利率思维摇摆：通过利率思维评估未来资金成本

　　本报记者 丁凯、彭朋 北京、上海报道

　　卖掉杭州的一处房产，获得40万元现金之后，就职于上海某传媒公司的赵恒把自己MSN上显示的名字改为“在5月底以前消化银行贷款63%”。赵变卖房产全为提前偿还他在上海的另一处商品房的银行按揭。“未来仍然有进一步加息的可能，在目前市场前景不明朗的情况下，我希望尽可能降低财务成本。”赵恒告诉记者，他提前偿还房贷是出于对加息的预期。

　　由对贷款买房心存抵触，到从利率波动的角度考量未来的财务风险，个人住房贷款放开近7年以来，人们对个人经济生活的思维方式渐渐走向利率化、市场化。当下，提前还贷热潮在中国的诸多城市显现，正是利率思维的外化，而近半年内的两次加息不断把提前还贷推向高潮。早先试图使人们按照市场化思维接受贷款消费的银行，在吸引了大量优质贷款的同时，并没有为日趋成熟的利率思维提供市场化的发展平台，这种思维正在央行的加息指令中艰难摇摆。

　　利率思维的形成

　　“两次加息，都有不少客户跑来询问提前还贷的事宜。实际上加息之后有些客户的月供不过增加几十元，竟然也希望提前还贷。”2005年3月底，天津一位开发企业老总颇为不解，把提前还贷归因于居民借贷消费意识保守。

　　认为人们选择提前还贷是因为借贷消费意识的保守，在1998年后相当长的日子里是说得通的。但今天，人们对利率的认知已经迅猛成长。深圳某银行支行主管个人贷款的负责人告诉记者：“1998年虽然个人贷款已经放开，但是房贷所占的比重很小，那时的贷款利率还在8%以上，汽车按揭比较活跃。2002年前后，住房按揭才火起来。” 华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠则将人们借贷消费意识的成熟规划为三个阶段。1998年前后为第一阶段，那时无论银行还是地产商，都在努力让购房者了解什么是借贷消费，那时的老百姓对贷款买房仍然疑虑重重。

　　银行和开发商本是住房信贷消费的启蒙，虽然在此期间，仍然断断续续有贷款者提前还贷，但经过多年的宣传，人们终于接受借钱买房的观念，李忠说，这是一个相当长的过渡阶段。2005年4月13日，出租车司机蒋师傅告诉记者：“我从2002年办的贷款，那时我总是想，钱在我手里还是钱，还给银行就不是钱了。”此时，贷款利率已经变成5.31%的优惠利率。

　　就在人们刚刚习惯于把银行贷款看作一种商品时，变动带来的考验随之而来。2004年10月29日，央行9年来首次上调贷款利率。2005年3月17日，央行在半年之内再次宣布加息。风紧雨骤的加息政策组合，让人们随即产生加息通道预期，房贷政策说变就变，不少“月供人”的第一反应就是：提前还贷，不再跟银行纠缠。

　　两次加息期间，提前还贷的浪潮空前炽热，引来了媒体铺天盖地的报道：2004年加息前，广州某国有商业银行提前偿还住房贷款的比例已经达到50%；2005年4月，重庆多数银行提前还贷者同比增加三成、部分银行逾五成；同期，成都的保险公司叫苦不迭，房贷险濒临亏损，由于提前还贷者激增，房贷险提前退保比例达30%，而退保者办理按揭往往只有2-5年；北京部分商业银行提前还贷预约已经排到5月中旬……

　　利率风险下的提前还贷潮

　　2004年，赵恒从上海银行获得为期20年的50万元个人住房贷款。由于银行规定，一年内不得提前还款，赵恒把偿还贷款的期限锁定在2005年5月31日，这天是赵恒可以提前还款的第一天。

　　赵恒打算在这一天偿还31.5万元贷款，在今后的5年里，每月支付3300元左右月供，在2010年还清全部贷款。据赵恒计算，按照这一计划，他可以少付给银行大约24.86万元的利息。

　　“贷款利率先是涨到5.31%?明年开始又按照6.12%执行，我不知道是否明年开始每年都是6.12%的水平。”赵恒说道，“加上目前房地产市场风险较大，我决定把杭州的房子卖掉。”

