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夏业良
在一系列市场化的调控手段不能奏效后，中央不得不动用行政调控的“法宝”，行政调控到底在多大程度上有效，这是个值得怀疑的命题。而有评论说，有关地方政府有意识地纵容和支持本地房地产价格上涨，我不能同意这样的说法。在我看来，某一城市房地产价格的上涨关键取决于市场的供求力量，如果因为某城市房地产价格上涨过快，就责备地方政
府官员，甚至以摘下他们的“乌纱帽”相威胁，那么这个板子打得多少有些冤枉和不是地方。
除了市场力量本身的作用，某一市场上所聚集的各种其他因素(比如缺乏更加广泛并具有吸引力的消费项目，缺乏收益稳定且可靠的投资项目)以及某些外来的冲击力量(比如邻近地区和城市房地产价格的上涨，或者海外投资者、外来定居者的集中购买)等，都足以产生一种推波助澜的“聚合”效应。
如果需要对地方政府的行为进行有效的规范和制约，就应当把政府出让土地以及通过房地产交易所获得的税收，都集中予以专门的账户管理，尽可能把这些收入用于公共交通、卫生等城市配套设施的建设和改造方面，还有一部分应当用于对低收入者居住条件的改善和保障方面。不能允许城市管理当局将这些收入用于行政性开支，以及过于奢侈的政府形象工程方面。
如果一定要探究地方政府与中央政府进行利益博弈的成因，就必须首先解决权利与义务的对等关系，分清中央政府与地方政府的责任、义务和权限。并且中央政府也不能仅仅以自己代表着国家利益，而地方政府充其量只能代表地方利益的简单逻辑来压制地方政府的模仿行为。如果总是习惯于把中央政府看作是“家长”，所有的地方政府都是大家庭中的“孩子们”，那么只有孩子们才会犯错误，而家长就不可能犯错误，因为板子总是操在“家长”手中，因此也就只能打在“孩子们”的身上。这实际上就是“大利维坦”和“小利维坦”的不对等关系，也是一种强者有理的逻辑。
对房价调控根本的还是要从需求角度来考虑。近年来，随着中国经济的高速增长，越来越多的城市居民已经从过去的“温饱型”生活模式向“小康型”生活模式转化，在家用电器等耐用消费品得到基本满足之后，城市居民家庭在未来较长一段时期的努力方向将集中在“居住舒适化”、“居住多功能化”或“多居所化”，甚至“居所社交化”等较为新颖的居住概念上。对房地产有效需求的急速扩张是一部分领先者欲望扩张的现实反映，从心理感受和满足虚荣心的层面上说，私人购买的商品住宅能够较为直观地展现出住宅主人的经济实力、社会地位和文化品味。目前在中国大部分中等规模以上的城市中所呈现出的对商品住宅的旺盛需求，一方面体现出这些城市居民可支配收入水平的显著增加，另一方面则反映出，经过数十年挤占和压抑的私人空间占有欲和满足“体面居住”欲望的冲动，正在得到大面积的释放。
如果试图抑制有效需求的过快增长，就必须适度节制住宅占有欲望的过度扩张，同时更多地采用市场调节的手段，而不是通过行政力量的强行干预来控制房价过快上涨。在大多数中等规模城市可以通过增加有效供给(即多建造价格合理的适销住宅)来缓解房价过高的社会压力。
1998年-2004年，我国商品房的价格年增长率为3.94%，而居民可支配收入年增长率是10.06%，这说明居民可支配收入的增长速率大大超过商品房价格的增长速率，如果在今后十年甚至更久远的时期内能够继续保持这样的比例关系，我国城市居民的基本居住需求完全能够得到满足。但是企望人人都能拥有较为“体面”的舒适型商品住宅(比如在城市生活较为便利的地理空间范围内满足户均150平方米)，则是不太现实的追求。因为这不仅仅涉及到现实购买力的问题，而且涉及到城市占地规模过大，由此引发交通和实际交流成本过高的问题。-
(作者为北京大学外国经济学说研究中心副主任）
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