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邓聿文
4月7日发布的《2005年房地产蓝皮书》透露，2004年，我国房地产投资结构发生变化，其中，从商品住宅的投资类型结构看，经济适用房投资比重继续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低。
在当前全民关心房价、中央采取多种手段大力整治房产市场的时候，这则消息无疑是很引人注目的。作为调控住房市场和住房价格的一个重要手段，也是引导市场价格稳定的一个重要因素，经济适用房投资比重的持续下降，弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决。
对此，有一种观点认为，经济适用房投资比重下降是因为开发商不愿投资经济适用房项目，因此，开发商应该为此负责。表面上看似乎是这样。某些地产大亨不就说过，房子是给富人盖的，房子也是卖给富人的吗？的确有很多开发商不愿投资于经济适用房，认为利润太少。而一部分已经从事经济适用房项目开发的房产商，也不愿意继续做经济适用房项目，甚至想把经济适用房转化为商品房，因为商品房价格不受管制。中央电视台就曾报道过好几起这样的事例。
但在笔者看来，板子不能全打在开发商身上。能为穷人着想，当然是道德高尚的表现，可在商言商，追求利润是商人的天职，从这个意义上说，建房首先满足富人论似乎也没有什么好指责的。既然如此，问题会是什么呢？
笔者认为，政府至少要为开发商不愿投资于经济适用房负大部分责任。按照经济适用房的字面意思来理解，它应该是政策性住房，带有政府保障的性质，也就是说，对那些买不起普通商品房的中低收入者，政府有责任满足他们基本的住房需求。因此，要开发商投资开发经济适用房，政府应该在土地划拨、税收等各方面有比较大的优惠才是；另一方面，相对于同地段的商品房，经济适用房也应该具有明显的价格优势，低收入家庭才能买得起。两方面条件都具备，经济适用房才能达到政府设想的目的。
然而，在实际的运行过程中，远不是当初设想的那样。首先，对开发商而言，由于土地批租中腐败严重，加上其他环节中的交易费用，导致地产开发成本高企；而经济适用房又不能像商品房那样随意放开销售，它存在一个政府限价，这样就大大压缩了开发商的利润。谁愿意做无利买卖？
另一方面，对中低收入家庭来说，经济适用房的价格还是高过他们的购买能力。根据建设部政策研究中心的估算，由于实行土地行政划拨、税费减半、政府限价，经济适用住房比同地段商品房价格低15%到20%。在北京，这个水平大约为500元至1000元。显然，按照这个价格，很多中低收入家庭也买不起房，从而，政府救助他们的政策目标并不能彻底实现；相反，开奔驰买豪华“经济适用房”的现象倒屡见不鲜。
除此之外，一些地方政府在财政压力下，希望房子价格越来越贵，这样才能吸引更多的开发商，卖出更贵的土地价格，为此不惜缩减经济适用房的土地供应量，这样，开发商即使想开发经济适用房，由于受土地供应限制，也是心有余而力不足。
所以，从上面的分析来看，政府要想实现“居者有其屋”的目标，一方面应坚持把发展经济适用房和中低价商品房作为政府房产政策的重点；另一方面，必须减少地产中的腐败现象，适当扩大经济适用房的土地供应量，否则，经济适用房的投资比重还会继续下降。
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