万科收购传闻之后

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　　面对此前曾经纷纷流传的“万科密谋收编豫浙两巨头”的传闻，王石亲自出来辟谣。人们此次高度关注是因为在“8.３1”大限之后，各房产商之间将展开新一轮的土地争夺。各个房产商都表露出对土地的渴望，之后他们是否会进入一个更合乎市场规范的途径

　　文｜金苹苹

　　9月22日，北京中国大饭店，万科集团20周年庆典活动的媒体提问时刻。董事长王石选择以辟谣的方式开始和媒体交流。面对此前曾经热烈流传的“万科密谋收编豫浙两巨头”的传闻，王石的回答颇让人回味：“这个传闻是事出有因，查无实据。”

　　虽然用8个字否定了此前众多的猜测和想象，但是随后，王石在解释中又提到“无论是和河南建业还是浙江南都，我们有的项目是已经在合作”。

　　人们对万科抱以如此高的关注确实事出有因。今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”相关。通知要求在今年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。该政策被业内人士称为“8.31”大限。

　　大限之后，房产商必须要以市场化的手段来获得土地使用权。万科和其他房产商的合作是否预示着它的土地储备量已经阻碍了企业发展；新的合作形式是否意味着房产商之间展开了新一轮的土地争夺；而这之后是否又会导致新一轮地产商的洗牌。这是人们关注万科的根本原因。

　　传闻背后

　　其实出现所谓的收购传闻，并不是没有原由 。

　　6月12日，在河南郑州东郊一片被农房和麦田包围的土地上，由中城投资和建业集团联合开发的“联盟新城”奠基动工。王石曾经在今年4月举行的“河南地产VS中国地产”论坛上发表演讲时称，“建业在河南开发项目等于是万科进入河南，因为两家是兄弟关系”。建都和万科都是“中城联盟”的盟员。而且王石是联盟的第一任轮值主席，建业集团的董事长胡葆森是第三任。王石和胡葆森在中城联盟平台上不断的磨合，让人们有理由想象，至少在人际关系和技术层面上，万科的收购图谋并不是没有基础的。

　　但目前，万科并不承认自己的这种意图。“也许是联盟集团的成员之间关系比较紧密，平时在信息交流、共同培训等方面的交流项目也比较多，因此可能给媒体一定的想象空间。这也是王石在那天的新闻发布会上为什么说这个传闻事出有因的缘故。”上海万科总经理丁长峰这样告诉记者，“万科和南都集团目前的确在谈一个在上海的合作，是有关住宅方面的项目。但是现在，最后结果还没有出来，所以具体的细节问题我们还不方便向外界透露。到时候公司会以公告的形式告诉大家。只是，必须要强调的是，我们现在谈的是合作，而不是什么收购计划。像我们在江苏的一些项目，也都是以合作的形式进行开发的。并且对于河南的市场， 万科现在还不会考虑进入，至于浙江，万科目前没有精力进入。”

　　而南都和建业对待传闻的态度则稍稍显得有些谨慎，均以“这件事现在先放一放，以后再谈”为由委婉拒绝记者的采访。

　　“我比较倾向于合作的概念，”福纳市场咨询地产总监杨子江分析道，“万科现在的规模很大，如要进入异地开发，找一个在当地很有实力的合作者，在获取土地资源和人脉关系等方面是很有帮助的，可以取得比较高的效率。而收购，则牵涉到很多具体的事务，比如两个公司在各个方面的融合，这在国际上是不乏失败的例子的。以目前情况来看，收购传闻有些不合实际。”

　　土地储备之渴

　　传得沸反盈天的收购事件背后，其实是万科对于土地的渴求。

　　广东的地产商有一句俗语：“有地才能有为，有地才能有位。”一般而言，房产企业的土地储备，必须能够支持其3到5年的发展规划才行。处于地产界领跑者位置的万科，为了能够将自己的优势保持下去，进行大量的土地资源储备自然是应对竞争和延续自身实力的重要手段。

　　万科办公室主任张庭芬在强调了万科是在寻求合作伙伴的同时还表示，由于目前土地资源稀缺，所以合作的基础是土地。因此，万科一般是和有土地的企业进行项目开发合作，从而能够获得稀缺的土地资源。

