遏制国内房价疯涨的对策建议

　　易宪容

　　理论聚焦

　　楼价攀升的原因是什么？央行新近调整房贷利率能否起到遏制高房价的作用？开征房地产税是不是稳定房地产市场的良药？应该如何开征？本期刊出的几篇文章试图在这方面 作出自己的解析。

　　平抑房价及其对策研究

　　炒作与投机是目前国内房地产价格疯涨的重要原因。房地产商不仅参与其中或做庄操纵，而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价，以便掠夺聚敛社会财富。因此，要抑制国内房地产价格疯涨，首当其冲的就是要打击国内房地产炒作与投机，对这种房地产投机课以重税。事实上，无论是发达的市场经济国家还是发展中国家，没有哪一个国家会允许疯狂地炒作房地产，每一个国家都有相关的法律来禁止这种疯狂的房地产炒作。我们更有必要严格禁止种种房地产炒作。

　　最近一两年来，国内房价疯涨还有另一个最为重要的原因，就是不少地方政府与开发商及一些商业银行合谋制造虚假的个人住房需求。

　　首先，作为高房价最坚定也是最有力的支撑者是各地方政府。它们通过手中所掌握的土地垄断、政策指引及舆论导向，支持了坚挺的房价，制造了房地产价格只涨不跌的价格预期，使得房地产市场行为扭曲。

　　其次，房地产开发商通过垄断的方式来操纵房价。房价的高涨不仅可以使房地产销售火爆、房价节节上涨、购买者的上涨预期进一步强化，而且为商业银行向开发商及购买者贷款创造虚假的条件。房价疯涨、房地产商暴富、社会财富向房地产商集中了，而民众则用过去、现在乃至未来一生的全部积累购买高价房，一生都在为房地产开发商劳苦。

　　第三，国内房地产的发展，商业银行的金融支持是关键。这不仅表现在对房地产的开发上，也表现在通过个人住房消费信贷制造出了房地产市场持久繁荣的假象上。如造就国内的一些大城市的高负债族。从而使这种个人信贷消费活动内生着一个严重悖论———在既定财力下，越是要提前过上舒适安逸的生活，越是得提早背上沉重的债务。

　　目前国内商业银行之所以大力追逐个人住房按揭贷款，一方面在于把个人住房贷款看作是商业银行风险最低、收益最为稳定的优质资产，房地产信贷增加，不良贷款率自然下降；另一方面，希望借助房地产市场的短期繁荣来增加更多的利润。一些商业银行降低个人按揭标准与按揭成数，对个人贷款审查往往只是形式。特别是在民众贷款时不告诉所面对的利率风险，只是以目前最低利率水平来计算每月该付款数额。所有的这些行为都是在利用民众知识不足来误导民众。比如，如果利率上升为10%，以复利计算，借款100万元，8年后就连本付息就得200万元。

　　国内房地产价格的疯涨，除了不少地方房地产投机盛行之外，还在于地方政府在土地资源利用政策、住房建筑规划、商业银行信贷政策上太多弊端所导致，而更为重要的是房地产开发商利用国家政策弊病操纵市场之结果。因此，要保证国内房地产市场持续稳定的发展，就必须遏制房地产价格疯狂上涨，用税收严厉打击房地产市场的过度投机。

　　而土地政策也不仅在于严管，而是要科学管理。即首先对城市土地进行计算多少，然后根据各个城市的人口结构把城市土地严格划分不同类别，这样就可以在土地拍卖时根据城市人口结构来提供不同类型的土地。不同类型的土地就生产不同价格、不同类型、不同居住面积的住房。开发商获得这些土地开发时不得改变，否则要受到严厉的经济与法律处罚。

　　对于建设部这样的职能机构来说，就得根据国内土地资源十分稀缺的现实，对住房的类型设定住房建筑标准。即在哪一类型的土地上应该建筑面积多大、什么质量、多少价位的房子。香港在土地拍卖时，每一块土地都标上了类型。开发商就按照拍卖时的类型建筑房子。比如，目前香港的住房，60平方米以下的住房占72%，90平方米以上的房子占10%。按照国内目前的收入水平、家庭人口结构、土地稀缺性，就应该规划以70平方米以下住房为主体，强制性要求开发按照所规定的类型来建房。如果这样，那么中国城市的土地资源至少要节约一半以上。

　　对商业银行的住房消费信贷政策要严格审查，一是保证自住房的购买，坚决杜绝房地产的投机。如果审查不合格所造成的风险，信贷员要承担其责任；二是对个人收入审核要严格。这样才可保证个人在怎样收入的水平就购买怎样类型的住房。

　　还可通过房地产税来限制住房的过度消费，对高消费者课以重税，对住房购买还得限制自住一套，否则要多交税。(据《中国经济时报》)

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。