抑制高房价需要釜底抽薪

    专家视点

　　毫无疑问，央行此次上调个人房贷利率意在冷却过热的房地产市场。

　　投资规模与房价涨幅齐头并进

　　2003年以来，中国房地产市场已经可闻“过热”之声，但迄今无论是房地产投资规模还是价格上涨幅度都仍然过大。2004年，在中央强硬调控政策的作用下，房地产开发投资的增长速度由年初的50.2%迅速回落，全年全国房地产开发完成投资1.3万亿元，同比增长28.1%，略低于2003年29.7%的水平，但仍在高位运行；今年1-2月份，城镇固定资产投资累计完成4222亿元，同比增长24.5%，其中，房地产开发投资增长27%，比整个城镇固定资产投资增幅高2.5个百分点。

　　更令人担忧的是，房地产价格涨势大有失控之虞。2004年，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨10.1%、9.7%和1.4%。新建商品房价格上涨幅度尤其惊人，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中住宅上涨了15.2%，远高于其它各类物价指数的涨幅，而且房地产价格上涨现象在某些热点地区表现得特别突出。

　　热钱内流抬高房价值得警惕

　　房地产价格过快的上涨，对企业经营成本和人民生活的影响众所周知，而房地产融资风险的阴影实际上已经投到了中国金融体系身上。尤其是当前面临着巨大的人民币升值压力，国际投机资本正千方百计寻觅内流套利的机会，中国房地产市场已经吸引了众多国际炒家入场，在中国房地产市场的开发、中介、消费等各个环节，外资的身影都日趋活跃，海外个人在国内一些沿海城市一人购房数十套乃至上百套已经屡见不鲜，以致于国家外管局局长郭树清在刚刚结束的“两会”上也专门为此发出了警报。

　　许多国家和地区的经验教训表明，货币升值及其预期带来的最大冲击之一就是促使国际游资在套利动机下涌入东道国资产市场，导致资产市场泡沫迅速膨胀，最终往往难逃崩溃的命运。而且，越是经济基本面良好且为国际投资者所看好的经济体，反而越容易陷入这种危机。

　　收紧房贷压缩房地产投资

　　过热的房地产市场蕴藏这一巨大的风险，政府自然不能无动于衷。一个颇有意味的细节是，3月16日上午，国家统计局通过网络发布的1—2月全国城镇固定资产投资统计数据显示，房地产开发投资增长27%；当天下午，人民银行就宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策。

　　笔者认为，政府之所以选择商业银行自营性个人住房贷款政策作为着力点，主要原因有如下几点：

　　首先，目前我国经济不存在全面过热的现实危险，主要是房地产等部门局部过热，因此不宜通过全面加息的手段来抑制房地产市场泡沫。

　　其次，商业银行自营性个人住房贷款规模庞大，截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，而且购房贷款增幅高于房地产开发商贷款，因此收紧购房贷款更能达到压缩房地产投资的目的。

　　第三，房地产开发商往往利用虚假销售合同从银行大量套取个人住房贷款，一方面抬高楼价，另一方面解决资金需求，却将银行的信贷资产推向危险的境地。

　　第四，相对而言，用于自住的买主通常为了节约利息支出，首付比例较高，对贷款的依赖程度较低；炒家则希望尽可能提高其资金的杠杆比率，以便提高其投资收益率，对贷款的依赖程度较高。因此，收紧商业银行自营性个人住房贷款政策，对投机需求的抑制作用强于对真实消费需求的抑制作用。

　　“借土生财”的模式弊大于利

　　但是必须看到，上调个人住房贷款利率虽然对冷却过热的房地产市场有一定作用，但不能解决房地产市场参与者们无节制抬高房价的内在动机。

　　在过热的房地产市场上，我们不时可以看到当地政府的“有形之手”在推波助澜，一些热点城市的房地产价格实际上是当地政府与开发商合谋抬高的。而当地政府之所以如此，无非是将土地出让作为重要的财源，把房价抬高，有利于为出让的土地索取较高的价格。不可否认，通过转让土地汲取财政收入相对简便，对政府行政管理能力、社会信用等的要求相对较低。这种“借土生财”的模式自从上世纪90年代从香港引进内地之后迅速风靡全国，确实有其合理之处。但世易时移，这种模式的副作用日益突出，已经颇有弊大于利之势。因此，随着我国政府行政管理能力提高、社会信用改善，扬弃这种“借土生财”模式，使政府更多地依靠所得税、营业税、消费税、增值税之类赋税汲取财政收入，才是削弱房地产市场参与者无节制抬高房价内在动机的治本之道。

　　商务部研究院研究员　梅新育博士

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