高房价加剧贫富悬殊 楼市不能上头生病下头吃药

　　本报记者 谭丽莎

　　与《中国房市警告》作者羊慧明的对话

　　刚刚由中国商业出版社出版的《中国房市警告》一书，是知名学者、作家羊慧明的最新之作。曾经做过记者的羊慧明以记者的敏锐和犀利，以全球房市为参照系，大胆、透彻地 剖析了当前中国房市的种种怪现象，尖锐地指出：狂炒上海楼市，就像当年股市恶炒神话庄股“亿安科技”；高地价将导致官富民穷，高房价将削弱中国城市竞争力，透支经济高增长空间，缩短经济高增长周期，透支子孙后代的财富空间……

　　近日，围绕当前房地产的热点问题，记者与羊慧明进行了一番对话。

　　几乎所有调控政策都在助涨

　　记者：当前房市调控进入紧张而又诡秘的敏感时期，长三角打击房市投机陷入拉锯博弈，你怎么看待打击房市投机的问题？

　　羊慧明：开发商与炒家联手，通过虚假信息和制造假合同，甚至请人排队当房托等手段哄抬房价的欺诈行为，当然该打击。在完全市场化的国家，对市场欺诈的打击比我们更严。但就中国内地房市目前的症结而言，仅仅抑制投机是不够的。钻空子是商人的天性，关键是空子在哪里？是谁弄出的空子？我们不能老是上头生病，下头吃药。为什么一说调控房价“板子”就打到买方———投资和投机者，那么是谁给了他们“机”？

　　记者：那么，在完全市场化的经济体，政府是如何调控房地产的呢？

　　羊慧明：美国经济管理部门有句名言：“竞争就是最好的调节。”如果房价涨得太快，房地产好赚钱，就会有更多的人去买地开发，供给多了，自然会平抑房价。竞争非常充分，就不会出现寡头垄断哄抬价格的现象。而我们的调控采取了反市场化的政策，本来竞争就不充分，再去提高开发门槛，削弱竞争，更容易形成寡头垄断。

　　到底是调控抑制利益集团，还是利益集团左右调控政策？

　　记者：你提到“房地产利益集团”，我在报纸上看到别人也这样提过。你能讲得具体一点吗？

　　羊慧明：无需回避，内地房地产市场的种种现象告诉人们，一个庞大的房地产利益集团正在形成。其中包括：开发商、炒家、销售商、地方政府相关部门的一些官员、被拉进“圈”内的为其代言的经济学家以及传媒人。这个利益集团所能左右的权力、掌控的资源和拥有的能量，已经非常惊人了。他们已经主宰了房地产市场绝大部分话语权，完全做到了用“涨”声来统治舆论。谁要是对房地产市场的不正常现象发一点杂音，他们就会组织百倍的火力反击。他们可以动用京城一些最著名的经济学家之口，为房市的不正常疯涨找“根据”、打圆场，严辞批驳那一丁点儿他们不喜欢的杂音。

　　举个例子吧。2004年下半年，长三角一些城市的楼市一度有所降温，杭州的房价出现了下调，南京河西楼盘也出现了打折促销，就是上海也有楼盘变相打折销售。此时出现一点降温，本应是好事，可你不得不佩服利益集团掌控市场舆论的能量，楼市的不利消息几乎被严严实实封锁住了，有媒体透露了一点杭州楼价出现下降的消息，马上遭到上海报纸的批驳。其后，京、沪等大城市的开发商和相关部门发起了一轮又一轮的助涨造势的舆论轰炸，他们利用“2004年中国(四川)房地产形势报告会”、“中国住交会”、“十大风云人物论坛”等一系列场会，高分贝唱涨，他们称由于土地供给短缺，2005年房价上涨将势不可挡。并号召媒体唱涨。一些相关政府部门的“权威”声音也唱涨助涨。而他们把舆论主攻的阵地选在上海，上海是中国房市龙头，其他城市都看上海，把领头羊上海的房价打高，就像当年股市狂拉百元神话股“亿安科技”，把上海楼市的“超级强庄股”拉高，也就为其他二三线城市拉出了上涨空间。

　　果然，这一轮舆论攻势起到了立竿见影的效果：上海房价出现急涨，2004年末，圣约翰名邸每平方米一个月大涨2000元，园林天下的一个楼盘每平方米一个星期就上涨1000元，今年初涨得更凶，上海住宅每平方米3万5万8万的价格都挂出来了，已经超过美国许多大城市的房价。以致房价问题成了今年两会的头号热门话题。温总理在《政府工作报告》中明确提出要抑制房地产价格过快上涨。

