大家好！

　　主持人：大家好，嘉宾已经陆续到达聊天室，我们访谈马上开始，今天的话题跟房地产维权有关，欢迎大家积极参与。首先请各位嘉宾做一个自我介绍。

　　王前虎：网民好，我是中国消费者协会投诉与法律事务部的主任，我叫王前虎。如果你有什么疑惑或者需要跟我交流的，欢迎在网上跟我聊天，谢谢。

　　王海：我是北京大海商务顾问责任有限公司的董事，也是王海在线资讯有限公司的总裁王海。

　　张宝全：大家好，我是张宝全，非常高兴和大家在网上见面，谢谢。

　　薛静：网友好，我是北京青年周刊的薛静，希望我们聊天聊得很愉快，如果有关媒体方面的问题，我会尽最大的努力回答你们。

　　网友：如果买到房，该如何投诉？

　　王前虎：投诉这个概念应该说是通过法律赋予各级消费者协会，这个投诉应该是一个法定的词，只要提出投诉，那就意味着到消费者协会。房地产的投诉，我建议你要到省一级的协会投诉，因为毕竟标的额比较大，难度也大，这是选择到哪儿去投诉的问题。第二个问题，希望消费者在投诉的时候提供相应的资料，包括合同以及有关的证书的复印件。第三，要标明自己投诉的理由，以及你的诉求，就是你要投诉之后获得什么样的赔偿或者是退房，或者是换房，还是修理。消费者协会，因为有法定的职能，而且是免费地为消费者服务，这样，你的投诉成本比较低，同时，消费者协会当通过调解不能解决问题的时候，可以通过法律支持的方式，支持你到人民法院起诉。

　　网友：现在买房的纠纷很多，这说明了什么问题？

　　王海：现在整个房地产的投诉应该说是小写投诉最大宗的投诉，目前房地产的问题，我觉得主要在于这个行业还没有充分的竞争，很多的房地产公司还有很强的官方背景，同时，这个行业的一些相关的法律法规还不是特别规范，比如说房屋的保修期的问题，据我所知，一个使用七十年德房屋的保修期才只有一年，这个是很不合理的，这是立法方面存在的缺陷，很多管理上的漏洞，也给房地产商一些可乘之机。再就是整个社会缺乏足够多的中介行业，可以帮助消费者避免一些权益的损害，因为房地产和消费者之间严重不对称，在国外都是通过中介公司解决问题的，有房地产经纪。在中国，一个是房地产行业声誉不佳，同时，房地产中介行业的声誉更加不佳。

　　网友：现在买房子的时候，作为消费者来说会有什么样的权利？

　　张宝全：我觉得消费者买房的权利，首先他有自由选择的权利和对一些个性化要求的权利。刚才说房地产投诉为什么这么多，我觉得房地产投诉最近这么多，看上去感觉好象是不好的现象，但我认为，这是非常好的现象，第一，房地产是我们所有商品中最大的一个信息不对称的产品，尤其我们现在的销售还是以期房为主的时候，这种期房和成品房之间，又加大了不对称的内容和范畴，所以我觉得，这方面的投诉增多，本来有它一定的合理之处。第二，以前我们之所以投诉少，并不是说我们这个行业就不存在问题，而是存在问题，只不过消费者对他自己的权益没有觉醒，这实际上和消费者没有形成有关，我们过去的消费者对象还不是个人，是集团，这种集团消费的时候，就把消费者角色定位比较模糊，单位买房买了一栋楼，分给谁，职工觉得能分我一套房就满意了，所以哪儿不好都不介意。现在市场经济，变成个人消费的时候，消费者才真正出现，这样才开始发现这些问题，这些问题的原因非常多，无论是政治上的原因，还是其他原因，我觉得最主要的原因是我们市场的成熟度不够，中国房地产市场的历程还是太短了，无论从法规方面，还是发展商自身行为方面，还是消费者消费的经验方面，都有很大的缺乏。但是随着投诉的增多，这说明我们的市场肯定会在这种消费者权益的要求和主张的压力之下，会把市场逐步地向规范化和正规化去走。也许，再走多少年，这样的投诉自然就少了，房子就越盖越好。

