中国财富：2004年10大房地产关注

　　10大房地产关注

　　作为2004年国家宏观调控重点对象行业之一，房地产业在这一

　　年中，经历了无数严峻的考验，也由此面临着全行业的重新整合。

　　“8.31大限”

　　2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”。要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。作为最后期限的8月31日，终结的是“土地协议出让”的一个时代，也同时会终结相当一批曾经“靠关系”吃饭、甚至发家的地产商的地产生涯，被业内称为“8.31大限”。

　　金融政策

　　国务院4月27日晚发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。也就是说，房地产开发商要开发一个项目，其自有资金至少要占总需求资金的35%，几乎是过去的2倍。而在原本已经趋紧的金融政策下，工农中建四大银行纷纷表示将响应银监会的政策引导，对房地产等过热行业贷款“减速”。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。

　　顺弛扩张

　　从2003年年底到2004年上半年，“地产新贵”顺驰在全国范围内以超乎常规的速度大规模高价“圈地”扩张。顺驰的这种行为引致房地产行业内外的高度关注和种种揣测，在全社会范围内产生很大影响。有业内人士分析说，如此大规模的快速扩张会令顺驰的资金链趋紧，尤其在当前宏观调控的背景下，资金链断裂的巨大风险非常令人堪忧。对于一个企业来讲，任何一个动作都有目的，顺驰的迅速扩张实际显示了它的一种发展模式，以超高速发展来达成壮大自己的目的。不过，这确实是一招险棋。

　　温州炒房团

　　2004年，温州炒房团成了一大经济热点，所到之处，无不掀起当地楼盘热销。尽管当地民众抱怨他们炒高了房价，一些地方政府还出台了限制外地人购房的政策，以封杀温州人的炒房行为。但出于不同的角度和不同的需求，房地产行业对温州炒房团则持欢迎的态度，有一些地产商还特意投其所好，专门做起了温州人的生意。比如今年年初，北京的“金泉广场”、“通用时代国际中心”两个项目就相继在温州作了专项推介。而且，很多地产商认为房价上涨的根本原因是供给不足，“炒楼”只能说是诱因之一。

　　商业地产

　　由于与一般的住宅商品房相比，商业地产的价格高出数倍，利润颇丰，地产商们近年来继续对商业地产的趋之若鹜。2004年，全球最大的单体Mall——北京金源Shopping Mall建成开业；一场旨在引导中国商业地产健康发展的“2004中国商业地产高峰论坛”也在北京召开，商业地产再次成为业界瞩目的焦点。与会专家指出：一些地产商在商业地产开发中存在许多误区，包括搞不清商业地产开发与住宅开发的区别而简单套用开发模式；不重视商业物业后续的管理和经营；开发过度依赖银行贷款等，都是非常值得业界关注的问题。

　　非房地产行业的大集团进入房地产业

　　土地市场交易方式的变化可以部分地解释为什么很多的行外资本选择在这一时期进入房地产业。土地和资金是房地产行业最重要的资源。仔细探究进入房地产行业的业外大资本或企业之后，不难发现他们要么是采用其他方式已经获得了大量的稀缺土地资源，要么是具有雄厚的资金实力。特别在当前国家对房地产行业采取提高资本金、银根紧缩等金融政策的情况下，更加凸显了行外资本具有的资金优势。行外大资本进入房地产业，可以优化目前的房地产投资主体和结构，这对整个行业的发展具有重要意义。

　　加息

　　中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。属于资金密集型的房地产行业是加息影响的重点行业之一，而抑制房地产过热也被认为是央行加息的考虑因素之一。业界普遍对此给予了高度关注，尽管据相关人士分析，本次加息幅度较小，暂不会对业界产生显著影响。12月，人民银行公布了2004年4季度全国城镇储户问卷调查综述，结果表明，加息对消费的影响暂不明显，居民买房的热情不减，房地产未见降温的迹象。

　　住交会

　　12月3日在上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开了序幕。与一般房展会定位不同，住交会专门指向了“业内人士”这个对象群体。显而易见，这个著名地产盛会的意义并不在于“交易市场”功能，而是注重住宅产业链系列环节的整合。入场券高达2000元/张，有观众大呼吃亏。据上海优博国际展览有限公司副总经理古适齐介绍，之所以将门票定价定得如此之高，是因为住交会并不是针对普通民众的展示会，而是房地产业内一个完整的展示、沟通与交易平台。

　　房地产泡沫的讨论

　　2004年以来，谢国忠多次发出耸人听闻的警告，“中国有史以来最大的地产泡沫将在近期破灭”，“中国房地产业将重蹈汽车业的覆辙”，而且“泡沫越大损失越大”。就在央行加息抑制房地产过度投资之后，谢国忠还是认为“央行一次加息无法改变地产投机”。由此引出一场关于泡沫的争论。在这场争论中，以潘石屹、任志强为首的开发商与以谢国忠、易宪容为首的经济学家成为立场鲜明对立的两大阵营。任志强等行业中人亲自炮制的行业研究报告在上海“住交会”上发布，强烈驳斥“房地产泡沫论”。

　　香港领汇房地产投资信托基金

　　香港房屋委员会分拆出售旗下180个商场及停车场设施，成立领汇房地产投资信托基金，于12月6日在香港接受认购。领汇基金是香港第一只房地产投资信托基金，也是中国第一只。本次全球发售，在香港公开发售1.9722亿个基金单位，每单位作价10.51至10.83元(港币)，集资达213.59亿港币，如行使超额配售权，集资额将增至237亿港币，是全球规模最大的房地产投资信托基金。但由于认定香港房屋委员会违反《房屋条例》，两位香港公屋居民向港高等法院申请司法复核，领汇也因此而押后上市日期。

　　政策引发行业变局

　　2004年被房地产业内人称为“政策年”，在这一年里出台了众多政策，从国家宏观政策、土地政策到金融政策等等，这些政策关系到房地产整个产业链条上的各个环节，也引发房地产行业格局的重大变化，乃至资源的重新整合。比如土地政策中最有代表性的是“71号令”：国土资源部和监察部发布通知，宣布2004 年8月31日为协议转让土地最后截止期限。这让拥有地块而无力开发的房地产企业只能抛出地块，对有实力的房地产开发商来讲则是一次良机，整个房地产行业资源面临重大调整。这一政策的出台，给原本房地产开发中“以小博大”、“空手套白狼”模式划上了句号，加剧了房地产业洗牌过程，一些实力较弱的房地产商会因此退出房地产行业或放弃计划中的一些项目。

　　在金融政策方面，中央则是双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。在人民银行收紧银根的大趋势下，房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产开发商开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持；而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。

　　除了一系列土地和金融政策之外，今年出台的房地产业相关政策还包括： 5月13日正式出台的《经济适用住房管理办法》(将经济适用住房面积严格控制在中小套型，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益)；为减少由拆迁导致的房地产刚性需求，国务院办公厅发出的关于控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理的通知，以及7月底，发改委和建设部下发的关于物业服务收费实行明码标价的通知等许多。

　　这些政策的出台，必然会使房地产业市场步入调整期，使得房地产行业运作规范化，房地产价格、利润趋于合理化。展望未来，中国的房地产市场将更加理性而健康地发展。

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