房地产业三巨头——王石、冯仑、潘石屹[微博]三小时对话

　　去年年底，在预测2001年北京楼市房价走势时，听到的是“降声一片”。半年过去了，京城楼市虽然没有大红大紫的项目，但也算得上是产销两旺。如今，入世的脚步已越来越近，2008年北京奥运申办又成功了，北京房价今后的变化走向自然更加引起了各界的关注。也正因为如此，最近北京的媒体上，有关房价变化的声音也增多了。一些业内人士通过媒体透露出的对房价变化走势的看法不仅不同，相互间还出现了矛盾，购房人对此感到迷惑。本报因此约请中国房地产业三大“巨头”到报社，直面交流，面对面畅谈各自对北京房价变化走向的看法。

　　主持人：刘素京

　　嘉宾：万通集团主席冯仑

　　万科集团董事长王石

　　现代城总经理潘石屹

　　时间：2001年7月16日下午2点30分—5点30分

　　地点：北京青年报20层第四会议室

　　王石：从经济规律看，降价是大趋势，即便是奥运申办成功了

　　主持人：近一段时间，尤其是申奥成功后，有关今后房价变化的声音多了，这其中就有王总的声音。两个星期前，您就说房价还有15%的下降空间；申奥成功后，您仍然坚持这个观点吗？15%的降价空间，又是如何计算出来的？

　　王石：第一，我想说的是房价要降，是指总体趋势，但具体到全国各地，应该是不一样的。第二，评论一个城市房地产价格合不合适，有一个参照系数，就是城市家庭年收入和城市平均房价之比。上海、深圳、广州这三个城市的比例接近国际上8到10倍的比例，房价比较合理。相比之下，北京的比例就偏高了，通常是22-23倍，因此，北京的房价有降价的空间。

　　针对这种下降趋势，也要具体分析：房价有一定的下降空间，不一定就意味着房子的价格就要下降。房价的降价空间指一个城市总的价格走势。北京现在的城市化过程，城乡结合部建设大量比较便宜的房子，会拉低北京总体房价水平。

　　主持人：那我是不是可以这么理解，您说的下降空间是城市扩容带来的城市周边房产的降价，而不是指商品房利润的下调？那么，您说的15%的下降空间中利润占多少？

　　王石：15%的降价空间是综合的。除了和城市扩容结合起来看外，还要和北京市民住宅消费情况结合起来。其次，也要看统计数据是否合理。当然举办奥运会，对北京的房价会有一个非常大的刺激作用，但是总的来看，我认为北京的房价还有下降空间。

　　至于下降空间中利润空间占多少，万科在北京做的项目不是很多，不具备发言权，潘总、冯主席有发言权。

　　主持人：如果仅以北京万科项目为例，您认为大约能降多少？

　　王石：我是从房地产总的走势来看这个降价趋势的，具体到万科的项目没有做过计算。

　　冯仑：北京房价涨到2万元说的是高档房

　　主持人：冯主席，您在莫斯科接受本报记者电话采访时说，申奥成功了，北京的房子能涨到每平方米2万多块钱。您与王总的观点是不是完全矛盾的？

　　冯仑：两个观点都对。他说的是平均数市场价格，我讲的是高档房。

　　因为万通的产品针对的大部分是金领和大白领，所以现在的房多数也卖到每平方米1万多(元)。以北京目前情况看，就是没有奥运的因素，实际上一些高档房价格已经接近于2万。申奥因素将使北京高档房这个趋势更加突出。

　　王总谈的是一般规律，而不是某类产品，而我侧重的是某一类产品。每年要有100多亿美元投在北京，投资创造出更多的需求和就业机会，交通、能源、居民素质的提高等等将改变北京的整体社会环境。有钱人将更加愿意到北京来居住。这一系列也将拉动高档房的发展。我们的客户也会增加，在增加的过程中，价格也会上升。

　　主持人：房价上涨部分是不是都是发展商的利润呢？

　　冯仑：对高档房子，价格上升最多的应该说是利润。但对高档房的客户来说接受的是服务和品质，而不是成本。

　　高档房产品最终会走向唯一性、稀缺性和艺术化，那么这种产品，生产者定价的空间相对于普通中低档产品来说要大。

　　价格应该分层，笼统地用一个概念来谈价格可能产生误导

　　主持人：之所以确定对话的主题是房价变化的空间，而没有讲“降”或“涨”，是基于目前北京已有70%的人已经有自己的房子了——无论是涨还是降，对北京人来讲都有喜有忧。所以我们希望做这样一个了解，目前市场是一个什么样的预期？