　　网友：如果买到的期房和当初介绍的情况不符怎么办？

　　王前虎：对于期房，消费者心里没底最好不买。第二，期房都有一个合同，合同的标的都明确了，什么时间，什么地方，面积多大，什么样的材料等等，各个合同条款，当某一方不履行的时候，消费者可以据此提出索赔的要求。至于索赔多少，如何索赔，这个我建议，如果心里没底的话，咨询一下律师，或者到消协去问问，都可以。

　　网友：中国消费者协会的“信得过”单位。

　　王前虎：我们中消协从来没有搞过信得过单位，那是假的。

　　网友：现在很多小区管理有漏洞，您是怎么看待这个问题的？

　　王前虎：不是漏洞，而是单方面的经营行为，也就是说没有征得业主的同意极夜就是开发商直接选的物业，现在物业公司还没有把定位定准，谁是雇主，谁是主人，谁是被雇者还没有搞清楚，所以就产生了矛盾。如果把业主当做主人，和业主进行充分的沟通，那么他的运行机制正常了以后，恐怕这个问题才能从根本上解决。作为收费价格问题，现在之所以还由物价部门来管理，就说明物业公司在市场上的竞争还不充分，还是处于一种主动的地位，而不是和业主之间处于平等的地位。这里还有一个运行机制的问题，如果把机制理顺了，可能这些矛盾就会减少，甚至杜绝。

　　王海：物业管理方面存在问题，还有一个是业主委员会的权利没有得到很好实现的问题，应该是业主委员会选择物业管理公司，但实际上，往往是业主委员会想赶走物业管理公司实现不了，我认为，能够把业主委员会的权利更好地保护，更好地实现，才可能是解决物业管理公司服务问题的一个根本的对策。如果业主委员会的权利得不到实现的话，恐怕业主的权益很难得到维护。

　　网友：为什么现在的房价都按照建筑面积计算？

　　张宝全：按照建筑面积计算是约定输诚，国家没有非常明确卖房按照建筑面积，包括北京在九五年提出过，按照使用面积来销售。但现在国家颁布的标准合同，已经非常明确，买房是可以有好几种面积计算的选择，有使用面积，也有建筑面积，也有套利建筑面积，发展商卖房的时候，之所以用建筑面积，这和现在房价高也有很大的关系，因为建筑面积已经包含了公摊面积，如果使用平米七十平米，建筑面积可能就九十平米了，使用面积七千块钱，建筑面积六千块钱，可能发展商觉得这样一种价格提法，给人一种感觉，好象房价不是非常高。但是这个卖法，现在我们新合同中，还是允许有三种不同的方式来卖，不同的面积方式。其实，我觉得卖房，相对来说，各方面都比较合理的话，也比较方便的话，用套利建筑面积的方式比较好一些，主要是以你这一户所买的房的外强的局限来算，包括本层楼道的公共面积的分摊，其他的不在其中，也就是说，你所能够分摊的都能看得见，而且非常明确。你看不见的，就不在分摊其内。同时，对于发展商而言，价格方面也取得了折中数，没有象使用面积完全不考虑，也没有象建筑面积完全考虑。

