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本报评论员 欧阳觅剑
对于目前热得有点烫手的房地产，除了需求和供给这样的宏观角度，我们是不是也可以从企业建设的角度进行考察？
近期，中国房地产TOP10研究组公布了2005年中国房地产百强企业排行榜。万科企业股
份有限公司和中国海外发展股份有限公司是其中规模最大的企业，它们2004年的房地产销售额都没有超过100亿；“百强”中地产主营收入超过50亿的仅有7家。
海尔集团2004年的销售额也在近期公布，为1016亿，这个数字有望使海尔集团进入《财富》杂志评选的世界500强名单。家电行业的第二大企业TCL集团，2003年销售额为382亿。
这是中国房地产业与家电业的一个对照，与家电企业相比，地产企业的规模还普遍比较小。家电企业大多由小规模发展而来，在它们发展过程中，经历过产品高价时期，然后是产品价格直线下降，价格战使很多小企业被淘汰，而比较优秀的企业则规模做大。房地产企业在扩大规模的过程中，可能也需经历这些阶段，现在是高房价时期，随着它们的扩张，房价未来几年可望以比较快的速度降下来。
因为产业性质不同，以上的预测或许存在问题，房地产业与家电业的发展历程可能存在差异。但是，企业规模扩张能够导致一个行业产品价格下降，却基本上是个普遍规律，房地产业也会是这样，这主要有三个方面的原因。
首先，企业规模扩张将导致价格竞争。目前房地产业的增长速度非常快，房地产企业有足够的空间“自然”成长，守住自己的地盘就有良好的前景，不用进入“他人的领域”进行争夺。但市场容量毕竟有限，产业不可能长期这样快速增长，它总会转入一个平缓增长期，到那时，企业要保持较快的成长速度，就需要与他人争夺市场空间。这是广州的发展商合生和富力(它们都是中国房地产百强中综合实力TOP10的企业)进入北京市场的原因之一。
而大发展商有实力按照自己发展的需要建立社会关系、拿到土地，它们必然广泛地争夺资源和市场，使竞争变得激烈。提高产品质量是重要的竞争手段，但当品质的武器难以奏效时，价格战这样的“肉博战”就会出现。
其次，大企业能够使产品更加丰富，从而使价格变得多样化。
小企业不具备开拓、培育新市场和承担风险的能力，因而它们的策略基本上是坚持曾经成功的单一产品，这是目前开发商普遍针对高收入阶层开发产品的原因之一，致使某些地区大户型和高单价流行，因为这种产品利润率高，抗击风险的能力强，而且以前卖得不错。小发展商认为自己只需这一小块就能吃饱，不需要开拓更多市场，但大发展商则不能只做“高端”，它要达到几百个亿销售额，就需以“大众”作为目标客户群，不但开发针对高收入阶层的产品，也开发针对中等甚至低收入阶层的价格较低的产品。
最后，大企业能够更有效地降低成本。
大企业能够利用自己的规模优势，在合作和采购中占到优势；它们销售额大，能够使固定投入分摊到众多产品中，从而使成本降低。也因如此，大开发商能够在比较偏远的地区——地价会比较低——进行开发，利用自己的力量进行规划建设或者带动周边地区发展，这是小发展商难以做到的。广州的华南板块就是典型，有实力的发展商远离市区，到番禺郊区从无到有地建起一个居住区。这些年广州的房价没有随全国大势大幅上涨，中等收入者也能够买得起住房，与这种开发模式有很大关系。
房地产企业规模的扩张，不但是它们自身做大的过程，同时也是优胜劣汰的过程。中国房地产企业虽然目前规模尚小，但正在逐步壮大，万科和中海的销售额都超过了70亿，正向100亿的目标迈进；50亿以上的企业也比2004年公布中国房地产百强时更多。而优胜劣汰也比较明显，1994年首次推出“中国房地产开发企业综合效益百强”时的100家企业，只有十几家还留在今年的百强名单中。可以预见，经过这几年的“疯狂”之后，将有更多房地产企业被淘汰，房地产业将更加集中，企业规模将上升一个数量级。到那时，大发展商出于盈利动机，将使房地产价格下降。
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