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称房地产为硬通货 意在误导公众操纵市场


http://finance.sina.com.cn 2005年04月14日 09:02 人民网-华南新闻

  孙兴全

  最近,某房地产集团“大鳄”为囤房炒房行为鼓动游说:“中国房地产正在成为‘硬通货’,作为保值手段与财富标志”,它“具有良好收益性与稳定性,房地产投资应理所当然地成为居民个人投资的重要品种。”笔者以为,将房地产滞留于流通领域,成为进不了最终消费的“通货”,这是有悖现阶段中国国情的,这种“通货”是否“硬”得下去也让人置
疑。

  房子毕竟是用来居住的,这是其使用价值(或称居住价值),也应该是房价的真实载体。作为生活必须品的住房其交换价值或价格与当前市价背离甚远,这可以用“市场认可的租金”与“当前市价的保本租金”的背离加以证明。调查表明,我国37座大城市中,目前房价租金比(购房资金与出租收益之间的比例)大都在230-290倍,最高者可超过650倍。取中位值也应大于260倍,也就是说,一套50万元的商品房,按照平均值算,其月租金大约在2000元左右。那么“当前市价下的保本租金”又是多少呢?建设部的一位专职人员做过估算:房产的利息成本大致在4%左右,而持有一年的物业费等成本在1.5%左右,此外交易税收在1.5%左右,也就说,仅考虑这几项因素,“当前市价的保本租金”一年应为3.5万元,如果再算上装修折旧及其资金成本、住房本身的折旧、出租交易成本及空置成本、未来可能开征的房产税等,“当前市价下的保本租金”就更高了,即使每年按3.5万元计算,每月也应为2900元。

  这个简单的计算说明:其一,如果仅仅把住房作为生活必须品,一套50万元购买的商品房,其每月需要2900元用于交利息成本、物业费等,显然,即使以每月2000元出租,自己实际上还要倒贴900元;其二,相当一部分买房自住者没有当前市价及其相应租金的实际承受能力,致使所谓“市场认可的租金”与“当前市价下的保本租金”成为有钱人的专用术语,换句话说,买房出租或转手的队伍,并没有想象的那么大。由此,所谓住房成为“通货”,只属于小部分富人的游戏,对于老百姓而言只是一种幻境。

  房地产泡沫,指的是支付危机,也就是急需出手的房产无法出手。套用《资本论》中的说法,就是“惊险的一跳”无法成功。目前,房价炒得太高,房价与收入比太高,大多数人支付能力有限,如果不加控制,支付危机必将发生,泡沫必将破裂,最终接盘者血本无归,并带来巨大的金融风险,拖累整个中国经济。房地产这种“通货”收益性和稳定性何在?谈得上什么“硬”?

  目前,房地产为何被某些人视作了“通货”?除了房地产商和炒家操纵市场、相互哄抬房价,让一二级市场入市者都赚取了巨额利润外,也有宏观政策上的原因。特别有三点现象不容忽视:其一,长时间持续的负的存款利率使房地产价值被高估,资金大量进入房市投机;其二,信贷政策对炒房投机抑制不力,银行成了炒家的提款机,制造出了虚假的支付能力;其三,由于没有出台房地产税及调节炒房利润的税制,持房成本太低,炒房利润太大,纵容了投机和囤积房地产的行为。若能出台相应政策,对稳定房价是十分有利的。

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