　　网友：现在房地产业有很多侵权现象，能介绍一下吗？

　　王前虎：最近这两三年，应该说，商品房市场的投诉呈上升趋势，1999年全年的投诉量是二万一千多件，2000年全年的投诉是二万二千多件，这么大的投诉量说明了我们的房地产市场还存在着许多问题。要说起欺诈，很多消费者都这么说，房地产市场是满布陷井，还有人说，消费者感叹，商品房从目前来看是花钱最多，受保护最少的一种商品。当然，在这里，不可否认，有很多的守法经营、依法经营的房地产商信誉还是不错的，我们北京就有不少，我算了一下，大概有一二十家，二三十家感觉还不错，始终没有消费者的投诉。同样，在全国的一些大城市，可能也有不少这样的，但毕竟有一些害群之马，这些害群之马也把我们整个的行业的名声搞得不太好。具体来说，存在的主要问题，一个是广告的误导，第二是定金不规范，不合理的收取定金，第三是合同方面不兑现，比如说交房期，比如说所谓高档装修，比如说成熟社区等等，这些合同的相关条款不兑现。第四个问题就是质量问题，裂缝、漏水、还有一些隔音差。第五个方面，在计算面积的时候，存在着涨水或者缩水，不管涨水也好，缩水也好，总之，给消费者带来的都是一种不公平的待遇。第六个方面，就是产权证明问题，应该说产权证是困扰消费者最大的一个问题，有很多项目本身是属于政策幸得房子，比如说旧村改造，旧城改造，或者是建行合作社的住房项目，把它按商品房的价格出售，这样的话，消费者根本就拿不到房产证。第七个方面的问题，就是售后的三包，售后三包很难，很多承诺的保修期应该说确实是过短，尤其是防水层。现在国家工商行政管理局和建设部联合推出了一个示范文本，规定防水是五年。浙江省的消法实施办法规定，防渗漏的保质期应该是八年。浙江、福建省都出台了关于消费者在商品房消费方面合法权益的法律法规。这两个法律法规应该说是为这些守法经营的房地产开发商，应该是一个非常好的消息，对广大消费者来说，更是好消息，因为可以把害群之马清除出场，同时给守法的开发商一个更大的空前，给消费者一个售后的保障。

　　网友：现在的商品房的地下停车位都是要买的，一个车位有的七万到十五万之多，请问这个合理吗？

　　张宝全：按照现行的我们国家的一些规定，把一些没有分摊的面积的车位作价来卖和租都是合理的。比方说我们的地下车库，在算的时候，一些设备用房，已经作为公摊面积计算在房子的建筑面积之内的，这样，如果发展商再拿出来卖，实际上把应该分摊的面积拿出来卖了。但是按照最近出现的分摊细则，应该讲是非常细致了，这种可能性几乎没有了，所以应该来讲，还是对的。

　　网友：我没有买我所在小区的车位，按照规定，每天要交七块钱的停车费，可是我每天进出多次，每天都超过了七块钱，应该怎么办？

　　张宝全：如果这七块钱是被物价部门批准的，这个收费就是合理的，如果这七块钱没有备案，就是不合理的。目前我们国家规定，如果是小区的业主，地上停车场的停车费是150元/月，地下停车厂可以由发展商和物业公司定，前提就是必须经有关物价部门备案，经过备案同意，才能收取。

　　王前虎：最近物价局有一个申诉电话，12368，可以通过这个机构对收费项目进行查询。

　　王海：也可以查验一下收费的许可，这个收费有没有许可证，如果没有许可的话，可以要求把以前的钱都退回来，也可以拒绝支付这个费用。

　　网友：王海，您是消费者还是生意人？

　　王海：每个人都是消费者，但他有不同的角色，我在工作的时候，我是专业调查公司的负责人，但是在平时生活当中，是消费者。

　　网友：王海，为什么每次都带着墨镜？

　　王海：我现在主要做的工作是帮助一些被侵权的厂家做调查，揭露一些工厂，往往动不动就是上百万、上千万，配合执法单位去调查，大前天我们的工作人员还在温州查了上万的假的阀门，我们的工作是得罪人的工作，把眼镜带上，可能会避免一些不必要的麻烦，不会影响个人的生活。

　　网友：现在商品房的面积经常出现争议，如果出现了争议，谁说了算？

　　薛静：一般北京的发展商在卖期房，现房以后，工程和建筑等方面可能会有一定的误差，这时候国家有一个测量局，以他测量的最后的数据为准，发展商如果要求消费者补钱或者是退钱的时候，都应该出具这个证明，否则的话，购方是有权利拒付的。

　　网友：请问几位对今后小区的物业管理有什么好的建议？

　　王海：物业管理，实际上我们已经有规定，物业管理公司的选聘是由业主委员会来决定的，我觉得能够更好地规范其他单位对物业管理公司选择上的这种干涉，这是最好的一个办法。如果业主委员会有权力解聘自己的物业管理公司，有权力选择物业管理公司的话，现在的物业管理就不会是现在的这种状况了。所以，我建议，有关的单位或者是通过立法，或者是通过其他的渠道，来充分保障业主委员会对物业管理公司的选择权。