　　某国有商业银行总行一位工作人员告诉记者，提前还贷之风在上海和北京盛行，尤以上海为甚。早先上海民间甚至流传提前还房贷要排队到年底才能办理，赵恒并没有遇到这种情况，他表示目前贷款超过一年的，只要在每月还款日之前到银行填表就可以办理，甚至不需要预约，也不需要支付违约金。

　　今天，个人住房贷款作为“中长期贷款”已经名不符实。一个被经常引用的数字是购房者平均贷款期限16年，归还期限只有7年。从2004年10月底至今的半年中，人们目睹两次紧锣密鼓的加息，对未来继续加息的预期成为目前风起云涌的提前还贷热潮的首要诱因。广州、北京、上海、重庆、成都等地已经成为此轮提前还贷热潮的重镇，据媒体报道，广东建行1-4月个人住房贷款提前还贷额达5.2亿元，占整个还款额的52%。

　　“提前还贷有两个原因，其一是还款金融的绝对值增大，人们觉得不划算。但最主要的原因是心理预期。因为连续两次加息，中央政府也表示今年将继续进行宏观调控，许多老百姓的想法是现在不还将来再加息怎么办，那个时候与银行的谈判难度更高，因为银行的预期收益损失更大。”李忠说道，“很多老百姓此时开始从利率和资金成本的角度来考虑提前还贷，我觉得这可喜可贺，说明老百姓开始进行利率思维，投资意识、理财观念和对金融工具的认识大幅度提高了。”

　　但银行培育了房贷市场并大快朵颐之后，并没有给利率思维以适宜的生长环境。与市场化的利率思维比肩的是非市场化的利率体制，“人们现在没有选择”，李忠说。

　　利率思维背后的生活

　　在记者随机走访的9位购房者中，有2人正在办理提前还贷，4人打算在年底之前提前还贷，3人表示财力有限，虽然有提前还贷的想法，但无力实施。是否选择提前还贷，不仅受到经济实力的限制，也跟城市人口的主流家庭结构有着紧密的联系。

　　由于利率思维相对低端客户更为成熟，房地产市场中的高端消费者具有更强烈的加息预期和提前还贷愿望。北京金网络房地产经纪有限公司年初发布的《2005不同档次购房客户预期及行为报告》中显示，有近50%打算购买别墅的客户、近40%打算购买单价在8000元／平方米高档公寓的客户对未来政府还会继续加息选择了“比较同意”，选择“完全同意”的，各占10%左右，而购买低档商品房的客户选择“比较同意”的，不足30%。报告得出结论认为：“高端客户比低端客户更为明显地进入了加息通道预期。”

　　相应地，这份报告还显示，购买别墅、高档公寓、中档商品房的人群提前还贷的意识明显强于购买低档商品房的人群(低档商品房此处指单价6000元／平米的项目)。同意“即便加息我也不会提前还贷”的高端客户数量明显低于低端客户。

　　一位只身在北京创业的年轻人，去年买了一套小户型住房，他告诉记者，虽然希望提前还贷，但无奈财力有限。来自天南海北的单枪匹马的创业者，是深圳这个新兴城市房地产市场的主流支撑者。在广州提前还贷浪潮翻涌的同时，深圳提前还贷几乎无人问津。当地某商业银行信贷部负责人告诉记者，历年来深圳提前还贷现象并不多见，在其经手的贷款中，提前还贷的比例仅有1%左右。对于北京、上海、广州等老城市而言，人与人的横向联系，无论是亲属或朋友，都是一个细密的网络，这对于筹资还贷的买房者而言是无形的资源，但对于只有不到30年的一个新城市，人与人之间还只是碎片化的关系，难以借力，所以以个人为单位就成了既成事实。利率思维的支撑，与“家文化”有着相当直接的联系。

　　人们终于开始通过利率思维评估未来的资金成本，在李忠看来是一件“可喜可贺”的事情，虽然自1998年个人住房贷款放开以来，提前还贷屡见不鲜，在不同时期，此举的原因却大不相同。买房人拥有了市场化的思维方式，面对的却是尚未市场化的银行体制下突然上升的利率。李忠认为，提前还贷行为的背后，是“已经与市场接轨的投资者的意识与尚未完全市场化的银行体制的矛盾”。

　　利率思维实际上是拜加息所赐，而在利率的波动如自然灾害一般成为“不可抗力”时，这种思维推动着境遇不同的人们采取不同方式降低利率风险。

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