产权商铺能否顺利度过2005年

　　本报记者 许慧颖 发自北京

　　用“惨淡经营”来形容2004年北京的产权商铺经营并不为过业内人士分析，在2005年仍然会出现因出售产权，经营管理不善，造成的对投资者的承诺不能兑现的失败案例。

　　用“惨淡经营”来形容2004年北京的产权商铺经营并不为过。“巨库”的几次更换门 庭都不能摆脱宿命，而“第五大道”要在春节前重新开业的传言一直也未得到证实。进入2005年，相继会有十几家产权商铺投入运营，有业内人士预言：2005年将是北京产权商铺灾难年！

　　缺钱才会卖“产权”

　　北京市场上大大小小叫得上名字的商场不下50家，为什么众多开发商还要蹚这混水？有开发商坦言：“不缺钱就没必要开发产权商铺了，这是有效回笼资金的方式！”

　　据了解，在营销方式上，2004年大多数开发商采取分割铺位销售产权的方式，部分有实力的开发商会采取持有经营的方式，像中关村科贸中心、韩SHOW、白云市场都采取销售产权的行销方式，但巨库和第五大道的失败经营已经从市场的角度上验证了销售商铺产权在经营上的弊端。

　　不过，大多数开发商还是选择短线投资，尽快收回资金。将商铺进行小铺分割销售，大部分开发商打出了3~5年内8%~10%的投资回报承诺，以及3~5年可回购的行销方式，并保证聘请专业的商业管理公司进行经营管理，以吸引仅作投资之用的中小型投资者。像木樨园世贸中心、嘉都大厦都采取这样的行销方式。

　　从市场反映来看，投资人还是相当偏爱这种投资方式的。每一个新的产权商铺的出现都会引起一轮购买的热潮。

　　“产权”本身就是个问题

　　日前，记者在巨库看到，卖场内异常冷清，80%左右的商铺已经空空如也，还有些商铺的透明玻璃窗上贴有“个人产权，出租”的字样，而仍在场内的大部分商户也都贴着“清仓甩卖”的标志。

　　尽管韩SHOW本身就是出售产权商铺的，其总经理徐德雄仍直言不讳地认为“产权”本身就是个问题。

　　事实上，按商铺销售来说，销售的结束才是整个工作的真正开始，最终经营管理能力是非常重要的，得确实有这种能力才能经营好。徐德雄认为，产权早晚会出问题，在使用权、占有权、处置权等中，产权最大，将来如果经营得火，个别人可能会提出来自己来做；如果经营得不好，可能就会找别人来经营，所有权人最大，经营方没有条件与其对话，“做这种产权销售，如果把经营和管理混在一起的话，除了具备房地产开发的能力，商铺经营能力也一定要强才行。”

　　三连地产的工作人员介绍，“韩SHOW”在房地产营销部分提供商铺小额投资，投资人在前三年每年获得商铺总价的10%的固定回报，投资人从而避免承担了这段时间内的全部经营培育风险。三年后，投资人可考虑获利了结退出或以当时行情继续享受丰厚回报。这种投资人退出机制已经具备了房地产证券化的雏形，但这种机制能否使业主权益得到保护还要观后效才行。

　　持有经营方式将逐步被采用

　　中原地产研究部研究人员认为，尽管商业物业持有经营是持续健康发展的趋势，但对于大部分开发商来说，收回开发资金才是最重要的，因此，2005年还将以出售产权的商铺居多，而有实力的开发公司会逐步接受聘请专业的管理公司经营商业物业的经营管理模式。在进行大规模的商业物业开发中，会逐步采取持有经营的开发模式。在2005年仍然会出现因出售产权、经营管理不善而造成的对投资者的承诺不能兑现的失败案例。

　　徐德雄也介绍说，这种产权商铺在国外很少见到，国外有很多种投资产品，而且在法律法规方面很完善；而在国内，大家开始有投资的欲望，但市场上这种产品很少，游资很充裕，但可供宣泄管道缺失。

　　为了避免风险，目前有些开发商以类信托的形式为客户担保回报率，这吸引了不少人的眼球。但这种担保就可靠了吗？据了解，国外碰到这种情形也以房地产证券化的形式化解。但就中国目前的形势来看，虽然已经有房地产证券化的说法，但国内相关法律体系都并未建立，房产真正证券化还需时日。

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