　　网友：王主任，商品房是不是商品？如果上当受聘，消费者可不可以获得双倍的赔偿？

　　王前虎：商品房是典型的商品，有一些地方的立法机关，已经以立法的形式，专门为商品房做了界定，也就是说，地方立法已经把商品房纳入到消费者权益保护法的范畴，这就是从法律的层面给它定了性。这个问题是毫无疑问的。第二个问题，双倍赔偿的关键是在于是否符合消法第49条的规定，有一个前提，必须有欺诈行为，欺诈有三的要点，第一是主观故意，第二是行为已经实施，第三是已经造成了后果，如果三点都符合的话，消费者就可以按照消法第49条对经营者提出双倍索赔的要求。

　　王海：房地产方面获得双倍赔偿的案例好象还没有，消费者想主张自己这个权力的话，必须聘请律师来提供帮助，因为现在商品房存在的问题，可能是广告的欺诈比较多一些，可能就需要律师来做调查取证工作，来证实他的行为是欺诈行为。

　　网友：买房需要注意哪些问题？有没有必要请律师呢？

　　张宝全：我觉得，我们现在市场上出现的很多问题，归根到底是市场的不成熟，最重要的还是我们的法制环境不是非常完善，在规范的市场，对买方、卖方的权利有非常明确的规定，包括在买卖的过程中，有很多的顾问公司或者专业公司来实施这个买卖的行为，这些公司除了比较专业，包括在这些方面的权利义务也比较清楚，所以在履行过程中避免了很多的麻烦。中国现在确实存在一个问题，一个是从发展上来讲，北京去年一年，一下子增加了一千个开发公司，北京大约现在就有三千到四千个开发公司。所以我想，这可能直接带来鱼龙混杂或者是专业程度的不均衡和不平衡，就带来了矛盾。消费者通过这种法律程序的手段，或者说通过花钱来买一种服务，这种意识还没有深入人心，很多消费者不愿意花这点律师费来买房，我想，如果有条件的话，还是带律师来买房更好，这样，不仅可以保护双方的权益，而且会缩短交易的行为，缩短交易的成本。但是我感觉，中国要达到这种状况，可能还要有一定的路要走。

　　网友：我刚刚从原来的国营单位辞职，我买的房子是否可以申请产权？

　　王前虎：这个应该问房地产部门，因为这是属于政策性的东西。

　　薛静：可以找律师。

　　王前虎：一旦把产权拿到了时候，我们就会介入，在产权没有拿到之前，中消协不会介入。

　　网友：为什么不揭发那些“信得过”单位，或者打假呢？

　　王前虎：如果我们发现了，就会通过法律的形式揭露他们，而且会发出公告，也欢迎你们举报。

　　王海：信得过产品是另外一些社会团体搞的，好象不是消费者协会的行为。

　　网友：房价是怎么定的？是否经过物价部门的核查？

　　张宝全：目前的房价，除了经济适用房以外，商品房基本上是由发展商根据市场和开发的状况来综合定，但是现在建委要求定完以后给一个备案，被超出太多的，政府有权干涉，目前干涉不多，基本上是发展商定。但是我觉得，房价的高低，感觉是发展商有绝对的自由权来定，实际上我觉得也不是，最终的定价权还是在市场，还是在供需的关系，当然和发展商自身的努力有关，比如说发展商的品牌好，它的服务好，它的产品好，可能也会给它带来一些潜在的价值，那么它的房价可能比人家略高一点。

　　网友：房屋的公摊面积越来越多，是否可以理解为变相的缩水？

　　张宝全：这个问题是一种表现现象，实际上不是这样，我们国家在公开面积的分摊上面，到目前为止已经有三个文件，包括去年出的是最新的，还有一个是九七年，最早是九四、九五年，现在已经把分摊这个概念越来越细化，也很明确了，该摊的和不该摊的，不该摊，摊进去也不行，房管局这一块，新的备案要决定的，如果把不该摊的摊进去的话，这叫缩水，如果确实是应该摊的，合理分摊的话，不应该叫缩水。

