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易宪容
3月16日央行宣布上调了商业银行对住房个人贷款的优惠利率，并要求上调个人房贷首付比例。该政策一推出，市场反映十分热烈。这次央行出台新房贷政策的目的，就是落实温家宝总理在政府工作报告中提出的平抑国内房地产价格的上涨过热，但是政策的力度相当温和。
应该相信，央行对此政策的市场反映会相当关注。但无论效果如何，央行采取进一步政策不可避免。而且这个政策的推出也向市场发出了一个明确的信号，政府已经决定平抑国内房地产价格快速上涨，新的一系列平抑国内房地产价格快速上涨的政策会陆续而来。因此，如果房地产开发商，仅是以短期及间接的方式来评估这次央行对房地产业的影响，可能是比较不明智的做法。因为，任何政策出台后都有长期与短期影响、直接与间接影响之分，这次央行出台的调整个人房贷政策，当然是直接影响民众的购房成本，进而影响其购房消费。
当民众一旦意识到购买的利率风险时，其行为预期就会发生很大的改变。因为，无论是从国内民间信贷市场的利率(12%以上)、还是现行国内投资回报率(利率应该是一种平均投资回报率)及美国近50年来的利率变化情况来看，利率在10%以上应该是十分常见的事情。目前，国内个人住房贷款如此之低，就在于央行管制的结果。国内利率市场化程度提高，利率放松管制，那么国内利率也容易上升到10%以上的水平上。
如果利率上升为10%，以复利计算，借款100万，8年后连本付息就得200万。如果个人购一套房子总额120万，首期付款20万，100万住房按揭，按揭时间为30年，以利率10%计算，每月付款880元，那么30年加总，这笔100万的贷款，付款总额为320多万元。一套房子要支付三套多房子款项。
因此，民众购房时，要理性地考虑到巨大的利率风险。否则，一旦利率变化，个人就会承担很大的生活压力。如果民众计划购房时都能这样考虑，那么目前市场上虚假的住房需求很快就可得到抑制。
还有，这次房贷政策调整不仅在于让优惠利率回归到同期商业贷款利率水平，而且要实行下限管理。也就是说，今后个人房贷利率不会固定在央行所管制的基准利率上，而会由商业银行根据贷款人的信用状况、收入水平、还贷能力等方面来确定个人住房贷款利率的高低。可见，这次调整个人住房贷款利率不只是数量上的变化，而是在机制上改革，让各商业银行根据不同的贷款人选择不同的利率水平。在这种情况下，商业银行出于自身利益的考虑，会严格对个人贷款者的审核，个人住房贷款利率水平提高也就不可避免。这样必然让虚假的个人住房繁荣的需求得到有效抑制。从长期来看，这种贷款运作机制改变将对房地产业产生巨大的影响。
提高个人按揭贷款的成数，对购房者来说，肯定会增加个人承担贷款风险的压力，挤压一些个人住房虚假的需求。同时，也会减少商业银行的贷款风险。但这些影响与作为不会太大。近年来，国内一些商业银行个人住房信贷成倍增长，不在于按揭成数高低，而是对个人住房贷款审查往往是只是形式，如不管个人收入水平如何、信用如何，只要在律师事务所开出所需要的证明就可能办理。
下调超额准备金利率，符合央行推行利率市场化以及准备金制度改革的初衷，间接让商业银行拥有更多自主性，重新考虑如何使其资源配置更加合理。此次央行调低超额准备金存款利率，意在逼迫银行寻求新的资金运用渠道，提升其信贷定价能力，适应利率市场化环境。
总之，近几年，国内房地产业作为国民经济的支柱产业，它在带动国内经济走出通货紧缩，保持国内经济持续快速增长起到了巨大的作用。但也出现了严重的负面效应，央行出台个人住房调整政策目的就是要抑制房地产泡沫，让整个产业持续稳定的发展。房地产开发商应该对此轮政策调控有充分的准备。
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