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记者 陆小斌
调控经济，不是从供给方面入手，就是从需求方面入手，或者两者兼而有之。由于土地等因素的存在，房地产市场的热度主要是由需求方面决定的。因而，要想使我国住房建设规模适度，增速平稳，避免大起大落，就要在需求方面做好文章。中国房地产业协会会长杨慎提出每年每人新增住房面积1平方米的需求增长速度等数量指标，这有助于我们理解今年以
来国家对房地产市场的调控措施，并对今后的政策走向形成正确的预期。
近两三年来一些地方房地产市场过热，与投资性或投机性的需求，以及房地产商们的刻意炒作，有很大关系，但是，正如有人已经指出的，城市居民改善居住条件的迫切愿望和强大购买力，也是房地产市场热度过高的一个重要原因。事实上，这恐怕还是投机炒作得以大行其道的基础条件之一。
当前，随着我国经济的发展，居民收入的增加，以及城市化进程的加快，对城市住房客观上存在巨大的需求，而且，这些需求是正当的，是合理的，与那些投机性的购房需求不可同日而语。居者应该有其屋。在居民的支付或融资能力范围之内，房子还是越大越好。然而，要满足这些需求，事情却也并不那么简单。住房建设的发展速度，必然受到一些宏观的和微观的经济因素的制约。速度过快，意味着失去平衡。大起大落，不仅使房地产市场自身受损，也会殃及城市居民的根本利益，更不用说严重破坏国民经济整体的健康运行了。
我们应该注意，合理的、正当的有效需求，也可能存在总体过量的问题。现在，城市居民购买自住用房，普遍追求一步到位，大都使用银行贷款，而且比例较高，还款时间长达几十年。这就是说，一些现实的有效需求，是预支了未来。从微观经济的主体方面看，这没有什么不对的地方。只要社会经济平稳快速发展，只要个人认真工作，努力上进，守住起码的道德底线，银行的贷款就不会成为坏账。但是，从宏观的角度看，在集合效应的作用下，完全可能造成即期有效需求总体过大，导致房地产业发展超速，市场过热。所以，一个合理的发展速度，一个适度的需求增长目标，十分重要。
“饭要一口一口地吃，仗要一个一个地打。”实现小康社会的住房目标，也应该量力而行，平稳前行。政策调控的目的，就在于此。政策调控的手段，也就既有针对“泡沫”的所谓精确打击，也有基于所有需求者的一般性措施。
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