　　网友：王海先生，你在北京买商品房了吗？是否准备打假？

　　王海：正在买，也发现这方面有问题，比如说擅自更改规划，前段时间买了又退了。

　　网友：最近北京特快报道的OK镜射线，消协有什么反应？

　　王前虎：OK镜的问题，社会上负面的反响比较大，据同仁医院一位大夫说，他已经处理了十七起因为OK镜给青少年造成的伤害，其中有一个从大连来的学生，曾经是大连市七所重点高中模拟高考的第一名，但是他带了这个OK镜以后造成了眼角膜损坏，已经换了新角膜，做了三次手术。为了治疗眼睛，父母已经为他花了好几万块钱。同样的，OK镜在重庆、上海、牡丹江、大连、北京已经发现了几十起对学生造成伤害的情况，OK镜在它的原发明地美国也是受到严加控制的，而我们的一些医院不负责任的大面积推广OK镜，打广告的时候，从来不讲它会有什么负作用，可能会对青少年的眼睛造成什么样的危害。一些望子成龙，望女成凤的家长就轻信了这些广告，以至于造成了这种损害。有一个媒体上报道，已经有一家法院对OK镜给一个小男孩造成的损害，判赔偿107万，好象有这么一回事，记不太清了。所以消协提示爱子心切、爱女心切的父母，一定要慎重，千万不要被吹得天花乱坠的广告所迷惑，一旦给子女造成了终身的损害，悔之晚矣。

　　王海：OK镜隐瞒产品的缺陷，隐瞒产品的副作用和潜在的危险，实际上也是对消费者的欺骗行为。我觉得消费者在接触商品的时候一定要慎重。如果发现有什么副作用，不但可以要求其他的赔偿。

　　网友：现在定房子要交部分押金，如何知道房地产商的手续期权？

　　张宝全：从发展商角度来看，尽管我们以前看的是五证，其实最重要的是一个证，就是销售许可证，因为前面的几个证没有办下来的话，销售许可证是没有办不了的，没有销售许可证是无权销售的，最重要的是看销售许可证。

　　王海：另外销售许可证要看原件，复印件可以通过涂改和一些技术来作假，所以一定要看原件。

　　网友：请问王海先生，房子当中最主要的假问题，集中在哪些方面？作为消费者来说，应该如何防范？

　　王海：严格地说，房子的假就是欺诈行为，我们了解的情况，主要集中在广告方面，对小区的规划做一些虚假的承诺，还有就是沙盘上，对绿地做一些虚假的表示，实际的绿地不可能那么大，但是绿地的比例跟楼的模型的比例是不一样的，比较大。这类的欺诈行为也比较多。还有就是合同当中设置的一些不公平的条款，比较多。比如说退房的期限，开发商延迟交楼，退房的期限一般房地产商都会写上六十天，但是消费者延迟交款的期限只有三十天。这方面需要在签合同的时候重点找一个律师审核一下，看这个合同是否公平，如果有不公平的地方，最好让他修改。房屋上的假，消费者最好不要轻易相信广告，最好实地地看一下现场。如果对期房有问题拿不准的话，也要注意。

　　张宝全：房子的假，主要集中在规划上的假，还有一个是设备上的假。规划上的假，其实就是虚假广告，可能会给你承诺很多不存在的绿地，或者不存在的一些虚拟空间，当中为了卖房方便，可能在这些方面，掺了一些不真实的内容。什么高档、洁具、进口门窗，这些不确定的，没有明确品牌的，往往带来一种假，结果你会发现，高档洁具和普通的洁具没有什么区别，但是你较真的时候，他却从文字字眼当中很难找到一些明显的东西，所以发展商有一个很大的落差，觉得高档也不高档了。

