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房地产：中性
央行今年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。次日，二级市场特别是房地产上市公司股价以大幅下跌回应利率上调。虽然此次加息在时间上有其突然性，但其中也反映出房地产行业对利率的敏感性及其公司股
价的脆弱性。尽管从目前情况来看加息对房地产行业实际的影响，如提高房地产商融资门槛，提高房地商融资成本、抑制房价等方面的影响甚微，但市场对于中国经济进入加息周期的认同，将直接影响投资者对房地产上市公司的投资热情。如果认为地产“泡沫“论是央行加息的主要动力之一，那加息后房价的持续上涨，房地产投资的稳步上升，进一步在未来再次发生居民储蓄降低的情况时，对央行随时会再次加息的担心也是正常的。
中短期来看，加息周期的开始增加房地产行业发展的不确定性，其向下拐点出现的可能性也在加大。尽管说此次加息对房地产开发商整体影响不大，但会使其原本由于信贷紧缩对其资金需求的压力加大，由此在不久的将来会引起中、小开发商的降价销售、从而导致供需变化。因此，对2005年房地产行业整体销售放缓的担心短期内将很难改变。
目前，我们认为房地产类上市公司的吸引力依然存在。日前金融街(资讯 行情 论坛)的增发，认购倍数达到34倍，从中不难看出投资者对房地产投资的趋同性，集中表现在对人民币升值的预期、注重公司盈利模式及持续发展等方面。2005年开始投资的主要动力来自于上市公司业绩披露即是向投资者展示公司充分分享行业增长成果的机会。整体上，我们认为无论房价的走势如何，2005年房地产行业所面临的不确定因素，负面因素将大于正面的。基于长期看好房地产行业的角度，在2005年希望看到房地产行业的发展是趋向整合，其中特别是龙头企业优势更加明显的体现。 我们认为在2005年上市公司股价波动将比较明显，整体房地产上市公司估值水平向下的压力及可能性较大。
| 表22 2004年12月房地产行业估值表 |
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03A |
04F |
05F |
06F |
净利润增长(%) |
16.6 |
36.1 |
40.5 |
55 |
每股收益(人民币) |
0.26 |
0.33 |
0.46 |
0.67 |
每股收益增长(%) |
16 |
25 |
40 |
55 |
市盈率(X) |
22 |
21 |
19 |
11 |
市现率(X) |
-7 |
19 |
13.7 |
7 |
市净率(X) |
2.1 |
2.5 |
2.7 |
2.9 |
EV/EBITDA(X) |
5.6 |
5.6 |
5.1 |
4.7 |
收息率(%) |
1.2 |
1.2 |
1.6 |
2 |
净资产收益率(%) |
9.4 |
11 |
14 |
16 |
净负债率(%) |
22.9 |
17.4 |
16.2 |
20.1 |
| 资料来源：海富通基金管理有限公司 |
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