华润置地：出租率再下探

  乐居财经 杨静姝 发自北京

  “将商业开发提到与住宅开发同等地位上”这是华润置地在2018年华润商业年会上公布的未来三年商业计划。

  华润置地不断给商业板块晋升位分，不过商业地产的收入占比一直处于低位。从2017年将商业地产事业部与开发事业部列为平级，到2018年提出转向“城市综合投资开发运营商”，商业版块的地位在逐步提高。不过，商业地产的收入占比一直在10%以下。

  从2004年华润置地推出第一个商业地产项目——深圳罗湖万象城，开业一周年出租率便已达到97%，成为当时中国商业地产的标杆项目，自此也拉开了华润置地加快推进“万象城”品牌在全国的复制进程。财报显示，2018年华润置地在购物中心方面已开业万象城/万象天地22个，万象汇/五彩城12个。

  一年的时间，万象城/万象天地增开了6个。数据显示，2017年已开业万象城为16个，五彩城╱万象汇11个；而2016年已开业万象城仅为12个。

  一年内16个项目平均出租率下跌

  随着开业项目的增多，租金收入也在同步增长，不过除了“鼻祖”深圳万象城外，华润置地商业品牌在其他一线城市的收效并不理想。

  财报显示，2018年华润置地投资物业租金收入达95.2亿元，其中10.17亿元来自深圳万象城；在2017年87.8亿港元的租金收入中，深圳万象城贡献了10.73亿港元；2016年深圳万象城以9.86亿港元的租金收入仍居于首位。

  单从深圳万象城近三年的租金收入来看，整体较为平稳，上下浮动不足1亿，而且平均出租率维持在99%以上。不过，在其他一线城市，华润置地的商业品牌走得并不顺。

  财报数据显示，2016年，在华润置地包括万象城、五彩城、华润大厦、酒店等在内的共39个商业地产项目中，除去6个数据缺失项外，有10个项目的平均出租率下降。其中最高降幅为上海时代广场，平均出租率同比下降8.4%。

  在2017年，在48个商业地产项目中，有12个项目数据缺失项，共有9个项目平均出租率下降，其中北京清河五彩城出现租金收入、出租率双降。财报显示，2017年租金收入2.77亿港元，同比下降1%，平均出租率下降0.2%。

  而在2018年，在华润置地包括酒店在内的55个商业地产项目中，除12条数据缺失项外，有16个项目出租率出现下降，较去年出租率下降数增加了7个，同比增长77.7%，其中包括杭州万象城、贛州万象城、南宁华润大厦等在内。

  不过值得注意的是，2018年商业地产项目平均出租率下降数量有所增加，然而租金收入同比下降的仅为4个。其中，北京置地广场购物中心租金收入连续两年出现负增长，2018年租金收入为8824.6万元，同比下降2%；2017年租金收入1.04亿港元，同比减少1.1%。此外，深圳华润大厦的租金收入较2017年下降了8%，降幅可观。

  深圳万象城扛起租金贡献大旗

  作为华润置地商业地产项目的标杆，深圳万象城近三年稳占投资物业租金收入榜首，而且甩开其他城市4-5个亿（元/港元）。从其公布的租户构成变化发现，服装、餐厅成购物中心主力。

  财报显示，服装、餐厅、超市及百货是深圳万象城租户占比的前三类型。其中服装从2017年的15%占比增长到25%，位列租户之首。餐厅占比表现相对坚挺，从25%缩减至21%，近两年持续占据租户前三。另外，超市及百货、儿童及娱乐两类租户占比有所下滑，不过减少幅度不大，比例下调均为3%。

  2018年以6.54亿元租金收入位列投资物业第二位的沈阳万象城，服装、餐厅类也分别居于前三之列。与深圳万象城不同的是，超市及百货在沈阳万象城中占比最低，儿童及娱乐表现稳定，近两年持续占据租户第三位。 

  去年投资物业土储面积占比15.8%

  从华润置地在投资物业的城市布局、土地储备来看，其在商业地产方面还在继续加码。

  财报显示，投资物业所布局的城市从2016年的39个，到2017年的44个，再到2018年的56个，华润置地的商业版图正在一步步扩大。数据显示，2018年已开业的购物中心51个，其中17间为轻资产管理；2017年已开业为27个，2016年已开业为22个。

  除了已开业的项目数量增加外，开发中的投资物业在2018年增长迅猛。2016年、2017年分别为38个、39个，而在2018年则达到了52个（其中8间为轻资产管理）。

  此外，从华润置地在土地市场的动作来看，商业地产的比重在加大。截止到2018年期末，华润置地总土储面积5957万平方米，投资物业的土储面积为943万平米，占比15.8%；2017年总土地储备面积达4897.8万平方米，其中投资物业土储面积816万平方米，占比16.6%；2016年投资物业土储面积占比仅为8.07%。

  华润置地在2018年财报中指出，以购物中心为代表的投资物业是本集团重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。

  在2018年业绩会上，华润置地也表示计划在2019年至2021年三年中分别开业9间、8间和13间购物中心，包括公司持有及轻资产管理的项目。至2021年底，华润置地在营购物中心数量将达到81间，2021年后，还有22间购物中心将会陆续开业。