随着宏观经济变暖，房地产市场也开始了新一轮启动。人们纷纷猜测，在低价位徘徊了数年之久的商品房价格是不是也将启动了。有人作出了“明年房价将上涨5～10%”的预测，更有甚者言之凿凿地说，某处的楼盘最近又涨了几百元。那么，明年的商品房价格真的看涨吗？复旦大学房地产研究中心的华伟博士认为：未必。

　　稍微懂点儿房地产的人都知道，商品房成本最主要由建筑成本和土地成本构成，这两大块各占到房价的30%左右。而随着市场的规范和政府有关部门重新恢复批准房地产企业的上市，这必将直接推动我国房地产业的优胜劣汰，能够在市场上立足的必然是那些有相当规模和较高质量的企业，它们能够获得相对低廉的建筑材料并掌握先进的项目管理以及建筑施工技术，从而也就有效地控制了建筑成本。在土地成本中，由于土地资源的稀缺性，土地出让金长期里会稳步上升。但动迁安置费用则未必。这是由于“九五”期间政府加大了旧城改造力度，昔日危棚陋室密布的地方今天已经或正在变成规划布局合理、配套设施齐全的小区，今后大量的动迁会由城市中心区向城市边缘区转移。例如在上海，随着“365”改造任务的基本完成，房地产开发的重点也转移到了城市内外环线之间的广大地域。如此一来，土地成本在短期内也难以大幅飙升。

　　理所当然，开发商的管理费用和销售费用也构成了房价的另一大部分。目前各地都不同程度地允许预售的存在，这就为开发商节省了相当的财务费用。与此同时，房地产业的规模经济和日益规范的市场化运作又降低了企业的管理费用。此外，房价中自然也包括了城市建设的配套费用。华博士认为，政府一直在致力于整顿商品房的不合理收费项目并强化政策支持力度，虽然个别费用会有所上升，但整体来说，此项费用短期内不会再有大的变动。

　　综上所述不难看出，房地产业本身并不存在诱发房价上涨的内在因素。如果政府有意通过控制土地供应量来改变房产业的市场供求关系，从而影响价格，由于房屋的建造有一个周期，加之全国现有大量的积压商品房，这一杠杆的作用也是滞后的，不会马上显出其影响。至于人们担心的宏观经济存在通胀压力这一因素，华伟博士指出，即使通胀发生，它带来的效应也是多方面的，如果考虑到收入水平的增长，剔除物价的因素后，房价究竟是涨是跌短期内殊难预料。

　　那么，又如何解释近来一些楼盘的价格确实上去了的现象呢？华博士以一名专业人士的身份告诉大家，因为各个楼盘的具体情况不同，微观上房价的涨涨跌跌是一直存在的，也不足为奇。不能用单个楼盘的个案来进行炒作，以偏概全地代表整个房地产市场的状况。

　　华博士提醒大家，商品房的价格与人们的工资收入、银行利率等多种因素都有密切的关系，因此房价的涨跌不能一概而论。更何况随着房产市场的发展，房屋的精加工程度也越来越深，现代房屋从外观到内装修都在升级换代，这些又怎一个“涨”字简单了得？

　　从长期来看，房地产的价格将是稳中有升，但排除人为炒作因素后，短期内商品房价并不会大幅上扬。在此特别提醒消费者，不能盲目消费，而应综合考虑多方因素，选购到称心如意的好房。国际金融报