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萧剑
2005年4月6日出版的中国社会科学院《2005年房地产蓝皮书》，为我们打开了认识今日房地产市场的一扇窗。
《蓝皮书》披露，2004年全国商品房价格大幅攀升，与“销售量持续增长、需求依
然旺盛”，共同构成了内地房地产销售的三大特点。2004年商品房销售总额中，个人购房所占比重达到93.3%。支撑需求持续增长的动力，一是居民收入的增加超过住宅价格增长速度；二是城镇化加速，每年以超过1000万人的速度增长；三是投资和投机性购房需求。(4月7日《中国青年报》)从
中我们可以看出，房地产泡沫在局部是存在的，主要表现为在房地产市场中存在着特定形式的垄断，造成局部地区房地产价格非正常上涨。
对房地产泡沫的共识在哪里？房价太高是因为供给和需求出现根本性的结构性矛盾，随着福利分房的结束，和城市化进程的加快，需要大批中低价位的经济适用房满足城市普通购房者的需求。2003年，全国房地产开发投资总额只有区区10106亿元，而希望购买30万元左右的中低价位的房屋、持币待购数在1万亿元以上，供需矛盾之尖锐无需多说。
美国经济学家、诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨，将21世纪初叶中国的城市化，称为影响21世纪人类社会进程两件最深刻的事件之一。城市化浪潮导致人们对城市房屋的需求超出我们的想像，任何规划都无法“先知先觉”。有了这个认识基础，应对房地产泡沫问题才能放松心态，有的放矢解决问题。
下一个问题是，如何挤出泡沫？要挤出泡沫，首先放开土地和房地产开发市场，提高供给量以满足需求。市场化的大方向不能偏，尽管市场化可能不是最佳方案，却是我们能找到的相对的最好方案。
要应对房价过高，第一步是让更多的民间资本自由进入这个领域，提供更多的供应；第二步，是解决当前中国房地产市场对银行依赖过度的问题。我们应该看到，虽然房地产公司自有资金比率过低，提高了银行的风险，但这与过去不合理的土地批租息息相关———即房地产市场的开放程度不够。解决的办法也应双管齐下，既要提高房地产公司的资金自有率，同时也应开放房地产市场，变房地产开发的“以项目(实为土地)为纽带”为“以资金为纽带”。
要强调的是，决策部门应该将房地产市场中的自住、投资和投机区别开来，才能真正看清哪里有泡沫。一刀切的粗放式的管理方法，对细分的市场并不合适。诚如《蓝皮书》所言，“居者有其屋就是居者购其屋”的观念有待改变，但在中国目前社会保障体系还不完善的情况下，适度的投资性购房有其存在的合理性。抑制投机是必须的，但要防止将正常投资也一并扼杀。
实际上，最容易出现房地产泡沫的，是地产商的炒作、骗贷以及个人投资者的短期投机行为。对于前者，除了有关部门和银行擦亮眼睛、严加打击和防范以外，别无他法；对于后者，则可以通过对具体项目区别对待的方法，通过提高首付比例，和适当提高贷款利息甚至拒绝贷款来抑制投机、降低银行风险。
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