警惕烂尾楼处置成外资饕餮大餐

　　本报记者于兵兵发自上海

　　“未来两至三年内，海外投资者将斥150亿美元购买中国银行业不良资产。”普华永道最新报告指出，“全球著名投资银行和基金公司，均对中国银行业的不良资产表现出极大兴趣。”投资中国房地产不良资产一直是众多海外基金组织进入中国资本市场的重要诱因。但是海外基金在中国不良资产市场的利润到底有多大，对中国不良资产处置的价值又在哪里 呢？

　　近日，接连不断的大型不良资产包处置信息充斥报端，海外基金动作也异常活跃。就在海外基金如火如荼收购国内不良资产的时候，异类声音开始在市场上浮动。KTH基金管理公司董事总经理王都以自己在不良资产处置方面的亲身经历，在《经济》杂志12月号撰文提醒中国政府和金融机构，警惕外资为中国处置不良资产暗设的“陷阱”。上月底于北京举办的商业化不良资产处置高级研讨会上，众多学者更对不良资产流入外资手中产生质疑。“不良资产成为海外投资者饕餮大餐”、“提升物业价值承诺有名无实”等说法给火热的不良资产市场吃了一颗清凉的薄荷糖。外资蛇吞象

　　11月25日，中国信达资产管理公司大型房地产拍卖招商推介会在天津举行。天津市18个债权金额约14亿元人民币的“烂尾楼”债权项目进入公开拍卖阶段。信达公司投行部副主任曲和磊在会上表示，这18个房地产项目均属于可疑类贷款，是今年6月信达公司通过市场化竞标方式竞争到的2787亿元中行、建行可疑类贷款中的一部分，涉及嘉海花园、津都大厦、万国大厦、鑫达大厦、长安大厦、恒达大厦等项目，均地处天津市中心。据天津当地媒体报道，自拍卖招商广告刊登后，有70多家中外投资者积极回应，其中包括摩根大通、雷曼兄弟等国外投资银行。外资基金组织对此项目兴致颇浓。

　　雷曼中国投行部总裁杨志中在接受国内媒体采访时称，加大对中国银行业不良资产的参与力度，将是雷曼下一步业务战略的重点之一。这位新任雷曼亚洲董事总经理兼中国投行部总裁是在摩根士丹利任职六年后跳槽而来，具有近150亿美元的资本运作经验。

　　据统计，1999年至2004年9月，中国四大国有银行已经宣布处置了145亿美元的坏账，而其中的巨型资产包多为海外投资者购得。近日来几个公开交易的资产包航母更是打上了鲜明的外资印记。

　　本月12日，中国华融资产管理公司宣布，该公司第二次国际招标项目中与外资合作处置资产的交易已经获得批准，华融分别与瑞士银行、摩根大通、雷曼兄弟、高盛、摩根士丹利成立的中外合作资产管理公司全部完成工商注册登记。有关资产的交割预计年内完成。此次国际招标有16个资产包达成交易，涉及账面金额184亿元人民币。其中只有3个被国内投资者直接买断，2个向境外投资者卖断，而11个采取了中外合作处置方式。雪中送炭还是利益为先

　　众多海外投资机构的触角已经开始在中国不良资产业大面积生根破土。而海外基金在中国不良资产市场的利润到底有多大，对中国不良资产处置的价值又在哪里呢？

　　王都在《经济》杂志的撰文中以摩根士丹利购买华融资产管理公司的108亿元不良资产为例，介绍了外资投行在处理中国不良资产的手法：以8%面值买到的资产再以15%的面值卖出。

　　北京中债债权交易中心有限公司的总裁姚景在近日举办的商业不良资产处置高级研讨会上表示，外资金融机构通常以6%~8%的超低价收购不良资产，拿到项目后，他们并不会如政府所想，追加投资以提高资产的总回收价值，而多是转包给国内公司，而这一转手的利润就达到100%以上。

　　资产管理公司欲借助外资银行的资金和经验来处理不良资产的美好愿望似乎并没有真正实现。“事实上，很多机构在事后却未有过一分钱的追加投资。”王都说。资金实力与国际信誉

　　对于海外投资机构第一手承接中国不良资产包的现象，尽管有些人士忧患意识明确，但持支持观点者也大有人在。上海纯华投资咨询有限公司董事长萧纯刚认为：通过向国际投行拍卖可以利用对方的先进技术和资金，将不良资产在较短时间内“变现”。大型资产包所涉及的巨额投资的确非一般金融机构所能承受。

