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左小蕾
找出这次经济过热的源头是宏观治理的最重要的任务。我认为，这次以固定资产投资过度增长为特征的经济过热的源头，非房地产行业莫属。抓住这个龙头，我们的宏观调控措施就能有的放矢， 达到事半功倍的作用。
有调查显示，2003年全国房地产总投资首次突破10000亿元人民币，同比增幅超过30%。今年第一季度全国房地产投资增长速度超过40%。房地产业的高速增长引起对钢铁和其他建筑材料需求的增长。去年到今年国内百分之七十以上的水泥和百分之五十以上的钢铁以及百分之三十以上的电解铝都用于满足房地产建筑的需求。特别是钢铁行业又是一个自我需求较大的行业。 钢铁的产量增长需要更多的钢铁投入。所以房地产的膨胀得不到控制，而对中间产品的钢铁、水泥和电解铝是其他行业加以控制， 很难从根本上解决问题。从调控措施和手段而言，调控钢铁、水泥和电解铝是“治标”，控制房地产业的超高速增长才是“治本”。房地产业的超高速投资以及价格增长成功地得到调整，这次宏观调控就基本完成。
当前调控房地产业值得讨论的问题在于是从控制供给还是从控制需求入手。房地产价格的快速增长会导致资产价格泡沫是调控的信号。引起房地产价格问题理论上来说是供求关系。近期的调控是以调整供给为主线的。 2003年6月13日央行关于《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，是在“管理”房地产信贷政策，被认为主要是控制对房地产开发商的贷款，从而控制对房地产业的投资达到控制供给的目的。2004年4月26日，国务院下发通知，房地产开发项目投资的自有资本金比例从原来规定的20%提高到35%，显然这将减低项目的开工率，减少房地产的供给。国务院关于加强土地管理也是从土地这一房地产业最重要的条件出发来控制房地产供给的举措。
从降低 开发信贷与土地供给入手，固然可以减低房地产投资的增速，但如需求面不变，供给的减少可能加快房价上涨的速度，形成房地产泡沫。必须注意，在市场经济中，价格是供求关系的博弈。近年来部分城市房价的加速上涨，有供给拉动的成份，也有需求推动的原因。房地产市场的需求存在实际需求和投资需求(或投机需求)。由实际需求形成的价格是市场均衡价格，应该是不容易产生泡沫的。投资需求主要基于对房地产将来发展的预期，在资金成本和将来的增值收益之间存在空间，投资需求就会增长，价格也会离开实际需求的均衡价格上涨。但是由于将来的不确定性，由预期产生的投资需求也有很大的不确定因素，由此引起的价格上涨不是完全信息和有效的市场价格。特别是这种投资需求的资金多数是银行贷款，而贷款成本低于价格上涨预期，投资需求的贷款就会膨胀，形成某种非理性“投机需求”，进一步刺激供给的增长和价格的上升，在这样一种循环中泡沫就容易产生。而且房地产的非实际需求是导致实际空置率上升、银行坏账增加的主要原因之一。在去年10000亿的房地产投资总量中有3125亿资金直接来自银行贷款。如果存在很大的投机性的非实际需求，调控了供给，不调控需求，可能造成需求大于供给，还会推动房价继续上涨，制造更大的泡沫。所以在大力度的调控房地产供给的同时，我们应该加注意房地产投资需求的投机性，对投资需求和价格预期进行控制是这次宏观调控非常关键的一步。
对房地产非理性的需求面的控制也有许多手段。最市场化的方式是提高利率增加贷款成本， 从而降低预期利润空间才能从根本上改变投资行为。提高利率不但提高消费贷款成本也提高开发贷款成本，所以是同时对价格从供求双边的治理，对房地产的过剩投资应该是比较有效的治理手段。在房地产价格居高不下，严重影响其他相关的被调控行业的投资行为的情况下， 中央银行可能就不得不动用利率手段了。
对房地产非理性的需求面的控制也有许多其他手段， 如可以采取控制购房贷款，提高首期付款额，限制期房转让期限，限制第二套房或第三套房的贷款等等方式。这些方式可以控制购买力， 从而达到近期减少需求的目的。同时，在增加供给方面，也不能紧盯着新房供给。中国的二手房市场还很大。由于政策，制度，和手续的问题，二手房市场一直没有得到应有的发展。只有把二手房市场做好了，中国的房地产市场才能健康发展。
中央出台的各种调控措施以后，钢铁价格已经下降35%，固定投资的增长已经从43%降到34%。 中国宏观经济的过热形势似乎已经降温。但是我们必须注意房地产业是这次过热的源头。 降低资产价格的泡沫，遏制资产价格泡沫推动能源价格、原材料价格和消费品价格的上涨导致全面价格水平上涨，要从源头抓起 ， 釜底抽薪 。否则，当宏观调控一放松，过热又会卷土重来。也许又要开始一次新的宏观调控。
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