上海土地制度变革破解土地招投标再进一步_财经新闻_财经纵横

上海土地制度变革破解土地招投标再进一步

http://finance.sina.com.cn 2004年03月07日 10:34 21世纪经济报道

　　见习记者沈浪上海报道

　　“上海市政府将在2004年进一步完善土地招投标制度。”这是上海市房屋土地管理局局长蔡育天去年年底的许诺。他没有食言，在2004年上海的第一次土地招投标中，虹口、南汇、嘉定三个区的5幅地块试行透明的实时评标方法，让上海走到了全国土地出让制度改革的前沿。

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　　尽管如此，诸多遗留下来的历史土地难题，使得上海的土地变革仿佛一场带着镣铐的舞蹈，让人满怀希望，却又有无法挥去的沉重。

　　土地招投标再进一步

　　自2月25日起上海市土地使用权出让9号公告正式开标，其中除了位于卢湾区的地块因准备不足而推迟亮相以外，另19块土地悉数登场，这也是市房地资源局运用土地交易系统对土地招投标进行全过程监控管理的第一次。其中5幅地块试行透明的实时评标方法，更是在2003年4、5号公告开始全面推行招投标制度后的又一进步。

　　“现在的确是很透明了。”刚刚参加过嘉定区地块投标的一位开发商告诉记者，在参加招标之前，他并不了解这次招标的具体操作，而事实上，这次招标中已经将原先存在的信息不对称降到了最低，这样的转变甚至让原先已经习惯于被“蒙在鼓里”的多数人感到了吃惊。

　　“开标只公布投标者的报价以及中标结果，底价以及评分过程是绝对不可能透露的。”对每一次公开招标都进行了全程跟踪的方方工作室市场研究部经理周浩告诉记者，在以往“不透明”几乎已经成了一种习惯与规律。在某些地区的招标中甚至对参与者有着更加苛刻的限制。例如在杨浦区的几次招标中，就规定非招标单位一律被拒绝入场。

　　然而这一切必将成为过去。据了解，在这次的试点招标中，改变了以往只公布最后中标结果的办法，对业务流程中评标委员会成员申报、地块底价审批等重要关键节点信息实行了计算机监控管理。其具体操作为，由电脑评标软件设定每个标书100分，并根据开发商的报价、保证金、资质级别、项目投资额、信誉级别和存款额等指标，自动生成客观分值。而后再由评标委员会对开发商的规划方案、可行性研究报告、综合素质等综合打分形成主观分值。整个过程全部通过投影仪向所有的在场者公开。

　　对于那些参与试点地块招标的开发商而言，本次最大的收获或许不再是了解到土地市场的动向，而是亲身体验了以后招投标工作的流程。

　　遗留难题挥之不去

　　在9号公告中，除了推迟的一块土地，不在试点范围内的土地全部来自松江，整整14块。而这是继去年8号公告中松江推出10幅地块后的又一次集中推出土地。然而，在土地市场竞争日趋激烈的今天，这些位于松江新城的“松新建(松江新城建设)系列”土地却一反常态，鲜人问津。

　　根据《上海城市总体规划》纲要，松江新城建设完毕之后将吸引多达100万的人口，同时还兼有良好的自然资源和便捷的交通，因此，该地区的开发一直被业内普遍看好。

　　尽管如此，松江2月25、26、27三天的招标现场却冷清异常。所有的地块投标者数量都在5家以下，其中一块甚至因为投标人数不足而被迫流标。而与其类似的嘉定和南汇地块却都获得了10家以上开发商的追捧。

　　难道松江的土地对开发商而言真的这么没有吸引力？

　　事实上，导致开发商对这些土地缺乏热情的真正原因是位于松江新城的这些土地早就已经“名花有主”。在2002年，就有开发商和当地政府签订了协议，以议标的形式获得了这些土地的开发权，不少土地甚至已经动工兴建。因此，这些土地的公开出让成为了一种形式，从最终结果看，尽管地价比原先高了不少，但原先的开发商几乎没有变化。例如10号地块的东庭房产，13-14号的碧桂园物业，15-16号的广洋房产，17号的杭州原野房产及18号地块的三湘集团等。由于新来者根本没有机会，因此，在为数不多的参与企业里，真的有心投标者屈指可数，只作为“陪标”凑数。

　　正是由于松江区的这些遗留难题，限制了上海市房地局在9号公告中无法全部推行透明制度。而事实上，存在同样问题的区县并非仅仅松江一家而已，可以想见，在今后的一段时间里，这样走形式的出让依然会出现。而“完善土地招投标制度”的目标也只能在这样一次次的“阵痛”中小心前行。

　　地产集团运转加速

　　“上海地产集团就是解决这些历史遗留问题的钥匙。”上海市房地局有关人士告诉记者，正是由于各个区县的各自为阵才造成了如今很多制度无法推行。而当初上海市成立地产集团，就是想通过地产集团对土地的收购储备来实现操作模式的统一。而这一构想的理想模式是，地产集团能够将区县下放的不符合规范的土地和原先已经闲置的“死地”全部吸纳，再统一地投到招标市场中去。