　　网友：现在购买的期房，有开发商和发展商两家公司，签署协议是发展商，是不是两家有……

　　张宝全：现在有两种方式，一个是发展商自己开发、卖房，一个发展商和开发商是一回事，应该是销售商，我们现在已经随着市场的发展，这种专业销售的公司，和专业代理的公司，和顾问公司，已经在逐步出现，这可能也是市场发展相对细化、专业化的趋势。发展商可能自己卖房没有这方面的优势，可能找一个最好的销售公司替我卖房。象一个比较正规的市场，在国外或者香港基本上都是这样卖房的，很少有发展商亲自卖房的。刚才王海先生也提到了，由于我们的行业的不规范，和市场不成熟，处在一种初级阶段或者是发展阶段，制约性比较差的时候，这种随意性，仅仅是为了赶紧把房子卖了取得一些佣金，所以确实有一些部负责任的承诺，造成卖的时候和最后交的时候的差距。在九十年代初，相当的一些代理公司进到北京的时候，在房屋销售代理的这一块上，占领了绝对的市场，很快就垮了。这个垮了，首先就是我们的发展商还没有很成熟，在提供产品和提供合同的时候，跟销售公司的关系没有处理好，造成了非常大的差异。

　　王前虎：刚才提到的实际上是两个概念，一个是销售者，一个是生产者。有的时候，既是生产者又是销售者，就是刚才张总说的情况。作为消法有明确的规定，消法第35条分了两款进行了规定，第一款，如果发生问题，消费者可以找销售商，也就是说销售商要承担先行赔付的责任。第二款规定，如果消费者在购买和使用商品的过程中，造成了人身财产或者他人的人身财产损害，消费者既可以找销售商，也可以找生产商，这种情况下，消费者选择销售商还是开发商，都是你的权利。

　　张宝全：这个我有不同的意见，商品房的销售和普通商品的销售不同，商品房的销售，代理商是不直接签约的，是替发展商卖房，仍然是用发展商把房子卖给消费者。

　　王前虎：那就是以签的合同为准，合同的章是谁的，就找谁。

　　张宝全：杯子可能是商场卖给你的，但是这个杯子不是商场生产的，你可以追究商场的责任，也可以追究厂商的责任，但是销售商是代理发展商卖你房子，按照现行房屋产权的政策，现在还是以发展商为主。

　　网友：消协是不是民间机构？

　　王前虎：消协是法定的社会团体，不是民间机构，因为是通过立法的形式确定了这么一个社会团体，消协的干部是纳入到行政机关的人事管理，他的经费是由财政部拨付的，它的职能是通过法律的形式赋予的，它的行为又受法律来规范。它行使的职能是代表了公众的利益，行使的是一种公权利。它保护的是不特定的多数人，它没有会员，所以它不是为一部分人服务，而是为不特定的消费者服务。

　　网友：王海先生，您退房子的时候顺利吗？

　　王海：也不算太顺利，当时有一个合同有约定，擅自更改规划可以退房及也是交涉了若干次，才顺利地解决，因为我们还要求他赔偿一部分。如果放弃赔偿损失要求，单纯退房的话，可能就容易一些。

　　网友：现在日货频频出现问题，你有没有想过为中国消费者讨个说法呢？

　　王海：我们也希望在这方面做一些工作，但是日货频频出现问题，我觉得主要应该是因为我们国家对假冒伪劣产品的立法上的惩罚力度还不够严厉，给一些外国商人也存在一种侥幸心理。我觉得三菱事件也好，还有其他的东志笔记本事件也好，可以让我们反省相关的法律，为什么出现这样的情况。日本货在按照产品的分裂，好一点的产品是给欧美的，次一点的产品才给中国，之所以出现这样的情况，主要是因为我们国家的法律对假冒伪劣产品的惩罚力度不够，才会让外国厂商有侥幸心理。当前主要是加强立法对假冒伪劣的惩罚力度，而不是单纯地看待日货的问题。

