时评：中国房市非理性繁荣的全球视角

　　IMF近来的一份研究报告显示，40%的房市在繁荣之后是萧条，在平均长度为4年的萧条期内房价将跌去30%左右。中国的房市会遭遇从瀑布顶端跌入低谷的厄运吗？

　　【作者】程实

　　国际先驱导报文章 为了抑制房价虚高，近两个月来，政府不断出台了房价政策组合拳 。5月11日，建设部、国家发展和改革委员会等七部门联合提出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》。此前国务院办公厅发出了《关于切实稳定住房价格的通知》。

　　在中国房市不断“高歌猛进”的同时，全球房价却出现了“泡沫破灭”的迹象。从全球视角审视中国房市，“背道而驰”愈发成为近来的主旋律，其中的矛盾发人深思。

　　房价泡沫，全球显露败像

　　虽然美国的房屋所有者，特别是那些刚刚购买住房的消费者，都满怀信心地憧憬着房价走势会继续美妙的上升路线，但现实情况却难免与期望相去甚远。尽管2004年全年美国房价上涨了11.2%，但第四季度1.7%的可怜上涨率早已给人留下了不祥的预感，这种预感最终在2005年完成了自我实现。4月19日，美国商务部公布的最新数据显示，3月份美国房价下跌了17.6%，这一数字是1991年以来房市的最高月度跌幅。4月20日，美国房屋抵押银行组织(Mortgage Bankers of America)宣布，房屋抵押申请在上周也出现了明显下降。

　　不幸的是，被“房价泡沫破灭”的阴影所笼罩着的并不仅有美国而已。在1997年至2004年期间，澳大利亚、英国和西班牙的房价几乎翻了一番，南非和爱尔兰更是体验了三倍增长。作为类似于股票市盈率这种衡量泡沫程度的经济指标，各国房价/租金比率都达到了创纪录的高位，美国这一比率已经较1975-2000年这25年的平均值高出了32%，法国高出了46%，而澳大利亚、英国和西班牙则高出了至少60%。在美国房价出现下跌的同时，各国房价走势也开始形成了拐点，房价泡沫这一“世界现象”正不约而同在世界各个角落显露出破灭之迹。

　　加息终结房市黄金期

　　应该说世界范围内的“负利率时代”是孕育房市繁荣的理想温床。

　　美欧货币当局长期将利率保持在历史低位。房屋抵押贷款者的低利息成本刺激了房屋需求的上涨，需求上涨直接牵动了房价飙升，而利息成本与之相比更显微不足道，于是房价就在“收益与成本”缺口不断扩大的过程中被推向了顶峰。

　　然而，美联储自2004年6月以来连续八次加息，一向坚如磐石的欧洲央行也在近来出现了加息动摇。“负利率时代”的淡去同时也宣告了房市“黄金期”的终结。利率水平的走高注定了美欧泡沫破灭会继续下去。

　　新政策调节非理性预期

　　中国也面临着类似于美欧房市的货币困境。自从2004年第一次加息，以及近来通货膨胀抬头的趋势，中国利率水平将逐渐走高已经成为无可争议的预测。房市的低利率刺激已在不断减弱。

　　与美欧不同的是，中国房市并没有出现拐点，反而出奇地火爆。从全球视角审视中国房市，非理性预期是造成“背道而驰”的根源所在。对此，只有调整人们的预期，才能使房价回归理性。

　　央行新政策很好地表达了央行抑制房价上涨的决心，越来越多的老百姓也将随之认识到房价继续飙升的政策环境正在恶化。虽然新政策短期内不一定能很好地发挥预期功效，但作为政策走向的一个风向标，其长期的标志性意义不容小视。随着政府不断寻觅有效的政策工具，房市的主体预期终将逆转，与国际房市“背道而驰”的中国特色也将最终烟消云散。

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