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尹中立(中国社会科学院金融研究所)
在今年的“两会”上，总理的政府工作报告将房地产价格的过快上涨问题列为价格工作的两个重点之一。总理话音刚落，相关部门作出相应的政策反应，率先作出反应的是人民银行，3月16日央行调整房贷政策。同时，财政部官员也表示要出台相应的税收政策。据媒体报道，3月26日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，4月3日，新华
社发表了内容相同的评论员文章。与此同时，房价上涨最快的上海市也不断出台政策调控当地的房价。
从这些政策举措看，中央政府以及地方政府对抑制房价的过快上涨已经形成共识，并积极采取行动。但我们也应该清醒地认识到，要扭转房地产市场的价格趋势并非易事，目前的这些政策力度可能还难以达到政策的预期目的。
首先，市场有强大的运行惯性。房地产市场的运行规律和股票市场的运行规律一样，当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如价格上涨的趋势(即牛市)形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而价格的上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望，如此往复，价格不断沿着一个趋势上涨。如果是熊市，价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用，互相强化。
因此，要结束一个牛市并不是一个轻而易举的事，政策之手要和市场的力量之间作殊死较量。1993年，政府为了抑制海南、北海等地的房地产泡沫，断然采取了历时3年之久的宏观调控，力度之大史无前例。我想，当时中央政府遇到的阻力也是非常之大的。事后总结看，如果当时不采取这些措施，按照市场的惯性作用，这些发生在部分城市的房地产泡沫会在全国很多城市蔓延、膨胀，随后的亚洲金融危机不可能让中国置身事外，后果是不堪设想的。
发生在1990年代初的房地产泡沫，对于我国大多数老百姓来说还是陌生的，没有太多的体验，为了更好地说明市场的惯性作用与政策调控之间的关系，我们还是用股票市场的例子来说明问题。1996年是我国股票的大牛市，为了抑制股市泡沫，政府连续出台数项措施，市场依然我行我素。1996年12月15日，《人民日报》发表了《正确认识当前的股票市场》的评论员文章，结果是股市连续几个跌停板，但市场得知高层并不想让股市继续下跌时，股市立即开始上涨，一直持续到1997年的5月份，最后用不断上调发行额度(将1996年的发行额度从50亿元上调到150亿元，将1997年发行额度定为300亿元)，上调印花税等措施才让市场暂时得以回调。从这次股市泡沫的处理过程中，我们可以得出几个有意义的结论：1.一般的政策是很难改变市场的运行方向的，2.经济手段比行政手段更有效，1996年12月用的是行政手段，而1997年5月用的是经济手段；3.政府的态度要坚决、明朗，处理泡沫事件不能瞻前顾后。
对比目前的房地产市场，我们认为，光靠央行的房贷政策的微调，以及新华社的评论员文章是不足以撼动房地产市场上涨趋势的。急需出台更多的经济调控措施，如：对房地产转让征收高比例的所得税。此举是为了抑制部分人在房地产市场投机炒作。在国外，这是一条普遍采用的调控房地产市场的措施，有些国家的房地产所得税高达100%，让从事投资性买房的人无利可图。
其次是来自利益集团的强大阻力。房地产市场是一个利益市场，任何政策的调整都会导致利益分配格局的变化，因此会受到强大的阻力。1993年前的房地产市场主要以商业用房为主，利益格局比现在要简单得多，目前的房地产市场以住宅为主，涉及的面十分广泛，因此，调控所遇到的阻力比1993年会大得多。2003年6月初，央行出台121号文件后，立即遭到了来自房地产开发商的“围攻”，后来国务院出台了被市场理解为对121号文的斧正18号文件。2003年以来的房地产“泡沫”之争，让房地产有关的各利益集团的意见都得到了充分的展示。
当前，在总理发出调控房地产价格的信号之后，又有人抛出这样的论调：房地产是国民经济的支柱产业，不能因为调控房价而影响经济大局。言下之意是房地产市场价格不能下跌，否则会影响GDP的增长。看上去逻辑关系不错，仔细一想就有问题，因为房地产市场是具有投资品市场的属性，当它的价格不能继续上涨时，它只能选择下跌，根本不存在第三种可能性(即不涨也不跌)。如果我们不想让它下跌，那么，结果只有一种选择，让房地产市场继续疯涨下去，让房地产市场产生更大的泡沫，结果是显而易见的。“不能因为调控房价而影响经济大局”的潜台词是政府不能对房地产市场动真格，这是利益集团和政府对抗的一种高明的方式。
在与房地产有关的利益集团中，最值得关注的是地方政府。在我国的房地产市场，主要参与主体除了房地产开发商、消费者和银行以外，地方政府也扮演着非常重要的角色。我国部分城市的房地产价格持续上涨表现出了强烈的中国特色：它是地方政府主导下的房地产价格上涨。
从表面看，部分地方政府的这些行为是为了政绩，因为房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设。而GDP是地方政府官员的成绩单。除此之外，也并不排除一些地方政府的一些政策为小集团的利益提供了空间，在已经查处的关于官员腐败的大案要案中，与房地产无关的几乎没有，这当然不是偶然的巧合。
有鉴于此，除了正常的金融、税收政策之外，要有效遏止房地产价格的过快上涨，很重要的手段就是调整政府官员的业绩考核标准，将公共住房保障制度的落实情况列入地方政府的政绩考核体系中，就像抓计划生育那样抓住房问题。
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