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成彪
日前，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。其中有一条是：加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。(5月12日《新京
报》)
仔细解读上面的条款，觉得还有明显的漏洞：对逾期未动工开发的土地要收闲置费或无偿回收，那么开发商念个“拖”字诀，如期剪彩开工，不紧不慢施工，建它个两三年甚至更长；或者在一定期限内建设了，可房子囤在那儿不出手。对于这种变相囤地囤房行为，我们又该怎么办？
房地产开发商囤地不开发、囤房不出售，钻的是“房产使用期限缩水”没被购房者重视，管理政策缺位的空当。只要较真起来，并且规范到位，土地使用期限就是囤地囤房者的一道“紧箍咒”，几乎没有开发商敢于接招的。
在我国法律法规中，“土地使用权”与“房产使用权”是两个不同的概念，期限规定也有很大差别。住宅用地的使用期限是70年，从土地批注日期开始计时；附着在地面上的房产使用期限根据房屋结构设定年限，但最高不得超过土地使用期限，从房产证办理日期开始计时。举例来说，某先生不久前在南宁市琅东新城区购买了一套价值70多万元的新房，在签订商品房购买合同时，就发现土地批注期限与自己能够到手的房产证期限之间有近5年的“时差”。也就是说，他这套新购住房的使用期只有65年，比法律给予的使用期限整整缩水5年，如果按房产的总价值来计算，这笔损失就是近4万元，占了房产总价的近10%。
然而，房地产开发商不承认这种事实存在与损失估算方式。南宁市某房地产开发商认为：“房屋价格上涨实际上已经弥补了由于房屋使用期限‘缩水’给购房者带来的损失，这种价格上的涨跌呈现出‘堤内损失堤外补’的态势，不能简单用‘购房价格除以使用时间’的方式来计算。”我们只需用两种简单的方式来击破他的谬论：一、如果房屋的价格在下降，“堤内损失堤外补”怎么个补法？二、如果购买了同一地段的另一套同类型房子，土地批注期限与房产证期限之间只有1年“时差”，两个房子在售价上不会有差别，可业主获得的房产使用期就是69年，房产在无形中比现在这个“增值”了不少，难道不是吗？
或许上述估算方式仍不够科学，但土地批注期限与房产证期限之间的“时差”，给购房者带来了损失是不争的事实。而这个“时差”是被房地产开发商在建设施工中“消费”掉和囤地囤房中“浪费”掉的，由此产生的损失当然不该由购房者来承担，而应由房地产开发商“自作自受”，而且房地产开发商就该受到这样的约束，以珍惜宝贵的土地资源。由于这笔“损失”体现在房产使用权的末端(几十年后)，不熟悉业内行情的购房者还没有注意到；加之国家在这方面的政策仍有缺失，管理还不到位，客观上造成了“房产期限缩水”不用担责的现状。
随着房地产市场和购房者消费心理的成熟，厘清土地批注期限与房产证期限之间的“时差”责任已必不可少；就稳定房价的当前任务而言，这也是依法制止囤地、打击囤房的有力武器。为此，笔者建议，在新房房产证办理时，土地使用期限独立核算，由房地产管理部门比照土地批注日期计算出两者的“时差”，除去必要的建设工期(也可以不除)，再对照总房价推算出“时差”的损失，由房地产开发商全额返还给购房者，以此来保护购房者权益，终结囤地囤房的不良现象。
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