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傅勇
还贷成本并不是投机者关心的首要因素。因而，增收违约金或服务费，多半要由普通需求者埋单，而对投机者影响不大
提前还钱是守信用的表现，怎么还要受罚？在一般老百姓眼里，“提前还贷要收取违
约金”的传闻听起来有点儿怪怪的。
中国银行广东省分行近日表示，提前归还房贷收违约金是国际惯例。对此，中国消协专家指出，没有明确约定，银行无权收取违约金。与此同时，经济学家、法学家各抒己见。一时间，提前还贷是否应收违约金的问题被炒得沸沸扬扬，着实牵动了不少人的神经。
对于发放住房贷款的商业银行来说，自然希望能按期收回贷款，但同时也不希望出现大规模提前还贷。实际上，提前还贷也是一种违约，它打乱了银行资金的中长期安排，也给银行带来了利息损失。此外，部分客户多次提前还款，银行在临时受理该项业务时，还需要付出人力资源成本。
然而，银行收取违约金的冲动首先受到依据不足的限制。因为，在大多数贷款合同中，个人住房贷款合同里的“支付违约金”项下仍是空白。权威律师表示，“空白”意味着无论提前还贷额是多少，也无论是提前还贷次数是多少，都不执行“支付违约金”这项条款。这意味着，收取违约金的做法很难说得通。
另外，支持银行收取违约金的直接依据来自《合同法》第71条：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”但法律适用的一般原则是，在总则和分则都规定的情况下，应当优先适用分则。换句话说，执行《合同法》首先要遵从第208条规定，而该条明确“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”提前还款是受法律保护的选择权，而银行提供的含违约条款的合同剥夺了消费者的选择权。在普遍缺乏明确约定的情况下，《合同法》未必支持收取违约金。
更要紧的是，认为收取违约金可以有效遏制提前还贷并不是一个充分理由。
其实，要增加购房者提前还贷的成本，银行的手段还有很多。业内人士透露，即使银行要收取费用，也不会是违约金，而是服务费。目前许多银行倾向于在合同中约定“提前还贷须经贷款人同意”，这为银行对付大面积提前还贷潮“留了一手”。另外，银行一般规定，提前还贷要在30天之前申请，并得到同意后才能实现。
然而，种种限制提前还贷的做法可能与国家宏观调控的目的并不一致。
房贷新政的主要目的是要改变准备购房者对未来房价的预期，减少投机因素，从需求方调节房地产市场，使之回归真实水平。也就是说，通过宏观政策改变人们的预期，从而挤出脱离真实需求的部分，使得需求曲线向下移 动，降低不合理需求。
而限制提前还贷，只能增加过去购房者的成本。其中不乏为了自己居住的最终需求者，对于他们，被提高还贷的成本无法转移，只能自己承担。而对那些心存投机念头的住房占有者来说，这部分损失会很容易地转移给下家，直到最终需求者。毕竟，只要能够获得房价上涨的价差，还贷成本并不是投机者关心的首要因素。因而，增收违约金或服务费，多半要由普通需求者埋单，而对投机者影响不大。
一直以来，关于房贷加息是否在打击普通买房人的争论很多。对此，央行方面日前表示，加息是希望通过影响将来房价来保护买房人。所以，央行的视角是前瞻性的，而不是针对过去的交易。
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