境外人士在上海的聚集，不仅带来了多元文化，也促成了国际社区的成长，并深刻影响了房地产市场走向。
东地产财经周刊
“古北的居住环境、生活配套都很喜欢。”境外归来的留学生张悦，连日来已看过多个区域的近十套房子，但最喜欢古北板块，尽管价钱高出周边区域不少。
古北国际社区，是日本、韩国、中国台湾等境外人士最为集中的区域，也是上海最早形成的国际社区。
事实上，从上世纪90年代作为上海第一个国际社区的古北开始兴起，一直到2000年后的浦东碧云、联洋等国际社区。大型涉外居住区往往成了“高大上”的代名词，区域楼盘散发着独特的市场魅力，吸引着喜欢国际居住氛围的买房人为之买单。
群聚效应
上海国际社区的形成，与境外人士的群聚不无关系。
事实上，国际社区通常是指来自世界各地不同国籍的人们聚居一定地域范围内所组成的社会生活共同体。对于外国人而言，国际社区就好比国外的唐人街，能在异国感受到故乡的亲切。
在上海，提起国际社区，人们首先想到的是古北、联洋和碧云这三大国际社区。古北新区则是最早规模化开发的高标准国际化社区。位于上海的市区西部，虹桥开发区西南侧，规划建筑面积约240多万平方米。形成了古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征。为此，古北新区一期被评为20世纪90年代上海十大新景观之一。
居住在黄金城道的美籍华人张甜薇告诉《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan），古北国际社区人气极高，在外国人眼中，通常在上海工作或定居，古北都是首选之地。在上海居住了20年之久的张甜薇，指着一片又一片区域讲解，“古北比较偏日韩台一点，像三星[微博]、LG、现代重工都离很近。而且还有些日本人来古北专门开餐馆，其他来上海的日本人，也会更吃得惯些。”
限外松绑影响甚微
楼市“限外令”的放宽，对部分二线城市呈有利局面，但对仍在执行限购的上海来说却影响不大。一位住在联洋国际社区的外企高管Alan告诉《东地产》：“其实限外令放不放宽，对于我们来说影响不大，我和身边来自国外的朋友在上海都选择租房，在中国买房成本太大。”
Alan表示可能因为中外文化的差异，另外公司职位的调动，不会永久性在中国居住，所以更愿意租房，而且这样自由度更高。
经过实地探访，《东地产》了解到目前古北、联洋、碧云等租房一室户每月均价都在8000元以上。整体上，大多数外籍人士都选择租赁价格较高的高端房。对于外籍人士而言，自身的经济能力充裕，在租房上选择性较大，往往能带来较好的住房体验。
相对而言，港澳台人士在国际社区买房的需求远超外籍人士。
不过，即使是对境外购买主力的港澳台人士，限外令新政影响也极小。
“其实要买房的，早就买了，一直不买的现在也不太会买。”台籍人士陈美丽对《东地产》说。
新兴国际社区
经过记者走访古北、联洋及碧云等国际社区，通过周边中介门店了解到了，从上世纪90年代上海第一个国际社区古北国际社区开始，到第二代的浦东碧云、联洋，两大国际社区开发早已饱和，几乎没有土地储备，区域新房已是零供应状态。现今国际社区内的外国人不足40%，古北地区今年涨幅在10%左右，国际社区均价也都在7万左右。
Q房网中介陈桓之说：“可能是之前金融风暴的影响，国际形势受影响，近年来不少的外国人选择回国。加上之前的降息降准和股市红利，也有不少的本地人获利选择置换，住进了国际社区。所以会呈现一种中国人在国际社区越来越多的趋势。”
实际上，上海在经济水平上的大步伐提升是大量国人成为古北、碧云业主的主要原因。这意味着，国人对国际级的生活水平有着巨大的需求，所以新一批的国际社区也随之应运而生。像新江湾、大宁等国际社区就是这样建设起来的，成为新老国际社区的接力者。
“与前两代国际社区相比，新社区的外籍人群聚集和产业带动基础上形成不同，第三代国际社区新江湾板块更多是倚靠自身优越的生态环境、规划标准等因素发展而成的。而自初期规划以来，新江湾城一直受到众多具有国际视野的房地产开发企业追捧。”上海21世纪不动产分析师罗寅申曾表示。
虹桥经济开发区引进大量外资企业时，为了配合国际人才的生活需求，政府高标准规划建设了最初的古北国际社区。而第二代的国际社区像联洋、碧云都是金桥和张江的国际企业根据人才需求建设的。但对于新型的国际社区而言，主要目标人群是经济能力和生活水平都较高的国内人士。
住在联洋国际社区天安花园的王云军告诉记者：“虽然房子是旧了，但是人气却积累下来了。现在虽然外国人少了，一套99平的房子还是要六七百万，价格直逼其他地区一手房。平时在陆家嘴上班，来回也近，不过最重要的是看中联洋闹中带静的环境、业主素质和未来的升值空间。”
其实王先生和不少住在国际社区的业主想法是一样的，配套设施的超前性，满足于中上阶层的消费需求，公共和服务系统管理的先进性及人性化、多元化也是很令人心动的。临近写字楼，国际化生活氛围强，符合现代高端住宅的理念。
传统国际社区已经对上海发展造成深远影响。事实上，上海的国际社区从最初的古北到联洋、碧云再到现在新兴的大宁、新江湾、唐镇等地，其实国际社区的居住理念正逐步形成，对象人群已不再局限于外籍人士，而是逐步演变为与国际接轨、追求生活品质的高端人士。