　　例如在11月22日长城资产管理公司发布的资产整体转让公告显示，为了加快有效处置资产，中国长城资产管理公司将剩余的1500多亿元资产(不含政策性债转股)整体打包，面向国内外投资者一次性转让出售。这标志着我国最大一笔不良资产交易的序幕已经拉开。而这一特大号资产包似乎只有海外基金有实力一口吞下。萧纯刚也指出，国内民间投资机构除了可支配流动资金实力不足外，在资产稳定性，操作规范性上与国际投资机构相比也仍然存在差距。近日，温州某著名民间财团由于股东意见差异过大而离心分道，中国民间投资机构的成熟仍有待时日。外汇流失

　　著名经济评论家郞咸平称：引入外资对于中国经济来说就是引入了又一匹狼。中国银监会政策法规部创新业务处处长尹龙也表示，150亿美元外资进入不良资产市场是受政策欢迎的，但150亿美元进入中国的目的却值得思考。如果外资金融机构能够帮助中国不良资产处置市场的风险体系和价格发现机制更加完善，这对银行改革大有好处，如果外资只是冲着“打包拍卖”而来，“买来就转手卖掉”，这对中国不良资产的处置是没有什么好处可言的。

　　王都提醒说，当把债权卖给外资投行后，这些债权就转变成了外债；债权处置掉后，外资投行都要求把收回的钱换成外币汇出，也对国家外汇储备产生不良影响。

　　“税收也是不良资产处置中一个敏感话题。”专家指出，目前国际投行参与国内不良资产处置，享受很多税收优惠政策，如免收营业税、印花税，减收所得税等。如此的优惠政策，使他们从该业务中获得了数亿、甚至数十亿元人民币的利润。这些巨额利润已被兑换成美元汇出境外，从中国的GDP中消失。专家认为，不良资产处置没有一个完整的行业链，是导致这一肥水外流的根本原因。要建立地方政府级的和民间性质的资产处置公司，建立市场化、机制灵活的资产处置行业。因为地方企业对解决本地区或本行业的资产问题比较有效率。同时，也应该对国内企业采取分期付款的方式，或鼓励它们以授权委托的形式参与，以此降低该行业的进入门槛。

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　　房地产不良资产来源与处置

　　中国房地产不良资产的形成来源有三个：一是银行债权资产，产生于1992年至1994年房地产泡沫之后。房地产开发作为宏观调控的直接目标出现了大量资金链断裂的项目，例如海南房地产泡沫。二是正常经营风险。由于房地产企业自身管理和建设规划的滞后，在行业周期影响下于1995年至1996年间积压了大量商品房和写字楼。上海外销房和浦东办公楼空置率高就是当时典型的现象。三是一些国有企业转行进入房地产业，没有专业开发经验，利用自有厂房用地和国有划拨土地盲目决策，项目仓促上马，终因合作纠纷或项目经营不善导致工程搁置。

　　房地产不良资产的处置也经历了两个阶段，在政府主导的初期，政府以债务减免、停息挂账等优惠政策盘活已经处于休克状态的不良资产。1999年开始，中国成立专门处置银行不良资产的四大资产管理公司，开始了不良资产处置的市场化运作之路。这一做法既实现了银行不良资产的剥离，又为资产管理公司提供了经营利润空间。而市场化运作的不良资产处置均以原价值的一至三折价格出让。

　　2000年起，市场复苏迹象开始显现，写字楼租金市场回暖，外资、内资又开始大量集中开发房地产。有实力的开发商纷纷拿地建楼，而一些中小企业或资金组织则开始关注原来的不良资产，即“烂尾楼”市场。最开始进入这一市场的是所谓的浙江游资，他们的购买目标是商铺、小型住宅和写字楼。而目前，改造酒店式公寓已经成为上海房地产不良资产改造的又一潮流。

　　在银行统一大规模处置不良资产的时候，资产包的形式出现了。资产包可以将好坏品质的资产搭配出让，也省去了多次交易的成本。此时，外资以资金实力的绝对优势占据了不良资产市场的半壁江山。

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