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★文/吴鹍
这世道真变了。过去欠债不还，是违约。现在欠债早还钱，也违约。而坐在房地产火山口的银行也陷入是否对提前还贷收违约金的两难选择。
房贷加息以来，选择提前还房贷的购房者已经出现，虽然银行没有监测到提前还贷潮
的出现，但是前去咨询的购房者数量却大幅增加。咨询者主要是担心加息后的新增月供压力过大，所以考虑提前还贷和一次性付清房款的做法。
当前，加息后没有形成还贷潮的原因在于，银行明年1月1日起开始执行新的房贷利率，借款人还有足够时间作权衡，预计今年底前会出现一拨提前还贷潮。沪上的调查显示，有多达40%的贷款人准备东拼西凑、求亲戚告朋友，筹一笔巨款交还银行。还贷潮的到来与升级必会造成银行存款的大量消耗，这对商业银行来说是一个风险。
就在贷款人跃跃欲试，倾囊准备还钱时，传出部分银行对借款人办理提前还款会收取一定的违约金，而且提前还款金额越大，支付违约金越多。继而又有消息说总行不定，由各地方分行自行确定。对提前还贷的客户收不收违约金，成为各家银行颇费思量的事。赞成收取违约金的银行声称，《合同法》规定，违约就应该收取违约金，变更契约就应该付出一些代价，贷款合同上也写明这一条。
都是合同惹的祸，谁让我们是法治社会呢？
依笔者看，持续的低利率是国内房地产火爆的一个重要因素，在美国也是同样的情况。国内的投资者甚至在某种程度上产生了利率错觉，很少考虑到利率的因素。但事实显然不是这样，国内的加息周期必然来临，由此产生的利息负担加重却在很多购房者预期之外。
当然，其中银行和房地产商的角色也比较暧昧，比如“首付……，月供……”的广告比比皆是，许多购房者在买房时只知道关心每月还贷多少，全然不顾贷款利率是多是少，直到这次央行提高房贷利率，才知道以前央行施舍的是“优惠利率”。其实，相当一部分贷款人并不是很清楚，月供在利率的提升下会大大增加。
然而，央行的管理职能作用没有充分显现，银行也没有做到尽职尽责。目前看来，央行应该通过窗口指导，促使商业银行将相关的抵押贷款风险有多大这个信息传递给贷款客户。并且，银行有责任向客户解释未来利率变动对客户还本付息带来的影响，使得贷款者能客观看待自身的持续还贷能力，这样才能使得客户在借款时更谨慎，银行抵押贷款的违约率也才能降低。这不但有利于化解银行放贷风险，对房地产业的良性发展也相当重要。
其实，银行现在很像坐在房地产火山口上，心里非常矛盾。一方面，严格房贷，化解房贷风险，此举势必造成房贷余额的大幅减少。另一方面，提高房贷利率，将不可避免迎来提前还贷潮，而银行并不希望看到这一点，对他们来说，住房按揭贷款是银行收益最高、信用最好、风险最小的优质资产业务，银行提前收回的资金无法迅速贷给其他像房贷一样低风险、高回报的行业。现在能够阻止或减缓还贷潮的惟一办法就是贷款合同写明的违约金，然而违约金虽然可以稳住一部分贷款客户，但又不可避免会失去新客户。
商业银行意图收取违约金的行为，更容易令人觉得有乘人之危的嫌疑—贷款人正在承担房地产局部过热的风险以及提高房贷利率的成本。银行收取违约金本身也说明了银行一方面不愿意承担房贷风险，另一方面又是如此地惧怕“提前还贷”。鱼与熊掌要兼得，对银行来说，确实是两难的选择。
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