　　记者：为什么有关部门对房地产市场这些不规范、不透明甚至带有明显欺诈的行为不严加管控呢？

　　羊慧明：这就是房地产利益集团的厉害了。他们能争取到如此宽松的暴利环境，简直可以为所欲为。平常小商小贩做点糊口小生意，有关部门还要三天两头去查人家，而事关重大民生的房地产领域，开发商和炒家种种明目张胆的价格欺诈和恶意抬价行为，不但很长时间没人去管，还有人为他们打气。这不，上海刚处理了一个万邦，意在杀鸡给猴看，可马上就有人在报纸上为其鸣不平，说开发商有“自主经营权”，人家盖了房子，怎么卖，卖与不卖，那是他们的权利，不然怎么叫“市场经济”？多么冠冕堂皇的理由！然而，你到真正的市场经济体去看，对这类事情管得比我们严多了，有谁胆敢通过提供虚假成交信息、成交价格、签订高价假合同诱骗客户，人为制造短缺现象、见风涨价等，只要沾上一条，就触犯了《公平交易法》，就是欺诈罪，公司老板要受到法律制裁，购房者还会提起群体诉讼，老板要赔掉老本。媒体也会猛烈抨击，行会还要对其上“黑榜”，犯规的公司信誉扫地，银行也不敢给这种公司贷款了，公司只有垮台。所以，在人家那儿，没有我们这儿这种肆无忌惮的欺诈现象。

　　记者：你在文稿中提出过一个疑问：到底是调控抑制利益集团，还是利益集团左右调控政策。这话分量很重。

　　羊慧明：房市的种种怪现象，使我们不能不提出这样的疑问。有不少学者也表达过这样的疑问。王志刚在接受记者采访时也说过，现在房地产业有些人，已经狂妄到要问鼎政治，裹挟政府，搬动政策方向盘的地步了。我甚至认为，房价越是疯涨得快，气泡吹起来了，开发商炒家就越是能把政府、银行绑到同一辆战车上。气泡风险越大，政府银行更是骑虎难下，政府怕跌，银行更怕跌。只好千方百计维持涨势，但这只是推迟泡沫破裂的时间而已。现在大腐败已从交通领域转移到国土、城建系统，几年前，一个大贪官吃几百万就够惊人的了，现在，查到的动不动就是几千万、上亿元，连个小小的乡镇干部，也可以短短几年从土地城建项目中捞取上千万元；一个一般干部，也能弄十几处房产。而这些腐败官员，不仅有审批权，还有话语权、政策建议权甚至是决定权，他们当然要为“圈子”的利益说话、办事，争取制定有利于“圈子”的政策。

　　记者：我看到有人在中央级报纸上发表长篇文章，论证“房价收入比不是衡量泡沫的标准”。

　　羊慧明：那篇文章，我也拜读了。很有趣。从作者署名的身份看，他应是房地产业的“圈”内人。他用“一些社会主义国家的房价收入比最高达到30倍”和某些发展中国家的房价收益比最高超过20倍的特例，来否定包括联合国人居组织也在一直引用的房价收入比这个衡量房价的标准，是想为内地房市有泡沫之说来个“釜底抽薪”———我把你衡量房地产泡沫的标准都否定了，泡沫论当然就立不住脚了。否定了房价收入比，就意味着：房价可以不考虑当地居民总体收入水平，30倍、50倍也很“正常”，很“健康”。这就可以为房价进一步上涨找到合理依据。

　　这使我想起中国A股市场狂热之时，市盈率已超过50倍、60倍，那些唱涨的“多头司令员”和“黑嘴”也说：中国股市有“中国特色”，中国经济高增长，上市公司高成长，市盈率高一些也是正常的，健康的。结果如何？有“中国特色”的股市的股价还是要去与周边及国际股市接轨，向国际股市的市盈率看齐，出再多利好政策都止不住跌。这就是市场。

　　记者：那你同意中国房地产泡沫会很快破裂之说吗？

　　羊慧明：我已经说过，内地房市还未出现整体性泡沫，但局部正在形成泡沫，并有可能向许多城市蔓延———如果房价疯涨的势头不能得到遏制的话。现在上海等地房价有吹大泡沫的趋势，应及早防范，调整得早，也不会大跌，向下也没有多大空间。一是内地房地产市场刚起步，局部有泡沫也不是很厉害，下跌空间小。二是中国房地产竞争不充分，容易形成寡头垄断，制造短缺，加上政府完全控制土地资源，少卖地就能制造供给短缺。就怕很快疯涨上去，泡沫吹大了，那时候破裂了，负效应就大了。