　　然而，实际操作过程却并非易事。由于牵涉到多方利益，尤其是在处理地产集团和区政府之间的协调平衡上存在着很多的问题，因此，地产集团在2003年整整一年中并未发挥其应该起到的作用。面对这样的状况，一种新的土地开发模式开始显露。

　　2004年1月29日，上海徐汇区南站周边地区土地储备工作领导小组正式成立，而其成员包括来自地产集团、南站广场投资公司、徐汇区区政府三方。并由这三方所成立的上海地产南站有限公司(上海南站土地储备中心)，作为南站地区土地开发运作的载体。而这一模式的最大特点就是将部分项目工程的建设资金筹措与土地增值收益相捆绑。由地产集团控制规划范围内的2.77平方公里土地，在进行基础性开发后提供熟地招标出让，确保规划落实后的土地增值收益能返还给政府。

　　“由区政府的规划建设促使周边土地升值，而地产集团储备的这些土地在推向社会后所取得的资金将再投入到建设中去”南站地区建设和管理指挥部副总指挥王勉忠在接受记者采访时表示，这种捆绑式的操作即保证了区政府的可持续发展、也便于地产集团的加速运作，而在南站建设中，预计可以通过土地出让的形式返还近10个亿的资金给政府。

　　据地产集团内部人士透露，在2004年，为了配合市房地局推行土地制度革新，该集团将以南站模式为范本积极寻求与各个区县的合作，以加大土地储备运转的速度。该人士表示，2004年由于市政动迁加快，包括中环线、越江隧道、轨道交通以及绿化建设等，因此该集团的运作速度将远远高于去年，而最近已经将位于虹口区的虹镇老街项目拿下，而先前备受注目的东八块地区也很有可能被地产集团吸纳。

　　土地市场之掮客现象

　　任何社会或者行业都有两套法则，一是公认的规章制度，另一则是默许的潜规则。

　　对于开发商而言，获取土地的方式也有两种，一种是通过政府的公开招拍挂，另一种就是通过土地掮客来完成。自90年代初期，上海市政府不断对土地出让制度进行改革，从协议出让，到半透明打分招标，再逐步向透明化过渡。然而，在土地制度的改革尚不能覆盖整个一级市场的时候，期间所产生的一些症结往往需要通过另一种方式来缓解释放。

　　众所周知，在上海数十年的土地出让历史中，并不是每一块地都能够及时开发，这些闲置的土地散落在上海的各个地方，蛰伏在市场之下。由于这些土地的获得都经过了正式的流程，因此，政府要收回消化这些土地十分困难。另外，一部分开发商出于商业目的，希望通过土地转手来赚取利润，而市场上也的确存在着大量需要投资项目的投资客。种种因素叠加，就滋生了活跃于房地产市场的土地掮客，他们的工作性质就象房屋中介一样，只不过，他们的背景更复杂，所推荐的是土地而已。

　　“土地中介人背景很复杂，几乎你可以想到的人都可能从事这个行业。”一位房产商感叹，仅他所遇到的土地掮客就包括退休干部、行业协会工作人员、建筑包工头、中介商，甚至还有装修公司的。“你很难想象这些人的土地信息是从哪里来的，但他们却会通过各种渠道来找到你，推荐他所掌握的土地。”

　　不过，土地掮客里很少有真正的土地拥有者，他们手中的土地甚至是在市面上转了很多次手的，所以经常会出现中介对中介的谈判。而这些人当中，甚至有的连地块的基本信息都不掌握，只能起到一个引见的作用。因此，土地掮客的服务费用差距也大，有以现金算的，根据项目大小和他们所起的作用，十几万到几百万的；或者是项目的1%25%的干股；或者是项目土地款的1%20%之类的，其中获利最多的核算成现金大概能有一两个亿。

　　有时候，土地掮客并非仅仅承担推荐的作用。和房屋中介一样，他也接受买家的委托，寻找符合要求的地块。通常他们会与买方签定一个商务咨询合同，而合同的具体内容就是协助开发商收购土地。找到合适的土地后，土地掮客再按照事先约定的比例提取报酬，买卖双方则通过转让项目公司等形式完成土地的过渡。

　　土地掮客这种特殊的角色，在目前房地产市场中所起到的作用，可能要远远超出普通人的想象。他们并非只是做一些小公司之间的地皮买卖，相反，一些大型地产企业，甚至包括一些国际知名的地产巨头，都曾经寻求过他们的帮助。

　　从某种意义上讲，土地掮客和政府正常的土地出让已经形成了一种共生态势，就目前的市场而言，两者不仅独立平行运作，更常常会有相互的转换接触。例如，2003年4、5号公告出让的宝山6号地块，两个月之后就出现在土地二手市场中。由此，在招投标竞争日益激烈的市场现状下，通过土地掮客而获得地块，已成众多开发商的另一捷径。(沈浪)