记者 王晓峰

　　2001年7月，上海某处的房展会竟然出现消费者连夜排队抢购新楼盘的景象，令众多上海房产商们欣喜若狂，而他们在中国其他主要城市的同行也正在享受着“阳光灿烂”的日子。

　　据国家统计局的最新数据，今年以来，房地产市场持续火热，商品房全面热销，每平方米销售价格达到2304元，比去年同期增加了230元，增长11.1%。其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达4771元，比去年同期上涨了258%。其它地区也不示弱。上海今年头3个月商品房的单价从去年底的每平方米4050元，跃升至4157元，猛涨了107元，第二个季度又比第一季度上涨了1.4%。另外，山西、陕西、内蒙古和云南上半年的商品房销售价增幅都超过了25%。

　　去年年底，人们还在为摆脱了持续五六年的房地产低迷而欣喜，转眼间，楼市竟然已经热得有点发烫了。

　　实热还是虚热

　　面对房价如此快速地上升，一些业内人士将它归因于多年来国家实行的积极的财政政策、拉动内需和鼓励居民消费金融政策的出台及其他一系列相关措施的积极反应。

　　中房集团研究所副所长梁运斌指出，目前房地产业正处于新一轮的复苏增长阶段，从全国范围看，并没有过热的迹象。理由有两条，一是从房地产业发展的外部环境看，正在持续稳定增长的宏观经济是房地产发展的良好基础；二是从房地产业发展的动力机制来看，新一轮的房地产增长是需求拉动而不是投资拉动，这与1992年的房地产热有本质的差别。佐证就是近几年来商品房销售额增长的速度高于房地产投资的增幅，并且个人购房比例持续升高。

　　但另外一些专家却持不同的意见。长期研究上海房地产市场的上海长宁区住宅发展局工程师顾海波对持续升温的上海房市有自己的分析。他认为，上海近两年之所以会出现当年住宅销售量与竣工大体相均衡，是多种因素综合、集中影响的结果，是特定时期的特殊情况。首先是房改政策的提前消化。有许多人和单位在赶“福利分房的末班车”，这两年集团购房行为骤增的势头仍未彻底切断。其次是大量旧区改造、市政动迁居民需要购房。据统计，近几年来，上海每年用于居民动迁的住宅超过年住宅竣工量的三分之一，巨大的动迁用房量封杀了房价下跌的空间，也创造了住宅供需暂时“均衡”的“表面繁荣”。再次，一些条件好的机关、企事业单位已提前进入了货币化分房阶段，“房改”的利好部分集中消化，不少稍有积蓄的青年人拼尽全力倾其所有冲进了住宅消费的队伍，造成了一时间的“排队抢购”住房的局面。

　　顾海波指出，随着时间的推移，某些特殊因素的消失，若干年后不可避免地会出现住宅消费的结构性断层现象，目前的繁荣只是一时之景。

　　政府坐不住了

　　在一些大城市中，买房投资成了不少具有金融意识的人的新选择。他们的理由是，加入WTO后，随着大量的海外企业进入中国，大量境外人士将会在中国一些大城市买房，中高档住房的需求将激增，房价一定会大涨。另外，不少城市随着土地由协议转让改为投标拍卖，以前因暗箱操作而可能被低估的土地价格将因此上升，从而带动房价的攀升。于是，一些人盯住市中心的新楼盘，一买就是几套，由此推动了新楼盘销价的节节升高。

　　对于躁热的楼市，政府部门也坐不住了，有关官员在8月初连续发表讲话，大呼“房价太高了”。他们认为，拉动上半年房价上涨的因素除了住房制度改革调动了个人买房的积极性外，有的城市缩小缩减商品住房用地的供应以及经济适用房的供应量，再加上一些开发商恶意炒作，误导消费者，使房价出现了不正常的上涨。

