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在此轮关于房地产市场的讨论中，“房价收入比”能否衡量房价是否有泡沫，成为争论的焦点
【作者】 黄昕
笔者此前曾撰文：“当人人都开始谈论房地产投资能赚钱时，房价的高点已经触手可
及，离开的时候到了。”同日，中央7部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。
笔者并没有内幕消息，只是利用财务常识，计算、透析房地产市场的现状。判断经济问题，最重要的不是观点，而是计算分析。买房租房可以计算，房价趋势也可以计算。
在此轮关于房地产市场的讨论中，“房价收入比”能否衡量房价是否有泡沫，成为争论的焦点。
“房价收入比”是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4倍至6倍。
媒体一般都是如此介绍和引用房价收入比这个指标的，但对于为何4倍至6倍之间较为适当，媒体只给出了统计数据，却没有分析依据，“不知其所以然”。于是，关于房价收入比的讨论沸沸扬扬，莫衷一是。
用房价收入比来衡量房价，是因为一个家庭用于住房方面的支出在收入中的比例是有一定比例的，超出这个范围，就难以承受。例如，一个双职工家庭，夫妻两人月收入合计1万元，用于租房或者按揭购房的支出3000元，贷款年利率5.5%作为贴现率，房屋使用期50年作为贴现期，则其现在可购买房屋价格为61.5万，是其年收入12万的5.125倍。这就是“房价收入比在4倍至6倍之间较为适当”的数理依据。
住房支出占家庭月收入的30%，这是保证家庭生活质量的理性选择。由此房价收入比4倍至6倍较为适当。即使住房开支占到家庭月收入的50%，房价收入比也才8.5倍。而此时，人们已经普遍感到住房负担重，压力大，需要压缩其他开支，感觉生活质量下降。
根据北京市政府统计数据，2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元，每户家庭3.5人，则家庭年收入54732.3元，按房价收入比6倍计，可负担一套33万的住房，按人均居住面积20平米计，该套房屋面积70平米，每平米4700元。而目前除了在距市区25公里的通州区，在四环内恐怕难以找得到每平米4700元，或者总价33万元的商品房。
统计显示，北京20%的高收入阶层，年人均收入3万元，家庭年收入10万元，按房价收入比8.5倍计算，可负担一套85万的住房，按100平米计，每平米8500元。这20%的高收入阶层，也只能住在三环外了。这20%的高收入阶层估计也不喜欢那些专门为富人盖房子的开发商。
1+1在什么情况下等于3？在算错了的情况下等于3。房价在什么情况下还要涨？在算错了的情况下还要涨。
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