　　冯仑：大家在谈价格的时候，始终不愿意面对“分层”。实际上人群已经分层分得很厉害，不同层的人，对价格的关心程度和敏感度是不一样的。

　　对于低收入者而言，最关心的是价格；对中等收入者来说，随着价值观的变化，可能会出现超前消费；对再往上走的一些客户，实际上更主要的是喜欢，取决他买不买的不是价格，而是喜欢不喜欢。

　　所以，谈到价格的时候，如果用一个笼统的价格把这几个层次的人概括进去容易误导。

　　房价下降不会出现不良经济反应

　　主持人：在今天的谈话前，我们做了相应的准备，包括与有关部门的人接触，听了管理者的想法。我们发现，人们一方面希望房价能降下来，让越来越多的老百姓买得起房，但另一方面，也有人担心出现像香港那样的不良连锁经济反应。如果北京的房价真的降下来，会不会出现这种反应？

　　王石：不会。从万科在各个城市的统计看，从1993年一直是降的，直到1998年才基本稳固。从国内看，很多房子都没有增值。不要把房子降价看得很可怕，这是中国房地产开发方式的特性决定的，中国是增量开发。城市是平摊扩容的，土地多，地价不变，没有控制，后面开发的房子一定比原来的成本要低，而品质要高，这是好事。所以现在开发商要研究不可多得性，开发的产品要不可复制。另外，这个降价是平均在降，不是所有的都在降。

　　主持人：按王总的观点，会不会出现这种后果，就是大家都处在等待状态，因为房子买得越晚价格越便宜、品质越好？

　　王石：不会。这个担心是多余的。电脑和手机就是产品越来越好，价格越来越便宜，但你会不会等？你不会。人是要享受的，尤其是现在，90%的买房人买来是自用的，不会因为价格可能下降而等待。有需求，就有消费。

　　在申奥和入世的大背景下，北京平均房价要降不太可能

　　主持人：王总认为降价是常态情况下看大市场，而冯主席是从高档产品这一类住宅看，认为是要涨价，潘总，您又是怎么看的？尤其是在经历了申奥成功这种重大事件后，您认为房价的走势如何？

　　潘石屹：上半年有一个经纪公司讲房价要降，当时好多人就问我。前不久，王总也说要降15%。王总是房地产业的领袖，他这一说，就掀起轩然大波了。好多人都在问：是不是真的要降了？

　　申奥一成功，平均房价就一直往上涨，也有人说，现在房价稳中有升已经持续几年了，是不是持续涨个七八年，不来几个波动也很难说。

　　申奥成功，北京要投资1800亿元来建城市基础设施，我觉得这与北京房子的价值有很大关系。以现代城为例，真正建房成本只占35%，交的税费占65%。所以就能看出：房子价值很大一部分是因为周围基础设施好，房价才高。至于价格，我觉得，如果价格远远偏离价值，就是不合理。

　　另外，从刚才王总所说的国际上购买一套房子要花的价格在家庭收入中占的比例看，在中国应该有个修正。首先，中国人的真正收入和统计的收入是不一样的。第二，北京是个开放的城市，不能用北京家庭的收入来做比较。以现代城为例，现代城有30%的业主是外地人，25%是外国人。

　　另外，上海的房价实际比北京要高。同等品质的房子售价比北京起码要高15%到35%；租赁价也高。

　　所以，北京的房价很难讲。《北京青年报》的读者可能特别想知道王总怎么看，冯主席又怎么看房价。实际上，我觉得应该怀着敬畏的心情面对未来，面对价格。股票市场上有股评专家，很多股民希望他们分析股票走势如何。但深圳有一份调查，最不受尊重的职业，股评专家排倒数第二。所以，读者可能希望看到结果，但实际上我们应该注重分析方法，而不是结果。

