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一家银行的行长面对媒体，痛批房地产“暴利黑幕”。据他说，综合成本仅仅每平方米1.2万元的商品房，开发商定的售价居然高达每平方米3.8万元。
(4月6日《北京青年报》)“暴利”是个充满道德批判意味的词。将“暴利”加在开发商头上，就意味着他们得到了不该得到的利润。
人们似乎认为，只有开发商紧贴成本定价，所得的利润才并非“暴利”。然而，面对一个充满不确定性的复杂市场，谁能告诉开发商，赚取多少利润才合乎道德？
事实上，在微观经济世界里，成本对于价格的作用十分有限。在具体的市场交易中，供给者会考虑生产成本，但一般不会按照成本定价。在市场经济体系内，按照目标顾客的支付能力定价才是通行的定价法则。
房地产市场的真实情况是：开发商按照对目标顾客支付能力的预期定价，而顾客按照自己的实际支付能力价格出价，如果预期一致则双方成交———无论是卖方还是买方都对商品房的实际成本考虑甚少。人们在高呼房价太高的时候忽略了一个重要的问题：他们根本不是开发商的“目标顾客”，开发商真正全心全意服务的“目标顾客”，恰恰是那些支付能力强大到觉得房价“不太高”的人群。
地产大鳄任志强的话虽然不中听，却是大实话：开发商首先是为富人建房卖房的，因为企业家的本质工作就是按照利润率选择目标顾客，他们并没有为穷人建房的义务，让穷人有床位主要是政府的职责。强令开发商按照成本定价，既不具有可操作性，又违反了市场经济的运行规则。
在我看来，当前房地产市场的真问题不是表面上的定价过高，而是供给与风险存在一定的结构性失调。供给结构性失调表现为：满足高收入人群需求的商品房供给充足，而满足中低收入人群的商品房供给不足。一些经济适用房被建成适合富人口味的高档社区；面对公共交通不便、户型大得吓人的“经济适用房”，中低收入阶层望而却步，支付能力足够强大的富人与炒房者恰恰“偷着乐”。
风险结构性失调表现为：银行替开发商承担了主要的市场风险。忙于扩张市场的银行忽视对风险的防控，个人房贷审批与管理存在疏漏，以至于信用风险与操作风险居高不下，影响到宏观经济的稳定。
因此，要真正撼动居高不下的房价，避免宏观经济波动，政府需要加强对经济适用房面积、户型、地段、价格及出售流程的管制，为中低收入人群提供足够的面积小、价格低、公共交通相对方便的住房；银行需要加强对个人住房贷款的审批管理，稳健经营，严防骗贷行为，分散市场风险。至于定价的权利，还应在开发商手中。
□毛飞(北京公务员)
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