房地产市场形势诡异多变 中央银行在和谁博弈

　　水皮杂谈

　　俗话讲，打蛇打七寸，擒贼先擒王。

　　央行加息，打击最大的是谁？打击最大的不是国际原油期货，不是沪深股市，而是房地产，是房价。

　　为什么？因为所谓的预期发生了逆转。因为贷款利率的提高，任何一个房地产的投资者都会作出自己的判断，这样的投资还值不值？

　　具有讽刺意味的是，所谓预期，正是建设部政策研究中心用以分析目前房地产市场状态的基础和坐标。不过，他们由此得出的是和绝大多数专家和学者截然相反的结论，那就是中国房地产市场不存在“泡沫”，没有过热，不存在风险。

　　建设部的报告全称叫《怎样认识当前房地产市场形势》，表面看，这样的题目并没有什么倾向性，但是实际上是有强烈的针对性的，针对的就是社科院易宪容博士七月份的那篇文章。易宪容在那篇文章中提出了一个“危言耸听”，那就是中国的房地产业正挟持着整个中国经济。

　　中国的房地产有没有挟持中国经济，要回答这个问题并不难。易宪容认为“此前宏观调控对房地产的紧缩效应不明显”，根据是“1-6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7%”。易宪容用的是上半年的数字，到建设部报告公布之时，国家统计局的最新数字证明易宪容并非杞人忧天。国房景气指数表明，1-9月份，全国房地产投资开发8357亿元，同比增长28.3%，1-9月全国商品房均价上涨了13%。全国房价最高的上海，在经历了数月滞胀之后，9月份出现加速上涨，均价较8月份上涨8.28%，预计全年的涨幅将超过15%。媒体惊呼：上海的楼市涨疯了。如果说，单单看房地产市场的供求两旺似乎是种繁荣，那么再联系其他的数字来看，谁都不敢乐观。国家统计局的数字表明，1-9月份，全国固定资产投资增长是27.7%，仅仅比上半年下降了0.9个百分点，在三大过热行业中只有铝业的投资出现了负增长，其他钢铁和水泥仅仅是增幅有所回落，由此而造成的结果就是生产资料价格同比上涨达到10%还多。房地产价格的过快上涨成为国务院新闻发布会上的热门话题，统计局新闻发言人郑京平指出，国家应密切关注房地产价格走势，防止由于人为炒作而出现泡沫现象。

　　建设部为什么会有这样的报告，很多人有疑问，仅仅是因为建设部是房地产业的主管部门呢，还是因为建设部的确代表了房地产商的利益已经成为房地产商的代言人？

　　坦率讲，建设部的报告的确有太多的硬伤。

　　谁都知道，只要处在一个正常的社会发展状态，那么房地产的价值随着社会财富的积累总体而言肯定是上涨的。这就和股市上的股票一样，从长线看，股指肯定是向上运动的，而且在运动过程中也一般是牛长熊短。但是这并不能避免股市的波动，甚至是具有崩盘性质的暴跌。这是其一。

　　建设部的报告认为，判断房地产是否出现泡沫，关键看是否存在真实需求，这样的立论本来没有错。但是，事实上报告人却把潜在需求和有效需求替代了真实需求，把可能当现实，把预期当真实。房地产泡沫会发生在什么地方，肯定不是全国各地，而是主要的大中城市，比如上海、南京、杭州等地，如果局部的过热不能称其为泡沫的话，那么，中国的确出现不了房地产泡沫，概念是不能这样随心所欲置换的。这是其二。