　　在万科发展的重点地区长三角区域内，生猛的对手——天津企业顺驰的圈地速度快得惊人。虽然只是个后来者，但顺驰的神速进展使其圈地风头甚至超过了上海本地的巨头绿地集团。和万科一样，顺驰专注于住宅用地的开发，并有着自己完整的长三角战略。2003年，顺驰提出了自己用3年时间完成长三角15个重点城市布局的计划，当年7月份，始入上海的顺驰很快就拿到两块地，并在万科同样重视的江苏拿到了两块建筑面积都在30万平方米上下的土地。

　　而万科的土地储备情况并不容乐观，虽然在天津、武汉都有着大量的储备，并且两个城市的土地储备已占到整个集团的40%以上，但是，这与万科的发展重点有很大的偏移——万科的重点发展地是珠三角和长三角。尽管在深圳、中山、广州、东莞也有着大量的土地储备，但项目所处的阶段都极为相似，除了深圳外，彼此之间都难以在资金、人才等方面形成一个有机的整体。

　　而在长三角，“万科在上海的土地储备能够维持未来3年的发展需要；无锡、昆山的情况好一些，足够5年以上的发展需求；南京会差一些，我们会在下半年增加那里的土地储备量。”丁长峰介绍道，“不过从整体来看，万科各地的土地储备不是很平衡。虽然从全集团来看，我们的土地储备还足够支持4到5年的发展。”

　　因此，加紧在重点发展地区的土地储备，成了万科的首要任务。

　　而今年上半年开始的宏观调控，影响了万科的计划。

　　多元化的融资出路

　　“8.31”大限之后，出让土地从过去普遍采用的协议方式转为招标、拍卖、挂牌等市场化的土地配置方式。这表面上是个土地问题，实际上它考验的是开发商的资金实力。

　　“很多人说这次宏观调控对小公司影响大，对大公司是个机会，其实不然。家当大了，一有风吹草动，影响更大。万科作为房产企业，也不能超然事外。而上海万科所在的华东区域，受到的影响是最大的。”说到这次宏观调控，丁长峰毫不讳言万科所受的影响。

　　“8.31”大限到来后，尽管有众多的中小企业因为紧缩的银根而希望出让自己手中的土地，急于圈地的万科也渴望拿到更多的土地。但是宏观调控实施后，由于银行收紧了流动资金贷款，进行土地储备的资金都得由企业的自有资金来实现，对于2004年在全国进行32个项目开发的万科而言，资金的压力同样存在。“因为这次宏观调控，万科的土地储备计划也受了一些影响。”

　　尽管受到了宏观调控的影响，但是万科扩张的步伐却没有因此而停住。

　　2004年伊始，万科就开始花巨资购置土地，为新一轮的发展布局。1月31日，上海万科以4250万元收购了昆山阳澄湖大上海度假村地块。3月25日，深圳万科又以19.48亿元挂牌签下了占地约96公顷、拟规划建筑面积约135万平方米的无锡滨湖新城2号地块的开发权。 但是，面临即将开发的土地，巨大的建设费用对于万科而言无疑又成为新的资金瓶颈。而解决之道，在丁长峰看来，只有走多元化融资这条路。“目前，万科的主要融资渠道还是银行，但是万科也在积极地尝试更多的融资渠道，包括可转债、信托、与国外银行和投资机构的合作等形式。”

　　7月5日，万科发布公告称：公司与HypoRealEstateBankInternational(Hypo国际地产银行，以下简称“Hypo”)签订了合作协议，为即将开发的中山项目进行境外融资安排，同时公司再度与新华信托合作，以发行“新华信托 万科十七英里项目集合资金信托计划”的方式筹资1.9995亿元。而在9月24日，继去年推出15亿可转换债券后，万科19.9亿元的可转换债券计划也正式出笼。因此，即使在宏观调控下，万科由于资金紧张带来的土地饥渴，也还是得到了缓解。

　　有业内人士说，国家出台的这个“71号令”背后的意义是为诸多大型房产商提供了更为优越的跨地域开发的机遇，尤其是深圳的那些大型房产开发商，他们在跨地域开发中，获得土地的机会将更多。也为他们的发展开拓了更为广阔的空间。

　　所以至今仍有人怀疑，在目前变化丛生的房产市场中，万科称之为的“合作”，是否可能仍是传说中那股并购潮的前奏。

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