这是目前经济趋缓中一个非常令人不解的现象：尽管失业率上升，企业状况趋弱，消费支出仍然保持相对强劲的势头。这多少要归功於住房的再融资套现活动。《华尔街日报》--这是目前经济趋缓中一个非常令人不解的现象：尽管失业率上升，企业状况趋弱，消费支出仍然保持相对强劲的势头。想要知道其中缘由，就来认识一下保罗.康贝尔(Paul Campbell)吧。

　　今年夏天，这位44岁的电脑公司客户主管把3.2万美元的房屋权益转成了现金，这是一种正大行其道的方法，叫做套现按揭再融资。康贝尔先生和妻子贝思(Beth)将套现的一部分用於支付信用卡和其他债务。但他们也挥霍了不少，置办“一些精彩的玩意儿”，包括3,600美元的空调设备和1,700美元、带有36英寸电视机和“环绕立体声”的家庭影院。他们还考虑为就要上大学的儿子买一套公寓。

　　再融资使康贝尔家每月的按揭付款增加了200美元，达到1,400美元，康贝尔家的房子价值23万美元。但是康贝尔先生说，去年家庭总收入9.9万美元，他们“甚至不会觉得”负担的增加。事实上，他说，通过再融资获得的额外现金“使全家每个人都松了一口气。” 整个美国像康贝尔家这样的借款人都在想办法充份利用住房增值的好处。通过再融资获得的现金有助於提高消费者支出--今年前5个月的消费开支增长按年率计算增长3.1%。经济学家估计所有再融资活动在第一季度的GDP增长率1.2%(折成年率)中作出了将近一半的贡献，并可能帮助美国逃避经济萧条的打击。

　　“现在经济真正重要的稳定剂是住房财富，”旧金山的富国银行(Wells Fargo & Co.)首席经济师孙永索(Sung Won Sohn)说，该公司是全国最大的按揭贷款商之一。

　　330亿美元的意外之财

　　宾夕法尼亚州西切斯特的谘询公司Economy.com在各种政府和按揭贷款业的数据基础上，预计今年上半年有4,950亿美元的按揭贷款被再融资。通过这样的交易，消费者获取了330亿美元的现金。这两个数据都相当於去年同期数据的三倍。

　　经济学家估计，同以往的再融资高峰时期相比，最近借款人将套现出来的现金更多地转为商品消费，而不是付清非按揭类债务。贷款商和这一行的其他人士说，每笔再融资交易中人们一般套现2万到4万美元，这样的金额明显高於1998年的上一次再融资高峰。

　　美国联邦储备委员会主席格林斯潘(Alan Greenspan)上周在国会作证时表示，今年消费者的消费热情“一定程度上得益於住房市价持续的快速增值，其中相当可观的资产被人们套现出来了。”

　　逆势而行

　　在过去的经济趋缓过程中，消费者的反应往往是大幅约束消费，因为失业率上升了，而许多地区的住房等资产价值却下降了。而这一次，住房价格却是持续上涨。据美国联邦住房发展统筹办公室(Federal Housing Enterprise Oversight)统计，全国□围内，去年住房价格攀升了8.9%，这是自1979年来房产价格年增长率最高的一年。

　　同时，按揭利率却很低。根据美国联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)说，30年固定按揭利率的年平均利率今年以来徘徊在6.9%到7.2%之间，2000年5月曾达到18个月高点8.6%。

　　有许多理论阐述住房价格为何能逆势而行。可能的因素有按揭利率极富吸引力，鼓舞了购房者的积极性；个人投资者从动□的股市中抽出大量资金进入房产市场。

　　另一个因素是营销：放贷商怂恿潜在的买主，竭力兜售按揭贷款，相关费用可以弥补商业贷款日益收缩的利润。

　　斯考特岱尔房产经纪人理查.法里(Richard Fawley, Jr.)说，他一天要收到三四个来自按揭贷款公司的推销传真。52岁的法里先生是一位容易被打动的人。他和妻子诺玛(Norma)一年半前购买了一套价值42.5万美元的房子，最近估价为53.5万美元，涨了26%。春天，他们通过再融资套现了5.5万美元，马上又购入新墨西哥瑞多索的一处房产，用作度假兼投资。

　　新贷款为38万美元，这样他们每月的按揭付款将增加200美元，达3,000美元左右。法里先生说，他们一家去年收入11万美元左右，足够承担增加的部份。

　　法里先生还记得阳光带(Sun Belt)地区的房产市场在八十年代末和九十年代初的大萧条，他承认如果房产价值或家庭收入突然下跌，会使他现在更多的按揭付款成为一种沉重的负担，但对再融资他是这麽认为的：“这和我每个月把200美元投入个人退休帐户(IRA)或一种共同基金没什麽区别。这更像一种投资而不是消费，因为我希望它能给我带来回报。” 在通常的再融资套现中，借款人得到的是一个更大的新按揭贷款，以反映借款人房产的增值。原来的那个数额较小的贷款已经相当於全部付清，借款人拿到新老贷款之间部份或全部的差额套现。

　　听上去好像天上掉馅饼，其实不是。虽然新的贷款利率通常更低，但是每月支付的数额提高了，因为新的贷款额更高了。

　　“你只是把你的还债义务推迟到更久一些，”富国银行的孙先生说。

　　再融资套现已经存在很长时间了，但是90年代之前没有真正普遍实行，在像过去6个月这样低利率阶段里才得以发展。另一种利用住房资产的方式是获得第二个按揭贷款，即所谓的房产贷款。一些借款人认为这种方案吸引力要小一些，因为一般来说，它的利率高些。

　　对一些经济学家来说，再融资套现的广受欢迎意味著美国人的金融意识更加老道。美国联邦住房贷款抵押公司的经济学家弗兰克.诺萨伏特(Frank Nothaft)说，消费者的行为更接近於企业行为了，任何时候只要能降低成本或有助於为新的消费提供资金，他们就会将债务进行再融资。

　　但即使如此，格林斯潘在国会证词中认为，未来几个月内，“消费者支出有下降风险，”包括再融资的刺激可能不足以抵消股市的亏损。如果在经济复苏之前再融资带来的繁荣逐渐衰落，可能会导致消费者开支的突然下跌，并加快经济衰退。另一个可能是，本来消费者因为再融资得到了现金而大手大脚花钱，如果家庭收入下降了，消费者会在每月支付更多的按揭款上遇到麻烦。

　　这并非没有前车之鉴：在90年代初期的加州，经济萧条使许多购房者无力支付按揭贷款，被迫拖欠。

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