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邓聿文
七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》是迄今最严厉的调控房地产发展的文件，表明中央政府坚决抑制房价快速上涨的态度。
总的来看，《意见》在调整房地产市场住房结构、严禁房地产市场炒作、完善住房
保障体系以及强化市场信息披露机制等方面与过去的调控措施相比，很有新意。但其能否实现稳定房价、保障中低收入家庭住房需求的意图，则有赖于下述两个问题的解决程度：如何看待地方政府的行为；调控总量还是调控房价？这两个问题也是我们在调控房地产市场时一直都未能很好解决的问题。
先说第一个问题。我们看到，《意见》明确要求省级政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市县政府的责任，并建立责任追究制度。
在调控房地产市场的过程中，地方政府起着举足轻重的作用。由于房产市场的地域性差异，决定了国家对房价的调控不可能以统一“零售价”或者“指导价”的方式来完成，只能通过抑制各地区房价，实现全国范围内房产市场的稳定有序。也就是说，中央的意图能否得到贯彻落实，很大程度上取决于地方的态度。而当前地方政府又深陷房地产行业的利益中。在很多地方，房地产行业是支柱产业，房地产企业也是纳税大户，它们不但与地方经济直接挂钩，也与官员政绩挂钩。因此，在地方官员的利益函数中，房地产成了最该扶持和最不能倒的行业。只有从这一角度，我们才能理解地方政府低价征地，高价出让，甚至暗中操盘，哄抬地价，以及对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣用于批建高档住宅上等现象。
地方政府的行为当然与错误的“政绩观”有关，但是也应看到，在市场经济下，地方政府是一个相对独立的利益主体。目前的状况是，地方政府责大财小，它要承担很多义务，比如就业、义务教育、医疗卫生、基础建设等，而财政收入却有限。既然土地出让和造房是一块大蛋糕，那么在现行政绩考核体制下，无论是地方一级政府还是官员个人，理性的选择自然是希望把蛋糕做大，因为只有房价涨了，土地出让金高了，地方才会有更多的财政资金可供支配，官员也才有更多的个人收益。
所以，长期而言，必须加快政府职能转变，尽快实现由主导建设型政府转向公共服务型政府的转变；同时，合理划分中央与地方的责任、义务和权限，在法制的基础上，解决权利与义务的对等关系，而不是像现在一样频繁地通过政策来调整两者的关系。
再看第二个问题。此次房产调控的主要目的，是稳定住房价格。要稳定房价，先要搞清楚房价上涨的原因是什么。综合建设部和国土资源部的看法，房价上涨的最主要因素是需求强劲。这样，要抑制房价快速上涨，应该把重点放在调节需求上。调节需求有两种方式，一是直接抑制投资和购房需求；二是间接抑制需求。前者可以采取加息和加税等手段。房地产行业利润过高，炒房严重，一个重要因素是资金成本太低，特别是贷款容易取得，如果加息和加税，将会加重使用者的资金成本，从而直接抑制过高的投资和购房需求。后者则是减少商品房特别是高档商品房的供给。本次调控采取的手段正是银行提高贷款利率，加重对房产交易环节的征税，同时辅之以对土地和户型面积的控制来减少高档商品房的供给。
但是，从宏观调控的本义来说，应该是调控总量而不是调控价格，也即通过总量的变化来调整房地产市场的供求关系。价格是由市场供求决定的，而不是通过政府调控出来的。将房价作为调控目标，实际是一种政府微观干预而不是经济学意义上的宏观调控。之所以在实践中经常出现这种调控目标的错位，主要在于我们未能很好地理解宏观调控的含义从而往往把行政对价格的干预看作调控。
如果是总量调控，那么当前的重点就应该放在改善供给上，即加大商品房的供应，而不是抑制居民的购房需求和开发商的投资需求。因为供给赶不上需求是现阶段影响房价的最大因素。尽管《意见》提出要增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房的供应，但是，改善供应的另一个重要方面是激活二级甚至三级市场，而不仅仅是依赖一级市场。从这个角度看，对交易环节加重征税无疑不利于二级市场发展。
住房是一种必需品。随着人们收入提高、城市化的发展以及土地的减少，供不应求将是未来几十年中国房地产市场的基本走势，房价上涨也将是一个长期趋势。在这一背景下，如何在短期内控制房价的过快增长，使大多数人能够买得起和租得起房，对政府的调控艺术确实是个考验。
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