未来三年，新房越来越难买，二手房越来越难卖！

一不留神，2018年上半年即将过去。2018年下半年即将开启，对于处在楼市煎熬期的买方和卖方日子都不好过。

一不留神，2018年上半年即将过去。2018年下半年即将开启，对于处在楼市煎熬期的买方和卖方日子都不好过。一边是火焰，火焰指的的购房者还是很火爆，万人抢房，千万资金蹲角落；一边是冰山，二手房市场成交量却始终上不来，金 三银四算是浪费了。未来三年，甚至直至长效机制出台之前，可能还要反复这种模式。

为什么新房越来越难买？三个主因：

1.房贷利率持续上升，购房成本大幅增加。全国稍微有点规模等级的城市，房贷都持续收紧，房贷利率提升幅度较大。有的城市1年半前还有9折利率，现在房贷利率基本都上升了20-30%，较大增加按揭购房者的负担，没有稳定的收入来源可能使一部分人放弃购房。

2.高价地迟迟不上市，市场供需失衡。近几年，大部分的高价地是在2016年产生的。因为成本和限价因素，也包括市场接受度因素，这些高价地上市估计在20%左右，其他的要么没开工，要么慢慢建，迟迟不开拔上市。表面上看似完成了每年的供地指标，但真正的新房上市量却没有跟上节奏。一句话，市场无新房，想买的买不到，有点房子上市你还得摇号。

再来看一组数据：2018年1-5月份，全国50个热点城市土地出让金高达1.5万亿元，同比去年增长超50%，仅5月份单月土地出让金就超过3000亿元。这个数据的背后就是地价越来越高，未来几年新房上市时间多半又是向后推，新房供需矛盾还会存在。

3.资金要求高，一般人买不起。任志强说今年开发商进入债务还款高峰期。事实上，开发商不仅是还债问题，而且融资渠道被进一步收紧。开发商要生存和发展，“全款往里走，按揭请不要站在门口”，首付比例大幅提高是开发商现阶段所需要的。这样一来，一些准备好三成首付的购房者被挡在大门外，越来越买不起了！

为什么二手房越来越难卖？三个主因：

1.不愿意卖、不敢卖。对很多城市的居民来讲，购买首套房和二套房的首付比例是有区别的，认房还认贷，如果把手上的房子卖掉，再买房要么提高首付要么全款，很可能就没有资金实力购房；

2.卖低了心不甘，卖高了没人买。大家都看到目前新房购买困难，一、二手房价倒挂严重。大家都把二手房高高挂起，自己的房子自然不想便宜卖，一个比一个挂的高，看房的人有，但下手的人非常少。同时由于限价新房的出现，对任何人来说都是有摇中几率的，导致二手房市场观望的人多，这可以很好解释为什么现在二手房有价无市。没有绝对的诚意，卖出去不是那么容易。

3.行政调控锁死流动性。行政调控最大的看点就是限售，限售2年、3年、5年、8年、10年不等，有以网签备案算起，有以取得不动产证算起，还有把二手房也纳入进来。无论怎么算，期房加上产证时间，你再转卖的二手房被锁死几年，想卖房也卖不了啊！

结语:

1.房产投资者要考虑变现问题。如果你有闲钱，未来几年也基本用不到，买房子放到那也倒是无所谓。但如果你资金本来就紧张，用高杠杆来勉勉强强投资买房，那么你需要做下风险评估，未来几年会不会资金链断裂，如果概率大，建议还是不要买了。另外，提醒投资者还要考虑城市的差异性，不是所有的城市都适合投资。

2.置换优质资产应纳入战略考虑范畴。长效机制的出台应该是不容置疑，无论什么标准，肯定对多套房肯定有影响，3套以下倒是不用太多担心，即使纳入也不会有多大负担。要担心的是4套以上的。建议做法是，把三无“无学区、无交通配套、无物业”的房子，尽量由数量变成质量，手握优质房产心里不慌。

3.自住者请忽略前2点建议。自住无所谓涨跌，所谓的低点，你等不起也等不到！