　　建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾说：“我最近看到报纸上登的一个开发商的讲话，说北京申奥成功对北京的房地产是一个利好消息，利好在什么地方呢，他说每平方米的商品房的价格涨到2万元钱不成问题。简直说话不负责任，那么这样一来就带来一些误导，好像说房价要大涨了，大家抢购，抢购就带来房价进一步上涨。”

　　泡沫正在滋滋作响

　　在房地产商们夸张的言语背后，是新一轮的“圈地运动”。目前，全国商品房闲置积压面积已经达到9000万平米，但开发商还在不断加大新开工面积。

　　据统计，今年上半年北京新建住房面积为841万平方米，而去年同期为453平方米，一年之间翻了近一番。上海1—5月份完成住宅投资141.7亿元，同比增加37.3%；住宅新开工面积563.7万平方米，同比增加74.4%。而且目前已批待建的住宅建筑面积约是在建工程面积的5倍左右。广东则已是超过40个月房地产投资资金以两位数增长，今年头4个月房产商的投资资金就达到218亿元，占全国总量的两成以上。而在其他地区则出现了盲目兴建“大学城”，创办高新技术开发区，在小城镇建设中搞“天女散花”式的土地开发等现象。

　　伴随着“圈地运动”，是新企业的涌入和银行信贷在地产业的重新抬头。

　　据北京房地产界的龙头企业华远公司董事长任志强称，预计到今年年底，我国房地产企业将会超过3万家。而去年这个数字是25762家。其中北京仅去年至今年4月新注册的房地产公司就达1170家，全北京的开发企业已超过3390家。按北京目前2600万平方米的开发规模折算，每家公司才不到1万平方米。

　　对此，建设部部长俞正声指出，大量无开发经验、效率低的企业进入房地产业进行投资，不仅会造成住宅开发效率低、质量差、成本高，而且还会造成虚假繁荣，形成开发“泡沫”。

　　更令人担忧的是，银行信贷资本在地产业占的比重越来越大，房地产开发的资本链条越来越脆弱。目前全国房地产企业平均负债率在80%，高的则达到90%以上。据悉，今年一季度，广州房地产企业到位资金虽说达到98.5亿元，比去年同期增长近五成。但在资金来源构成中，银行贷款和定金及预付款增长速度较快，企业自有资金反而下降了。今年1到3月广州的房地产企业的银行贷款比去年增长了64%，同期企业自有资金投资同比则下降了1.8%。

　　高潮过后是什么？

　　有人说，目前房地产业正处于第三个高潮中。如果说法正确，那么高潮过后是什么呢？或许又是一轮低迷。

　　一些后劲不足的迹象已经开始显现。今年上半年北京在新建住房面积翻一倍的情况下，销售面积比去年增长仅为6.8%，并且仅为今年新建面积的四分之一多。处于西南部经济欠发达地区的贵州省，在楼市楼价持续两年火爆之后，大面积的高价位高层住宅已明显销售不畅。

　　另外，有关人士指出，目前房价上涨的幅度已远远高于同期城市居民收入增长的速度。按照顾海波的说法，现在住宅消费市场已由“机构”时代进入“散户”时代，但“散户”的承接力度是依赖其收入而定。因此，在房价一时的“井喷”过后，住宅价格必然要与普通老百姓的收入接轨。这时，买房投资热、圈地运动的后遗症就会显现，所引起的多米诺骨牌效应必须会进一步抑制房价的非理性上升。

　　而所谓的“土地拍卖”和“入世”的效应更是根据不足。专家指出，土地价格最终是由市场供求决定的，许多原本在土地市场价格双轨制条件下凭借权力、靠划拨获得土地的“大户”将退出新型土地市场，在旧体制下的“炒地皮”现象反而会被遏制。因此，只要实现真正意义上的土地拍卖制度，市场就会显得理性，土地价格可能不升反降。另外，对于入世，建设部部长俞正声说得很坦诚：“申奥和入世对于我国房地产市场会有一定的影响，但也不要过分夸大，因为中国的房地产市场主要还是靠内需，靠老百姓买房，老百姓的购买能力不会因申奥成功、入世成功而大幅度提高。”

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