全军覆没”的感觉。不少开发商直言，这是迄今为止出台的最为严厉的一项政策。

　　也有人士表示，南京市政府为了保护真正购房者利益，出台了一些新政，其实也是禁止期房炒作，非常有效地遏制了房地产市场的短期炒作行为。所以在个人转让房产个人所得税税率为20%的情况下，购房者也不必大惊小怪，在部分城市早有先例。国家出台的这些宏观调控政策不外乎财政政策或货币政策。但从利益的角度来看，政府希望房地产市场持续健康发展，让更多想买房的市民得到实惠。。

　　南京市在出台这一个人卖房税收新政时，还附加了两个条件———以下条件，可以免征20%的个税：一是对居民个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税；二是个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以按照国家3部委有关规定，全部或部分予以免税。不过，如果以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，将不能免税。

　　对这两个可以个税豁免的条件，大多数人表示“看不懂，不理解”。他们的疑问是，谁会去卖“家庭惟一的生活用房”？谁会先把旧房买了，然后卖新房？他们说，这两个免征个税的条件，似乎缺乏可操作性。

　　由于这一房税新政上周五才对外发布，目前，它对南京的二手房市场会产生多大影响还无法评估。这一20%的个人卖房所得税将从何时开始征收，如何计算买卖期间的“合理费用”，这一政策会否如一些专家预测的那样“推行不下去”等等，都有待进一步观察。可以肯定的是，以往南京个人买卖房屋谈妥价格，交一个中介费、付清房款后就能办房屋产权转让的事，可能一去不复返了。

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