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央行一加息房价要看跌


http://finance.sina.com.cn 2004年11月05日 14:02 南方都市报

  作者:易宪容

   

  加息后,国内房价走势如何?无论房地产商还是民众,都十分关注这个问题。房地产商希望房价继续走高,已购房者也希望房价走高,尚未购房者希望房价下降,政府希望房
价能够平稳发展。其实,没有谁能够完全预测到房价的趋势,我们只能分析加息对房价有多少影响。

  央行此次突然加息,主要基于两点考虑。其一,居民储蓄存款负利率已经好几个月了,负利率导致2000亿民众储蓄流出银行体系,这些资金可能进入房地产,推高了房价。如果央行对此问题不加以正视,潜在的金融风险会越来越大。其二,尽管上半年行政宏观调控搞了几个月,但国内高企的房价不仅没有调下来,反而急速上升,今年1-9月份国内房价上升了13%以上。如果房价一直高企,房地产投资的扩张就不可避免,上半年调控过热的几大行业投资很可能死灰复燃,国内新一轮的经济过热又可能出现。

  那么,房价上涨是住房供求关系造成的吗?是居民的有效需求快速增长造成的吗?是国内房地产市场的正常发展吗?如果回答是肯定的,那么政府也就没有必要遏制刚发展起来的居民需求。但实际情况并非如此,随着国内房价的快速上涨,中国的房地产业正在吹起巨大的泡沫。为了保证国内房地产泡沫不至于被戳穿,调整国内管制多年的利率是最为重要的一招了。

  最近有开发商说,加息会增加企业的开发成本,话虽不错,但更为重要的是,他们在放一个烟幕弹,并且借这个烟幕弹来抬高房价。因为,此次央行加息0.27厘成本与房地产开发公司实际成本及利润,完全可以忽略不计。莫说这次贷款利率调整幅度这样小,就是再上升几个百分点,也不过是让房地产业的暴利减少一些罢了。

  但央行加息对购房者来说情况就不一样了。购房者可以分为三大类型:购房自住者、购房投资者、徘徊于两者之间的购房者。

  从短期看,这样的加息幅度对三类购房者都没有多大影响。有人计算过,加息0.27厘,每月购房成本仅增加百把元。

  但从长期看,情况就不同了。利率现在一变化,今后利率调整也在所难免。目前国内利率正处于最低价位,利率上升也是必然。虽然国内利率到底会如何变化还相当不确定,但有一点倒是十分肯定,就是管制下的利率向市场化迈进上升是无疑的,而且随着我国经济持续高速成长,利率上升的空间会越来越大。不要说对那些二三十年的长期贷款,就是短一些的,利率上升到10厘也是指日可待了,这种变化必然对购房者带来巨大的影响。

  对于大多数徘徊在投资与消费之间的购房者来说,尽管他们购房的愿望是为了在负利率情况下让个人资产保值、增值,但随着利率的不断攀升,房价一定会下跌,这不仅会造成个人资产贬值,而且会使贷款抵押品贬值,形成银行金融风险。

  对于那些已经入市场的购房投资者来说,他们多是以赚取房产买卖价差为主,如果利率调整,不仅增加他们供楼还贷的成本,也会由于对加息预期的不确定性而让自己手中的房子成了烫手山芋,他们随时都可能变现了结。在这种预期下,当大家都可能这样做时,房价必然下跌,而房价下跌,购房需求一定会减少,房价会更进一步下跌。如此循环,房价走势也就显现了。

  而央行加息,影响最大的是那些潜在购房者。对于10年、20年甚至30年的贷款来说,利率上升是必然的。既然利率上升周期,潜在购房者一定会考虑利率风险,一方面他们可能尽量延迟购房的时间,而当他们购房时,也会考虑利率风险,购房需求在短期内一定会下降。购房需求减少,房价必然下降。目前利率在变、正处于上升周期,潜在的购房者一定要多关注这种变化。

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