　　记者：上海业界并不认为上海的房价高。他们说上海是国际大都市，房价当然要与国际接轨。上海房价与伦敦、纽约有可比性吗？

　　羊慧明：这真是妙论！房价收入比的标准可以否定，不需要去“接轨”，只要房价去“接轨”。那就是说，上海房价马上与国际大都市靠拢，也是理所当然，管他老百姓收入是多少。尽管外界对上海房价上涨太快物议颇多，可上海相关部门一些官员却不以为然。你说上海房价高，他们会反问你：上海房价高吗？东京的房价是多少？伦敦的房价是多少？比起伦敦、东京的房价，上海的房价一点也不高。可我要问：你们上海现在的人均收入是多少？2004年上海人均可支配收入不过16683元。伦敦、东京的人均收入是多少？你收入还不到人家的1／10，房价却要向人家看齐，低工资撑得起那么高的房价吗？你们可以不管房价收入比这个标准，可老百姓买不起房也租不起房了，这楼市由谁去支撑？仅靠开发商、炒家撑得住吗？

　　记者：主涨派人士说，内地房市还要快速发展至少20年，上涨空间还很大。

　　羊慧明：房地产至少会高速发展20年，不等于房价可以一直持续大涨20年。你算一算，照这两年的房价涨幅，再涨20年，是什么水平？以上海市中区高档房每平米已超过20000元计算，就按上海当局提出的12%的限定目标涨幅，连涨20年，房价会涨到多少？将近20万元每平方米！这将是全世界空前最高的楼价，而且还只是买了70年的土地使权。这意味着什么？只有年净收入150万以上的人才买得起、供得起一套100平米左右的房子，这可能吗？

　　我不否认中国内地房地产业还有巨大的发展空间，房价也有上涨空间，但那要随着国民收入的提高稳步上涨，而不应该几年就把它透支了，把子孙后代的财富空间都透支了。我们得给子孙留下一点空间。何况上海的房价与人家没有可比性。我们多是高密度的公寓房，买10平米房，可能只含1平方米的土地使用权，还只有70年；人家买1平米房，可能包括10平米的土地永久所有权；人家的房子一百年、两百年甚至五百年，都还可以用，而我国的一位著名专家称，我们的住宅寿命只有约30年。加上人家的环境，哪有可比性？你怎么可能去向伦敦、东京的房价看齐？况且，东京、伦敦也是吃了高地价、高房价的苦头，东京的地价房价连跌了13年，已经跌回到上世纪70年代的水平；今年3月伦敦的房价创下了十几年最大的跌幅。美国的房价也开始下跌了。我们为什么还要去步其后尘？

　　想一想吧，如果上海楼价很快涨到伦敦、东京那么高的价位，会发生什么？一定是乐开了怀的游资炒家高位出逃，到别的国家去买便宜得多的资产；许多在上海居住的人会高价卖掉房子，到其他环境更好，房价物价低得多的小城镇去居住；因为怕买不起房、租不起房，而使大量人才精英对上海望而却步；上海会迅速衰老，出现芝加哥式的衰退。你长三角凭何能成为世界工厂？不就因为此前人力成本、物业成本低的吸引力吗？如果这两个优势没了，你还有什么吸引力？

　　高房价将加剧贫富悬殊

　　记者：有一种观点认为，考虑到中国居民有隐性收入，因此，实际房价收入比并没有那么高。

　　羊慧明(笑)：这真是笑话！谁都知道，在内地只有哪些人才会有隐性收入、灰色收入？只有富人、公家人才有红包、礼金、小金库、“工作麻将”等隐性灰色收入，富人有为少缴税而隐瞒的收入，而80%以上的普通工薪阶层哪有隐性收入和灰色收入？

　　记者：你认为高地价、高房价与贫富悬殊有什么关系？

　　羊慧明：高地价会导致政府富，百姓穷。再有，房价涨得太快、太高，只有买得起房的富人才有资格享受房地产的财富扩张效应，富人由于买有一套、多套房产，因房价大涨而迅速使财富增值几倍甚至几十倍，而买不起房的人相对来说就更加贫困了。

　　记者：业内人士认为，人多地少是中国的国情，地价高房价高将是必然趋势。而且，目前中国内地的地价远低于美国、日本。

　　羊慧明：新加坡、日本比中国内地土地更匮乏。中国人均占有土地面积7500平米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一对年轻人工作三、四年的工资收入，就能买一套100平米左右的房子。上海、北京的年轻人目前达得到这种收入水平吗？

　　说中国地价比美国低很多，这是瞎说。2004年我才去考察过美国的地产，美国许多城市住宅用地，也不过3～4万美元1英亩，折合5万元人民币左右1亩，每平米只有80元人民币左右；而国土资源部公布的2004年末的内地城市平均地价，已达1198元每平方米，是美国地价的10倍以上。美国的低地价，使它的房地产还有长远的发展空间。低地价、低房价，加上安全、环境好，是美国吸引外来投资和移民的重要因素。

　　日本土地资源比中国更贫乏，人均占地仅中国的1／3，东京的地价曾经是地球上的天价。但恰恰是高地价高房价影响了日本经济的后续竞争力，房地产泡沫破灭连跌13年，地价已跌回上世纪70年代末的水平，地产泡沫破灭，把日本经济拖入长期衰退之中。中国房地产，要避免出现日本式的急涨长跌。

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