　　房地产市场有没有泡沫，关键是价格。2004年以前不断有国际投行的专家警告中国的房地产泡沫。摩根士坦利亚洲首席经济学家谢国忠在建设部报告后发表《中国房地产泡沫将破裂》一文，大胆预测全球经济正处在有史以来最大的房地产泡沫之上，而上海正是这个泡沫的源泉。同时谢国忠通过对比北京人和纽约人的资产结构还发现，北京人的房贷风险已经超过了纽约人。和谢国忠持有相同看法的还有瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济分析师陶冬，他们使用的分析方法其实很简单：今天大多数城市的楼价已远远超过本地购买力的实际承受能力，新的潜在购房人士的总体收入水平较已购买住房人士的水平为低。上海的房价已经是当地人群收入的14倍，而房价收入比一般家庭能承受的是5倍左右，即使是1997年香港楼市泡沫破灭时，房价收入比也只有14倍。建设部执笔人士都居京城，其实他们只要算一下，自己是否能在北京三环之内买得起买不起一套像样的商品房就可以知道自己是不是在作违心文章了。这是其三。

　　建设部的报告其实是承认当前地产市场的投资需求的，而且还跟股市的低迷作了联系，也关注到了温州炒房团对房价上涨的因素，并且也把这种行为定义为投机。问题是，这种投机的资金是具有极大流动性和杀伤力的热钱，如果有新的投资渠道，比如股市步入牛市，那么这种热钱就会迅速撤离，房价就会下跌。建设部不是没有想到这一点，但是他们想到了却不肯正视这一点，相反认为如果房价下跌，那么就会出现居民的“住房资产缩水”，形成资产负债，导致“理性违约”，产生新的金融风险，因此，是否降低房价，要审慎考虑居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。这种推论，叫人哭笑不得，形成居民负资产的祸根不就是超过了居民实际支付能力的高房价吗？把房价现在就降下来不就是为了避免更多的居民产生更多的“负翁”吗？这点道理都不明白？深圳房价前两年大涨，朱镕基曾警告香港的今天就是深圳的明天。建设部在房价的认识上已经到了本末倒置的地步。这是其四。

　　建设部报告承认房地产金融风险的存在，承认目前房地产开发60%的资金来自银行贷款，但是认为尚未影响到国家金融和经济。理由是什么？理由之一是房地产金融是银行的优质业务；理由之二是房地产按揭和房地产全部的总量相比，比例不大；理由之三是有赖于国民经济整体运行状况。如果说，易宪容认为房地产挟持了中国经济，那么，根据建设部的说法就是中国经济挟持了房地产业，因此，“只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言房地产泡沫要破灭、房地产经济要崩溃”。这种说法很像猪八戒手中的武器，倒打一耙。这是其五。

　　水皮通读建设部报告的全文，从字里行间读出的不是智慧而是心血。什么心血？执笔人左右平衡的那种“呕心沥血”，不能说真话实话，不肯说假话空话的那种艰难。10月25日，建设部政策研究中心在中国经营报上发表声明，称《中国经营报》10月18日发表建设部政策研究中心课题组文章所用题目《泡沫之说不成立，中国房地产金融危机尚无迹象》为编辑未经同意自行改动的，该文原标题为《怎样认识当前房地产市场形势》。该研究报告原文从头到尾并无任何“泡沫之说不成立”、“中国房地产金融尚无危机迹象”的字样，特此声明。建设部政策研究中心要声明什么呢？声明的恐怕还是研究人员的人格。

　　央行一直认为中国的房地产存在泡沫，水皮接触过的银行官方对此持有惊人一致的看法。其实早在2002年三季度，央行已有警告，不但央行，朱镕基也有警告。2003年2月国家发展计划委员会明确中国已经出现房地产泡沫，下半年央行推出房贷紧缩的新政更是明确收紧银根，2004年国家发改委严禁三大过热行业投资无一不是房地产的上游产业，银监会的贷款指引和清查中更是明确将房地产业和钢铁、水泥、电解铝、汽车并列。说明白了，房地产才是这一轮宏观调控的核心目标。纲举目张，如果宏观调控对房地产起不到降温的作用，那么三大过热行业就不可能控制得住，钢材的价格反弹已经充分说明了这一点。

　　央行2003年12号文件出台房贷新政，建设部转身以国务院名义发出121文件肯定房地产健康发展；2004年建设部发布报告批驳房地产“泡沫论”，央行决定提高利率。央行究竟是在和谁博弈，不是和建设部，又是和谁？

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