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从上海城市功能定位和人口政策看 房地产投资品种的选择
细心的读者，也许已经从最近上海的各主流媒体中看出些什么，即未来(这个未来是指2010年、2020年的中长期)上海的城市功能定位和人口政策已经明确，吃透个中内涵，对关注上海房地产发展趋势、热衷房产投资的人来说，无疑能够得到一些启迪。
上海的城市功能定位是什么呢?以前曾经有过多次的探索，如五大支柱产业、四大国际中心等等。然而，近期在人们的不经意中，悄然的定位于重点发展现代服务业、装备制造业，可以相信，今后上海的城市功能，也将围绕这两大产业定位而定位，并发挥应有的作用。
人口政策与城市功能是相辅相成的，同时，人口政策制订也一定会从城市的实际情况出发。上海中长期人口政策业已确定，主要的思路是：考虑到上述两大产业定位，上海将借鉴国际都市圈之一的大巴黎模式，即以上海中心城区加上十几个卫星城市组成一个大上海，中心城区发展现代服务业，卫星城市及有些有条件的城镇与开发区，发展装备制造业；中心城区降低人口密度，人口向卫星城市迁移，目标是减少90~100万人，保留至900万，而包括卫星城市在内的中心城区以外的人口，发展规划是1000万~1500万。最终大上海人口总量控制在2500万~3000万。大幅度增加人口，一方面是当今中国加快城市化进程的必然趋势，另一方面考虑到上海率先进入人口老龄化阶段的实际情况，上海目前60岁以上常住人口高达13%，为全国之最，世界罕见。这一问题集中反映在社会保障方面，已到了不堪重负的地步。因此，设想大量引进、吸引青壮年进入上海，可以进行人口稀释。
了解了上海的城市功能定位和人口政策之后，假如想在上海进行房地产投资，就应该围绕上述的功能定位与人口政策，寻找目标和方向：
1、打算纯收取租金的。首选中心城区。因为无论什么用途的物业，都是中心城区的租赁需求旺，投资回报高。可以想象的是，无论是商用办公的、还是单身贵族或举家前来上海创业的人士，跑到边远地区租房的不会太多。所以，首先应当将招租对象，锁定在中心城区现代服务业供职的白领阶层，如小面积的旧公房、酒店式公寓可以考虑。其次，中央商务区内小面积的产权式办公楼、产权式酒店也可以考虑，因为今后不同规模、不同类型的现代服务业，对大大小小的奥菲斯会有较大的需求。再次，中心城区以外的物业也并不是不能考虑，像一些交通条件优越的开发区内的小面积工业用房，也可以投资，将来为大型装备制造业配套的小企业提供生产场地。当然，卫星城市中建筑总量在30万平米以上的大型社区，面积较小，适用于经营普通老百姓开门七件事的社区商铺，由于其价格远低于中心城区的，相信将来也会有租赁市场，只是需要捂上相当长的一段时间。
2、打算赚取差价的。可以锁定两大目标：一是内环线以内、面积在100~150平米的新开楼盘或次新房；二是卫星城市和小城镇(如以前已经明确的三城九镇)商品房。对于前者，很能理解，由于今后中心城区除了历史保护建筑以外，可以拆旧建新的土地所剩不多，因此，别看目前大多数高企在每平方米1万多元的单价，从长远看，还有上升空间，趁现在还不算太高，买入后留给迟到的、想在上海发展创业的、同时已经拖儿带女的海内外成功人士。退一步讲，即便有一天上海房地产价格出现拐点，中心城区房价相对边远地区抗跌，对于投资人而言，没有什么比风险小于增值空间更有投资价值的了。至于后一种情况，不妨选择已经列入交通、市政建设规划的卫星城镇且其目前单价在每平方米5000元左右的普通住宅，若干年后卖给从中心城区分流、迁移出来的居民和从全国各地移民而来的新上海人。
3、打算投资自用两相宜的。广义上看，投资自用两相宜的房产，其实在价格涨到今天这个份上的上海滩，几乎不存在这样的房产。因此，从狭义上讲，所谓的投资自用两相宜，在这里是指一旦买在高位，套牢了就用于自住。假如心理上有这样的准备，经济上又有能力承受的，可投资的房产首推中心城区房龄在10年以内，结构尚可，房型偏老，面积不大的第一代商品房。这类房产虽然总价低于新开楼盘，但由于面积一般只有六、七十平米，再大的不属于这一范畴，虽然单价丝毫不低于新开楼盘。但仍然值得投资，因为无论是出租或出售，对象就是未来愿意呆在中心城区并在现代服务业工作的白领，或者是不愿意到边远郊区生活的老年人。
即便买进的价格不菲，出租的回报率也可能低于银行同期利息收益，短时期也有可能没有继续上涨的空间。但是，应当坚信，由于今后中心城区建造商品住宅时，受优等地段造优质房产的思路影响，一般不会建造小户型房子。因此，100平米以下上世纪九十年代建造的房子就成了绝版产品。即便有可能某一天因为受整个房地产市场调整而滞涨或略有下跌，但短期的调整不会改变其中长期上涨的趋势，退一步而讲，就是长时期被套牢了，投资者有一天自己也会老的，留给自己居住，在市中心颐养天年，也是一种不坏的选择。上海证券报沈正欣
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