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没有泡沫能就为目前社会畸高的房价辩护吗


http://finance.sina.com.cn 2004年11月08日 10:42 南方都市报

  作者: 苏振华 骠戈

  在目前关于房地产业是否存在泡沫的争论中,众多开发商和行业主管部门一口咬定泡沫并不存在,其理由是,目前市场上的需求是真实的,价格上涨是真实需求拉动的。仅就这一逻辑而言,当然是不容置疑的,因为有大量的销售数据为证,只要是实现了的销售,需求就一定是真实的。

  可是,这一判断有意义吗?或者说,这一判断对谁有意义?这里存在两个问题:有没有泡沫,是一个“肉食者谋”的问题;而普通百姓更关心的是买不买得起房子的问题,也就是,现行房价是高还是低的问题。这是两个相互独立的问题,可是在这场争论中,隐约可以发现,开发商和行业主管部门有意识地在两者之间建立了一种逻辑关系,似乎是说,只要是认定市场没有泡沫,现行的管理政策就是无可指责的,现行房价水平就是合理的。诚如业内“大腕”任志强先生所言,“房地产业并没有出现过热现象,房价的涨势依然看好”、“政府不应该把精力放在调控房价上面”。

  房价上涨,谁是其中的受益者?首先是开发商,他们会从房价的持续上涨中大获其利;如果把政府看成一个利益主体,政府也是其中的受益者,通过高价卖地“经营城市”,城市光鲜了,各级官员脸上自然是增添了许多的光彩。因此,毋庸讳言的是,认定了高房价的合理性,对开发商和主管部门是有“意义”的。

  什么是泡沫?在我理解的经济学逻辑里,是一个没有准确定义的概念,是否存在泡沫并没有一个公认的判断标准,除却事后的观察,是否存在泡沫是一个无法说清楚的问题。但是,以下事实是不容回避的:近些年来中国房价一直是持续上涨,比如杭州的房价连续12年只涨不跌,最近几年的涨幅达到15%至20%,高档住宅均价已近万元,上海住宅均价已高达8500元;统计表明,房价与浙江省城镇居民同期收入比已高达9.6倍,杭州市更是达到11.3倍,远远高于国际上认可的3-6倍的标准。仅仅着眼于市场有没有泡沫,显然消解了一个更重要的问题,这就是,目前的房价水平已远远高于了市场的平均购买力,普通百姓已经买不起房子了,他们的栖身之地在哪里?

  然而,争论双方似乎都回避了这一问题。仅仅讨论市场“有无泡沫”,带来的后果会是什么?

  在市场里,价格上涨的理由是唯一的,这就是对商品的需求大于市场的供给。这些年来房价的持续上涨,可以认定,其终极原因就是对房产品的需求远远大于了供给,无论这种需求是消费需求还是投资需求,只要这种供需失衡不发生扭转,房价就一定会继续涨上去。诚如“无泡沫”论者所言,市场需求是“真实”的。是的,房产品是生活必需品,也根本没有可替代产品,人人都必须买房,即使价格再高,需求也仍然是“真实”的。

  在目前的争论中,似乎是把泡沫定义为“投资过热”。如果是这样理解“泡沫”,假如认定市场存在泡沫了,那么政府下一步显然要实施调控投资的政策,如此形成的后果将是供给的进一步减少,供需缺口更大,势必造成房价的进一步飙升,普通百姓更只能望房兴叹。而如果认定市场没有泡沫,那么现行的行业管理措施就是合理的,高房价也是合理的,很多地方政府不是正实行着“非饱和供地”吗?那就可以继续“非饱和”下去,“房价的涨势就依然看好”。总之,有泡沫也罢,没有泡沫也罢,房价畸高都可以得以继续维持下去,这真是一个左右逢源、无比正确的“舆论导向”。

  现行房价远远超过了普通百姓可承受的范围,是一个不容回避的问题了!据浙江省城调队对全省11个市1300户城市居民的抽样调查,有84.6%的市民表示难以承受当地的房价,表示还可以承受的占14.9%,表示完全可以承受的只占0.5%。如任志强先生所说的,“目前国内买房者主要是5%的富裕阶层”,那么,剩下的95%的广大非富裕阶层怎么办?他们是不是就应该流离失所露宿街头呢?

  必须明确的是,发展房地产市场,是为百姓提供住房需求的,不是用来玩圈钱游戏的,不是仅仅为5%的富裕阶层服务的。就此而言,市场有无泡沫并不是问题的本质,更本质的问题是能不能给老百姓带来居住条件的真正改善。既然95%的老百姓都买不起房了,可见现行行业管理政策到了非改不可的程度了。以市场“没有泡沫”为高房价辩护是荒唐的,马上扭转“非饱和供地”的政策取向、加大土地供给、迅速平抑房价,到了刻不容缓的时候了。

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