　　网友：在目前我国房地产业并不是十分发达，作为老百姓，一辈子也许只买一次房，如果房子出现问题的话，应该怎么办？

　　王前虎：房子出现问题，应该说是老百姓的一块非常重的心头病，依法维权应该是你的主心骨。其次，在方法上，我觉得通过法院也好，通过消协也好，通过行政部门申诉也好，都可以，你有五条渠道可以选择，一个是找经营者交涉，第二是到消费者协会投诉，第三到行政部门申诉，第四是跟经营者约定到仲裁机构仲裁，第五条渠道就是到人民法院起诉。应该说，国家为了保护消费者的权益，开出了这么五条渠道，同时专门组成了一个扶助弱小消费者的组织，那就是消费者协会，你可以权衡一下，选择哪条道路对你更有利。

　　网友：在去年十月的时候，我购买了一套商品房，当时那套房子还没有取得销售的许可证，我交了两千元房号保留金，这个钱能退吗？

　　张宝全：能退。

　　薛静：从媒体的角度，就是刚才的那个问题，老百姓买房是一辈子的一件大事，从我们的角度来讲，我们还是老百姓作为一个成熟的购房者，你决定买房之前，应该对自己有一个培训，对房地产有一个大概的了解，而且在买房的过程中尽量地比较，因为北京现在有五百多个在售楼盘，可以进行选择，性能和价格都适合你的，真正出现了纠纷以后，如果品牌好、形象好的发展商，可能还给你解决。房地产开发是比较复杂的，有些发展商有可能是项目公司，做完这个项目，可能今天在北京，明天又在海南，是一个很麻烦的事情。

　　网友：买期房有什么样的手续。

　　张宝全：就是刚才讲的五证，买期房首先看他有没有五证，最重要是有没有销售许可证，还要看看它是复印的还是原件。如果有这些证件，特别是有销售许可证，那么你买这个房子，至少可以说是合法的买卖。

　　网友：什么是使用面积，什么是建筑面积？

　　张宝全：使用面积就是地毯面积，就是你的房子所有空间，把所有的墙都刨掉，你用地毯铺满，就是使用面积，就是除了墙以外的净空。建筑面积，就是套内建筑面积加上公摊面积，套内建筑面积就是这套房的外强的重音先，加上所有公开面积，楼道、电梯、设备间、管理用房等一些国家允许公摊的面积的总和，就是建筑面积。

　　王海：合同上应该有约定，可以看一下商品房买卖合同，一般合同上的约定都是合同和实际的交房不同的可以退房，这种不见得是欺诈行为，最好要求他退房，或者要求给予其他的经济补偿，要求双倍赔偿可能没有根据。

　　网友：我今年想买房，请王海先生说说应该注意哪些问题。

　　王海：首先要注意房屋销售许可证的问题，就是所谓的五证，主要看销售许可证的原件。还有就是要实地考察它的规划，它的交通，最好分不同的时间段去看它的周遭的环境，象白天去看它的交通，晚上去看它的噪音。需要了解房屋的具体的情况。

　　薛静：我觉得，今年老百姓买房的话，应该是很幸运的，今年的新房特别多，市场很大。老百姓在买房的时候，首先要知道自己要买什么样的房，什么是好房子？每一个发展商都会有自己的说法，没有什么真正的好房子，首先看你想买什么样的房子，然后你有多少钱，这是一个主要的方面，一百万的房子和两百万的房子绝对不一样。

　　王前虎：我一看到房地产这个话题，心情就特别沉痛，我看到很多群体来投诉房地产的，哭天抢地的，老泪纵横的都有，所以我想对消费者说，你买房之前，一定要多做一点准备，多长一点知识，买那些信誉好的楼盘，找那些在市场中从来没有投诉的这种开发商，你买它的项目，可能买了以后不会留有什么后遗症。第二个方面，我也想说，消协永远是消费者的娘家，不管是3.15这一天，还是3.16，我们始终是义务的，以维护消费者合法权益为宗旨，全心全意地帮助你。第三，在新的千年，我们希望这些房屋的消费者，在购买商品房的时候能够有一个好心情，买到个好房子，过上一个好的生活。

　　王海：我要给消费者两点建议，第一个建议，就是不要轻易相信地产商的广告，特别是不要轻易相信房地产专业媒体的一些软性的广告，就是一些新闻性的广告，最好还是眼见为实。再一个是建议消费者一定要把买房的合同签好，最好找一个律师帮助把合同签好，合同是解决纠纷的一个重要的依据，合同签好以后，可以避免将来出现一些扯皮的问题。

