●土地集中供应、集中拍卖能不能使地价降下来？

　　●不合理收费结构“松动”能否带来降价？

　　●竞争的加剧能否让开发商“放血”？

　　今年一季度的伟业指数显示，北京市的普通住宅综合价格达到了每平方米5897元，比去年同期上涨了近5%，但业内人士分析认为，今年的普通住宅价格有望回落。话音未落，传来建设部有关负责人在一次房地产会议上的声音：商品房已无降价空间。一时间，各种猜测飞短流长，商品房价格的走势再度成为人们关注的热点。

　　记者在采访中了解到，人们关注商品房价格出于两个原因：一，在购房者的心中，房价始终是关注的主题，尤其在每年年初或者出现可能“松动”房价的政策；二，福利分房停止后，市场主体从集团购买过渡到个人消费者，房地产市场化“劫数难逃”，最近凸现的一些变数令人不得不再次将房价拿出来仔细分析分析。

　　1北京地价降得下来吗？

　　人们都知道北京的房价高很大程度上是由于地价太高，那么地价究竟高在何处？其中有没有下降空间？据土地整理储备中心主任史贤英介绍，北京市对进入市场的各类土地缺乏总量控制，基本上是各单位自发地以各种形式转让土地，形成多源头、多渠道供应土地的无序局面，从而导致土地市场不规范、炒卖土地和项目的现象比较突出，这也是当前房地产开发成本居高不下的重要原因之一。北京可供开发的土地中，各委办局系统行使着对自己占用的土地的处置权，他们自行转让土地使用权，用于房地产开发。部分商业地区的工业企业实施搬迁，而这些企业腾出的空地，各单位都自己招商进行第二次开发。

　　北京安地房地产开发公司董事长张宝全在接受采访时说，北京目前供应的土地中很多是原来国家无偿划拨给国有单位的，但现在他们却把转让土地作为一个赚钱机会，因此往往不根据土地在市场中的价格即值多少钱要价，而是按自己搬迁成本需要多少钱即包括搬迁费用、新建厂费用等费用总和来要价。张宝全举了一个形象的例子：一个人要卖掉旧房，买一套新房，他应该是估算旧房在市场中的卖出价，再添多少钱买新房，而不应该把100万元新房价格、50万元装修费用和搬家费用的总和作为旧房的出售价格。当开发商急于开发某个项目时，即使不是合理的土地成本，也会承接下来，但它摊入成本后会造成房价偏高。盛世兆业房地产公司副总周伟峰告诉记者，城市用地补偿即土地转让费远远大于同样作为土地成本之一的土地出让金二至三倍。郊区的房子之所以便宜，就是因为补偿拆迁或搬迁的费用低。

　　北京市前不久成立了土地整理储备中心，希望改变供应土地的无序局面。它像一个信号，传递了土地供应方式的改变与对地价的长远影响。张宝全说，北京应该借鉴香港等地的做法，走土地集中供应、集中拍卖的专业化系统化道路。土地经过评估和公开竞价，使土地价格与房价相适应，这样不仅有助于公平竞争，防止暗箱操作，而且可以回归土地在市场中的价值。

　　 一些业内人士认为，增大土地供应量可以使地价降下来，但目前北京可供开发的土地地价都很高，无论采取自行转让还是集中拍卖的方式恐怕都难以撼动它。土地出让金有没有可能存在降价空间？业内人士分析说，这不是没有可能，但需要政府来决策。如优惠提供土地、减免各种税收等。

　　2建安成本能不能降点儿？

　　据介绍，北京的建安成本比许多城市高，拿一栋高层的塔楼来说，每平方米最少也要1700元。之所以高的原因，据分析是因为建材运费高、中间环节较多、人工成本不断上升等。周伟峰告诉记者，建安成本对每个开发商来说几乎是透明的，建安成本所占的比重约是房价的一半。一位开发商说，建筑是通过招投标进行的，应该说对成本都有所控制。但是不是每个开发商都一样呢？他认为，还是可以通过改善管理来体现差别的。如可以利用网络或规模化效应，集中采购建筑材料以降低成本。

　　3收费结构“松动”意味着什么？

　　按目前的规定，购房者买房时要交一笔不菲的公共维修基金，据分析这项费用要占房价的2%。这项收费引起了很大争议。在南方一些城市中，采取将公共维修基金纳入日常的物业管理费的做法，并不是一次性交清。各种税费和公共维修基金构成了交易成本，在房价中占的比例也是惊人的。据悉，针对公共维修基金的政策将很快出台，如果转到特约维修上，将会在房价中有所体现。

　　一些开发商提出，目前开发成本中还存在一些不合理结构，如让开发商代征道路、绿地、电厂等开发建设费用，还有的要负担配套指标，如学校的建设。这些让购房者以外的人同时享受却由购房者负担的费用，最终都要体现在成本中，必然抬升房价。

　　4开发商对打折的种种“成见”

　　如今，开发商对降低利润的话题不再像以前那样讳莫如深，一位开发商坦言：房地产企业的毛利不到20%，竞争会使利润降下来。目前的竞争主要体现在供求关系上。这位开发商说，他们在决定在哪里建项目时，首先要看在这一区域内同质的项目数量有多少，比如8个项目竞争对房价的向下拉动作用肯定比“一枝独秀”的楼盘大得多。不论是地价，还是建安成本和交易成本的降低都需要政策的出台，而市场化程度的高低即竞争激烈程度却可以很快体现在价格上。

　　商品房销售中存在着一种奇怪的现象：房价看起来居高不下，但有的开发商却可以在房价基础上打很大的折。这折究竟打在了哪里？据一位开发商透露，其中有“提上去再打下来”的恶性打折，也有降低利润、管理费等的良性打折。但开发商有一种普遍的心理：宁可打折，也不愿主动降价。这多少有些迎合购房者心理的味道。如果一个项目二期开盘的价格低于一期，业主就会觉得投资的不动产贬值了，所以，房价只能越来越高。一位开发商告诉记者，尽管他们也知道这种心态是非理性的，但也没办法。他们曾经主动将二期的房价降下来，但业主反映很大，他们不得不给每一个人讲，降价是为了提高入住率，不致成为“鬼楼”。余涵