不买房做房东 海外房地产投资基金面面观

　　刘念NBD理财主笔

　　个人投资房地产，将不再限于通过买楼或买房地产信托来实现了。一种人人都可以参与的房地产投资形式———上市房地产基金正在深圳交易所进行论证，具体产品设计也将成型。上市房地产基金，是房地产信托投资基金的一种形式。

　　房地产信托投资基金主要通过专家运作，投资房地产实业，获得物业出租的租金收入以及房地产增值收益，并以红利的形式派发给基金投资者。无论投资者资金多少，都可以做“房东”，定期分红利，就好像定期收“房租”。

　　在美国，这种运作方式最早在上世纪60年代已经出现，目前公开上市的房地产信托基金有将近200只，市值将近3000亿美元。在机构持有的房地产资产中，这类基金占的份额达到10%~15%。

　　目前，全球有不少国家和地区都已经制定了房地产信托投资基金的相关法规。对房地产投资感兴趣的投资者，通过投资基金的形式，除了“收房租”，还可以“放贷款”。另外，还可以投资房地产股票基金。

　　“收房租”的房地产基金

　　这类基金直接投资于房地产项目，靠经营房地产来获得租金和资产增值收入。法律规定，其利润的大部分必须用作分红。这种基金可以在证券交易所上市交易，投资者在获取稳定的分红收益外，还可能赚差价。

　　为了达到“收房租”的目的，这类基金投资的项目通常有购物中心、公寓、写字楼、仓库等收益型房地产。最近发行的香港首只房地产信托投资基金领汇，尽管未能如期上市，但其设计思路和运作模式仍属于典型的房地产信托投资基金。

　　领汇拟收购房委会所属的物业，包括151个商场、178个停车场等。这些物业提供稳定的租金收入。香港法律规定，房地产信托投资基金每年必须将税后利润的90%以上用于分红。

　　领汇的预期分红收益率达到6%-7%。申购领汇，一手最低只需5255港元。普通香港市民均能参与。

　　这类基金最大的卖点就是稳定的红利收入。根据美国权威部门的统计，1998-2004年，美国此类基金的分红收益率为9%~5%，平均每年比10年期美国国债利率高2个百分点，非常适合偏爱收息资产的投资者。

　　同时，这类基金的红利增长率也较通货膨胀率为高。投资者可以在保值的基础上获得稳定红利收入。

　　“放贷款”的房地产基金

　　这类基金主要以金融中介的角色，将所募集资金用于向开发商直接发放房地产抵押贷款，或者购买房地产抵押支持债券。

　　收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和贷款利息，以及被抵押的房地产部分租金和增值收益。

　　据统计，美国抵押贷款利率长期以来均高于10年期美国国债利率，利差在2.5%~1%之间。目前，美国市值最大的抵押型房地产投资基金是新世纪金融公司。

　　这家公司主要向那些信用等级较低的非优质客户发放贷款，主要收入来源是利息收入和转售贷款获得的收益。　　这家公司通过一系列评级体系对借款人进行评级、分类，以达到控制风险，保持收益稳定增长的目的。2004年这家公司的分红收益率达到10%。

　　买股票的房地产基金

　　我国香港市场上，有多只专门投资房地产公司股票的基金。以恒生香港地产股票基金为例，该基金主要通过投资香港上市的地产及建筑业的公司股票，以寻求高回报率。

　　根据最新公布的基金报告，该基金40%以上的资金集中投资于5只香港地产股票，其中排在头三名的是长江实业(行情 论坛)、恒基兆业地产(行情 论坛)和新鸿基地产(行情 论坛)。

　　房地产基金最大的优势是可以分散单只股票的风险，同时通过专业运作，取得超过市场平均水平的收益。恒生香港地产股票基金自2003年9月成立以来，到今年11月30日的累计收益率达到56%，而恒生地产建筑业指数仅上涨38%。

　　房地产股票基金的投资回报并不仅仅取决于房地产行业的景气程度，很大程度上还取决于股市的涨跌以及公司本身的分红政策、业务结构等等，因此风险比较高。