尽早化解房地产权的70大限

　　作者：王怡 来源：

　　现实中，我们对于“买房”这个词已经习以为常了。但准确地说，我们支付的只是70年的房屋租金。基于目前的地权制度，我们无法“买断”任何一间房屋。

　　“所有权”这个词的核心是永久性的占有和用益的权利。它只可能在三种情况下消 失：主人抛弃，国家征用(要有补偿)或者客体灭失。一切有时间限制的权利是不能称之为所有权的。因为它们随着时间“嘀嗒嘀嗒”的经过，就人间蒸发了。

　　而我们目前的的房屋所有权，是一种与所有权的性质背道而驰的权利。它被捆绑在40年(商业用地)至70年(居民用地)不等的土地使用权的期限上。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金。否则土地使用权及其附着的建筑物，都会被政府无偿收回。这就是最近开始被舆论关注的“70大限”问题。

　　70大限，不是简单的消费者权益问题，而是一个基于私有财产权的市场交易体制，如何在中国社会得到最终确立的问题。如果法律将我们的一种权利命名为“所有权”，但又规定这种权利会在40年或70年后自动消失，不客气地说，这就意味着对私有财产权的一种剥夺。

　　一个基于私有产权的交易体制，是不可能在一代人的时间内确立的。惟一有效的检验就是私有产权在代际之间的顺利传承。土地使用权出让是从1990年正式开始的，最短的商业用地的期限将在2030年到来。最长的居住用地期限将在2060年到来。这就为未来社会政治制度的深刻转型，人为增添了一个巨大的制度变量。

　　最近李实等人的《中国居民财产分布研究报告》(《中国经济时报》2005年4月26日)，有一个看起来非常荒谬的数据。中国社会最穷的10%的人口拥有的人均土地价值，居然比全社会最富的10%的人更多(研究者将房产价值剥离在一边计算)。研究者的无所适从，揭示了土地产权在今天是如何脆弱、游离和不真实。通常的说法，中国改革模式的成功之处是经济体制改革先于政治体制变革。这个模式要成立，必须在制度上得到一个成果，即一种新的产权秩序抢在了新的政治秩序之前得以确立。

　　在这样的视野下看，“70大限”其实是一柄高悬的达摩克利斯之剑。不仅高悬在每个购房者的头上，也高悬在每个开放商和房地产市场的上空。它像一个幽灵徘徊在私有产权制度和未来中国制度转型的前途上。一种最重要的私人权利偏偏呈现出一种最严重的不可测性。而任何一种短期地权的设计，都不可避免地会增大市场波动和政治风险。如果适逢制度转型期，风险还可能倍增。

　　要言之，一是全体购房者受宪法保护的财产权利，二是作为改革目标的一个牢不可破的私有产权和交易体制，三是未来的政治文明转型和整体上的制度安全，都要求我们尽快化解“70大限”。以适当的方案赋予私人房产以法律上的永久性，落实宪法对私有财产权的保护。

　　一种方案是走向大多数国家的土地私有制度，这是难度最大的。中策是土地使用权的物权化，永久性的使用权配上年租金制度。下策则是简单地宣布所有地产免费续期一次。

　　人为的限制，也制造了人为的时间表。最短的40年限期，将从2010年开始陆续过半，2030年开始陆续到期。最长的70年期限也将从2025年开始陆续过半。不能在此之前解决房屋的地权问题，就将为未来埋下最大的隐患。

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