|
昨天，本报报道了21家物业公司在市消协进行的住宅小区物业管理状况调查中满意率为零一事。该调查还暴露出一些突出的问题，如七成业主不知小区公共设施收益，半数小区没有业主委员会等等。其实，即使没有消协的这次调查，市民对于近年北京物业纠纷频频，物业管理水平低下早有怨言，本报一年多来对此曾进行了大量的报道，物业问题已经成为掣肘北京现代化和城市社区自治的一个重要方面。
如何提高北京的物业管理水平，减少物业纠纷，制止业主过激维权，维护城市稳定，这样的问题可以从两个方面来看，首先是制度瓶颈，目前关于物业管理的制度和法律还不是很完善，许多物业管理中的问题处于“无法可依”的状况。例如，对于开发商遗留问题的解决、对于小区公共设施经营管理和收益分配、对于业主委员会选举的组织程序等问题，要么没有相关法律，要么很不完善。前段时间，恋日嘉园老物业阻止新物业进驻小区闹得沸沸扬扬(见昨日本报)，著名律师秦兵对此评说认为，此事在国外很难发生，因为国外有相关立法，物业公司被解聘后48小时内就得走，否则就会被视为侵权。
深圳物业管理水平走在了全国前列，很重要的原因，就是其管理制度相对较完善，例如，深圳早就制定了完备的业主委员会规则及章程，而北京之所以出现像天通苑那样不规范的业委会选举(见本报2004年9月20日到26日报道)，正是缺少了这样的规范。提高北京物业管理水平，法律制度完善需先行。
其次，在制度完善的前提下，还需要一个专业的监督机构来对物业法律问题进行监督，一个中立的仲裁机构来调查和裁判物业企业与居民之间的纠纷，毕竟，物业管理中出现什么问题都要上法庭解决，这既不现实，解决问题的社会成本又太高。
香港作为全球物业管理行业发达的城市，它的一些经验值得我们借鉴。在香港，物业管理出现法律问题和纠纷，香港的市民和物业企业可以通过便捷高效的裁审机制来解决。香港有一个名为“土地审裁处”的司法部门，大部分涉及物业管理中的问题或纠纷，相关当事人都可以提请“土地审裁处”来快速地进行裁定。此外，在香港出现拖欠物业费这样的纠纷，物业公司不必消极怠工或把业主告上法庭，它可以直接向“小额钱债审裁处”申请仲裁，“小额钱债审裁处”以快速、非正式、且花费不多的形式，调查处理不超过5万元的纠纷，无须像法庭一样严格依循证据法规则。
目前，北京乃至全国的物业管理中出现种种的纠纷和问题，一个重要的原因就上缺少像香港那样，快速而便捷的物业法律问题裁审机制。毕竟，物业管理中的问题实在太多了，不管是物业企业还是小区居民，都不愿意动不动就上法庭进行“消耗战”，结果，大家都时常会以非正常手段解决问题———物业公司断水断电逼居民交物业费，居民围堵道路向物业公司提出种种要求……
对于物业管理中的欠费、违章塔建、非法占用及账目混乱等复杂问题，最好不要推给目前已不堪重负的司法审判工作。我们建议，能否尽快成立一个独立审裁机构，解决此类问题，审裁机构的委员会成员包括建设部门、房管局、公安局、消防局及环卫局官员，物业企业行业协会成员、会计师、律师、建筑师等。当前，物业纠纷和劳动纠纷同为普遍而突出的社会问题，而且这样的问题难以全部通过司法途径解决，既然可以设立一个劳动仲裁机构来仲裁劳动纠纷，那么相应地，为什么不尝试建立一个物业管理的仲裁机构呢？
更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈频道，欢迎访问新浪财经新评谈频道。
| 