　　张宝全：我的建议就是能买现房，就尽可能不买期房，这样就不会有太大的差异，不好的地方就是现房可能比期房贵一点。

　　薛静：现在北京平均每两天就有一个新盘，这种情况下，消费者的选择余地是很大的，我希望每一个消费者，在准备好资金的同时，准备一些购房知识，还是看一些房地产专业媒体的介绍，毕竟他们每天都在这个圈子里转。

　　主持人：很多网友都问候王海先生，觉得您挺辛苦的，他们说现在市场的假货还很多，您打假的任务还很艰巨。

　　王海：实际上打假还是在于立法，我们的工作只是很少的一部分，这方面我们会努力地做好，今年我们在做一个网站，王海.COM，希望通过网络这样一个第四媒体，更多地揭露一些假冒伪劣，更好地为消费者维权提供一些帮助，同时我们也希望能够团结一些打假方面的志同道合的人士，共同为中国的打假维权事业尽一点微薄的力量。

　　主持人：几位嘉宾能不能把自己的联系方式或者E—mail地址跟网友们分享一下呢？

　　王前虎：68359318转1030，不过我的电话很忙，经常占线。E—mail是china315@mail.263.net.cn

　　王海：我公司的电话是84818109，64058187。E—mail是大海＠王海.COM。

　　薛静：我的办公室电话是65523644。E—mail是:xuejing7943＠sina.com。欢迎大家投稿。

　　主持人：网友们，现在法学博士李晓斌刚刚从外地赶过来，现在请他为大家就相关问题做一个提示。

　　李晓斌：从这十几年，消费者购买房屋的实践发展来看，我觉得，消费者目前应该可以比较放心的就是，购房合同都使用了正规的合同文本，在这个合同文本中，政府有关监督开发商以及开发商对于消费者应该承担的主要责任都有了比较明确的规定。另外，从开发商来看，违规开发、违规售房和欺诈等这些主要的违法行为近年来都有了很大程度的收敛，或者说很多开发商都在正规、合法地经营。问题就在于一些具体的权利义务上，我觉得我们的消费者还是应该增加一些法律意识。比如说，认为范本合同中有些条款自己看着不满意，或者说有另外的新的要求，就可以增加定一份补充协议。因此，在现在这个市场环境中，由于前几年遗留下来的房地产混乱的现象其实已经有了很大程度的改观。我们现在所说购房难，房地产纠纷比较多，其实有很大程度都是历史遗留的问题，现在也有很多开发商也在呼吁一个公平认识的问题，也就是说，对于大家都说消费者受开发商的侵权行为比较严重的现象，反过来，开发商也认为，也有一些消费者违反合同，对于开发商进行授权的现象也是存在的，这些现象就说明，现在的市场环境正在趋于公平。但是现在的市场环境，我认为还有一些不尽人意的，实际上就是依法行政的问题，开发商已经意识到了法律问题，但是在主管的法律部门，在具体的案例上，由于他们的习惯往往还是站在开发商的角度去看待一些问题，出示一些具体的行政意见，这里有一些现象造成了对消费者不公的情况，以及消费者有冤有苦说不出来，说出来司法部门也不能按照同一标准进行判定，这跟整个国家的法制环境有关。因此，我个人认为，在房地产市场上看，购房纠纷，应该说在消费数额高，纠纷频率发生比较大的现象已经有了很大的改观。

　　因此，我的建议，就是消费者应该对房地产市场的环境有信心，对我们国家的法制环境有信心。

　　另外，我觉得我们也应该感谢中国消费者协会，向我们关心一些消费者的网站，一些媒体，大家在一个更高的起点上来关注消费者权益的维护问题，我们所说的维权，现在应该说上了一个新的台阶。在新的台阶，我觉得消费者更应该发挥自己的主观能动性，能够自己主动维权，和事先注意维权。

　　主持人：谢谢李律师。网友们，本次的访谈到这里结束，感谢大家的参与，我们下次再见。