　　我还想强调的是：房子的价值不取决于本身，而是周边环境。因此，有一点是可以肯定的，北京的申奥成功，肯定会增加北京房屋的价值。至于价格，理智一点说，在奥运和入世这个大背景下，平均房价要降是不太可能的。

　　冯仑：我还补充几点。从全世界看，房价还与几个因素有关：一个是经济成长速度；一个是土地供应。如果这两者刚好是吻合的，房价就涨；如果经济成长快，但土地供应没有控制，价格也涨不起来。还有一个是稀缺性和唯一性，另外管理品质也得高，如果管理品质不好，价格也会降；还有一个就是特殊性，比如成了文物。当然这些都是特性，主要还得看基本的经济成长、收入和土地供应，这是大规律。如果放在这个大规律下看上海和北京，大家应该可以参考潘总的数据。但如果现在回到现实的情况下，要求看奥运会一结束，马上会怎么样，大家都最好别说得太具体，而应该回到王总说的一般规律上来，这样的话，无论是开发商还是购房人还是政府，大家都来面对大规律，这样的话，语言会比较接近。

　　王石：我相信即使有奥运因素，房价下降的大趋势并不会改变，只会增加需求量。

　　正是因为这个大趋势，实际上，增加需求的同时，提供的土地资源也比较多。而房地产的开发一般要滞后15到30个月，这样的话我们可以看出，即使没有奥运，相当一部分项目也会释放出来。显然，我同意潘总刚才描写的美好前景，但实际上，我认为正是市场开放了，竞争会使价格下降，还有更多的土地被开发，更多的产品被开发出来，北京也会像上海那样，消费者有更多的选择，从1500元到3万都有。整个趋势还是不会因为奥运因素改变。

　　冯仑：王总说的还是按照国外计算的方法和国内几个区域开发的统计，北京还有降价的空间。这和股评专家说的是两码事。

　　购房人什么时候买房，在哪儿买房，要根据自身情况

　　主持人：冯总，高档房涨要涨在哪儿，我还想弄清楚一点。

　　冯仑：涨的当然还有税费和品质。我知道你的意思——还是要看涨得是不是利润。实际上，媒体和政府都有这样一个习惯，站在工薪阶层的立场上看商人的利润，认为房价高了，开发商就是暴利了。实际上这也是劳动所得。就商人而言，客户满意度是第一位的。他满意了，愿意付这个价格，就行了。衡量一个市场健康，要分层，要看客户满意度。实际上，对政府而言，要管的是交易是否公平。无论价格高低，只要购房人愿意接受就行。

　　主持人：可以看出，王总和冯总对大趋势上的看法是一致的，趋势还是降价，但高档房会涨。潘总，您的项目在CBD内，都属于受关注的区域，不知您怎么看？

　　潘石屹：我觉得刚才王总和冯主席谈的，有一点和我的看法应该是一样的，就是要分层次看。比较彩电行业的降价，新推出的彩电产品绝不会降价，只有积压的、旧的产品在降。房地产市场也如此，不创新的落后产品会降价，但新的产品在目前这个大气候下很难降价。构成价格的最重要因素是价值，1800亿元的市政投资，北京的房子含金量肯定会提高的。另外，购房人也很理性，预期也提高了。在这两个背景下，平均价格大幅度下跌我觉得还是不太可能。下跌的只能是那些落后产品。

　　冯仑：最危险的是中档的没有特色的房子。

　　潘石屹：另外，我觉得申奥成功对北京的影响，还要注意一点：这里是个开放的城市。

　　冯仑：实际上，我刚才讲高档房的时候，还有一个因素，高档房的消费者活动半径很大，高档客户来自各个地方，流动性大，申奥对大家提高了信心，高层的消费者我一直看好。而相对来讲，中低档消费者中本地的居民多，它的流动性相对要小。

　　主持人：您会因申奥成功而调高项目的价格吗？

　　冯仑：不会，得看市场。价格是双刃剑，要对它怀有敬畏之心。还有一点也不能误导消费者，不要一听说高档房要涨价，就觉得怎么着了。这7年中，大家的收入预期也高了。收入高了，大家抗价格波动的能力也增强了。最关键的是，大家买房一定要根据自身的情况，决定什么时候买，在哪儿买。(文字整理／本报记者余美英 摄影／贾婷)