如何测算房价中是否有泡沫

　　由于不动产地域性特强，地段、质量、配套、价格千差万别，非专业投资者必须学会基本的投资常识，来保护自己的投资利益，否则很容易头脑发热，跟风抢购而遭受损失。

　　那么，怎样才能把握投资机会、规避投资风险呢?

　　前提是：准确测算房价中是否存在泡沫。

　　出租收益率决定资金回收周期

　　以住宅为例：

　　例一：A住宅：单价5000元/平方米（含简单装修），70平方米，总价款35万元/套。

　　经调查，该区域周边同等面积住宅的出租价格为1600元/月。那么：

　　A住宅的理论出租收益=1600元×11个月=17600元/年（静态，排除了将来房租上涨、下跌因素，每年剔除1个月空置待租时间）

　　理论年收益率=17600/350000=5%（静态）

　　投资成本理论回收周期=350000/17600=19.88年（未计算养护维修投入）

　　这组数字表明：该物业的价格泡沫比较严重，投资收益率较低，成本回收周期相当漫长，资产缩水风险很大，不适合作为投资对象，应回避。

　　例二：B住宅，高级公寓，单价10000元/平方米（含精装修），面积100平方米，总价款100万元。

　　经调查，该物业所在项目中，同等面积公寓出租价格为7000元/月。那么：

　　B住宅的理论出租收益=7000元×11个月=77000元/年（静态，排除了将来房租上涨、下跌因素，每年剔除1个月空置待租时间）

　　理论年收益率=77000/1000000=7.7%（静态）

　　投资成本理论回收周期=1000000/77000=12.98年（未计算养护维修投入）

　　这组数字表明：与A住宅相比，该物业的价格泡沫要低得多，基本可以接受。投资收益率尚可，成本回收周期尚可接受。在有闲钱的情况下，可以考虑作为投资对象。

　　回收周期应在7—12年间

　　总之，具有投资价值的房产，理论年收益率应在7%-20%之间（越高越好），理论成本回收周期应在7—12年间（越短越好）。

　　商业地产（如商铺、写字楼等）的计算原理、方法同上。

　　如果房屋为毛坯房，还应该把装修投入计入购买成本。之所以每年要减除一个月，主要是因为房产出租的确存在空置待租期，同时还需要业主缴纳不菲的物业管理费、取暖费、维修养护费、房产折旧、家具家电折旧、装修折旧等费用。

　　注：房屋折旧率为每年2%【以往评论】

　　作者：北京青年报郑金坤